上海楼市:上海楼市春节后降温明显,房价迎来2021年首次下跌

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问上海房价什么时候降价了，这几个月涨了好厉害。

回答：你好，在春节前，上海楼市一共卖出去了5480套新房，在春节后，上海楼市一共卖出去了5228套新房，对比起来，春节后略微比春节前少一些。这说明上海楼市新房市场的温度还是保持着比较高的温度。很多人说上海楼市调控得这么严，会导致上海楼市没房子可卖，但实际上是上海房价上涨的这个预期被打破之后，上海楼市到处都是卖二手房的人。上海的二手房又没有限售期，等于你今天买的二手房，明天你就可以再卖出去，就是税费会多一些。

那么现在上海楼市调控升级，很多炒房客都知道上海房价就算要涨，那也是几年之后了，那么这段时间持有上海房产就只能靠房租来增加收入，而上海房租大概的收益率才仅为1.5%，还不够还房贷的，在这种情况下，很多炒房客都选择在上海房价还没跌之前，赶紧先卖了，等到以后上海房价又要上涨时，再买入。上海楼市新房供应这么充足，如果不是为了孩子上学买学区房的话，那么年轻人买房还不如选择在上海郊区买房算了，毕竟新房再怎么样，居住体验感也要比老破小强的多。

提问：您好！曾叔，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的楼盘推荐吗，谢谢。

回答：你好，你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校。具体楼盘选购参考内部资料吧。

提问：您好！曾叔，请问下宝山杨行的四季度会月城西和周浦的浦发东悦城哪个更值得买？东悦城离地铁好远感觉交通没有四季都会那边方便呀，另外教育方面这两个板块那边更好一些

回答：你好，四季都会可以的。另外，这两个区域的教育都属于比较一般的水平。

提问：曾叔，你好！坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好，优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识内部。

提问：你好！曾叔！又来向您提问了。这几天去看了一个盘，销售跟我说要交5w认筹金，但是怕有套路，不知道要不要交，据说认筹的话价格低，不交又怕到时没买到，所以来咨询您？购房小白没有经验还请您再指点指点！谢谢。

回答：你好，认筹有哪些常见套路？1、以“认筹即可打折”吸引购房者。但是，因为还没有出台最终的价格，所以无论打几折都没有意义，都是反推计算到房价上的。羊毛出在羊身上。比如开盘前想买一万五，可是认筹时说开盘打九折，那把价格标为一万七就可以了。2、认筹的人多了，肯定要多于推出房源的套数。所以，开发商便公布选房规则，一般是摇号。很多购房者为了增加摇中的几率会多认筹几套，这样认筹的数量将会增加一倍甚至更多。会造成房子很热销，很多人在抢房的错觉。3、在羊群效应的带动下，认筹的人越来越多。

买的人多了，对价格也就不敏感了，只想着能买到就好，多一千少一千的，朝向差一点，楼层不满意等等都不在乎了。4、购房者对价格不敏感了，房价就不知不觉提上去了，买到房子的人还满心欢喜，终于让自己买上了房子。所谓的认筹并不是比较规范的房地产销售行为，即交一定金额的定金，定金的形式很多种、如认筹金、诚意金、物业维修基金等等，主要是为了规避国家不允许楼盘无证提前销售的行为，在缴纳定金后，既可以选房，当正式销售的时候，直接进行购买该套房源。提醒大家，认筹购房时存在一定风险的！

提问：您好！曾叔，新上海人！请问我看您经常推荐，次新房它比老破大和期房有哪些优势？

回答：你好，次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。但是次新房也不是特别好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。

回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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