楼市半年报|上半年新房成交面积约318.60万平方米 同比减少近4成

来源：大卢侃楼市

上半年新房市场低位盘整。虽然年初有限购政策的优化，但反映到成交数据上并不显著，1月只成交40万平方米。3月虽然出现小阳春，但成交面积也仅上冲到75.86万平方米。4、5月份成交回落，在50万平方米左右震荡。6月在“5.27”政策推动下，成交上冲到80万平方米，并且创近1年的单月成交新高。上半年成交面积为318.60万平方米，和去年上半年相比减少38.98%。

供应下降

中高端产品供应活跃

上半年供应面积达到380.87万平方米，和去年同期相比减少17.08%。从节奏来看，年初受淡季影响，供应处于低位，随着小阳春到来，供应回升到100万平方米以上，此后出现快速回落，6月在半年业绩的推动下，供应回升，但也仅仅是90万平方米的当量。虽然每月推出一批集中供应楼盘名单，但从总量来看明显不及以往，第七批集中供应楼盘甚至跌倒个位数，供应房源仅1503套，为有集中供应制度以来最低。

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供应小幅快走

上半年延续此前高频率的推盘节奏，每月一批。不过每次推盘量都不多，尤其是今年第七批入市房源特别少。6月底网上房地产显示，不再提集中批次供应，后续随时会公布即将入市的楼盘。

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触发积分的楼盘减少

上半年除了第二批有6个楼盘触发积分，数量最高外，大部分时期只有1、2个盘触发积分。去年下半年开始，市场降温，触发积分的楼盘数量开始减少，今年上半年延续这一格局。第五批、第六批房源甚至还没有触发积分的楼盘。

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价格天花板在抬高

今年高价房的价格在向上突破。中海顺昌玖里的均价为17.2万元/平方米，6月27日其49套风貌别墅宣布开盘售罄，备案均价高达29.8万元/平方米。徐汇滨江的启元网上备案价格达到17.8万元/平方米。豪宅价格的提升一方面是回归应有价格，另一方面，风向标交易活跃也可以为市场树立信心。

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市场分化加剧

虽然分化不是今年特有现象，但这种现象在市场不好的情况下会进一步加剧。好的楼盘继续保持较大关注度，差的项目更是雪上加霜，尤其是远郊项目，开盘当天0认购的案例不少。即便是往日的红盘，今年开盘降温似乎也很常见。比如浦东川沙观宸润府、金桥金鼎睿府、闵行浦江大华星曜等，放在以往都是热门板块，红盘频出，如今也都失去了不少人气，去化率大多在2-3成。

成交特点

政策释放利好 高价房表现优异

今年上半年有两次重要政策时间点，第一次是1月，限购优化，第二次是5月迎来本轮调控力度最大的政策，使得6月成交放量。

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豪宅成交活跃

以总价1500万以上，面积大于144平方米标准，上半年共成交3303套，创近3年新高。尤其是Q2，成交创季度成交量新高。虽然豪宅价格天花板在上移，但还有一定倒挂空间，外加最近几年楼市虽然有调整，但次新房表现还是比较坚挺，在资产配置要求下，有相当改善需求盯着高端新盘。此外，在“5.27”政策后，不少多孩家庭多出一张房票，充分释放改善型需求，推动成交上行。

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价格总体平稳

虽然从月度成交均价显示均价甚至接近9万元/平方米，但背后更多是结构性因素导致，只要有豪宅盘入市，当周或当月的均价必定出现快速上扬。绝大部分楼盘价格保持稳定，甚至销售不太理想的楼盘很早就开启打折促销，9.5折在远郊项目是主流。

新建商品住宅成交TOP10

数据来源:网上房地产、上海中原地产整理

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交易产品重心上移

以往市场关注度较高或成交活跃度较高的是均价3-6万元/平方米的首次改善产品。但今年上半年从成交前十榜单中可以看出，6万元/平方米以内的项目只有1个。“6字头“7字头”中端改善项目有5个。

市场研判

政策持续发挥效应 抵抗淡季压力

“5.27”政策将对楼市持续发挥效应，短期来看，新房市场已经感受到一些信号。6月总价500-700万区间段的占比比5月提升近9个百分点，也是提升幅度最大的区间段。二手房中，不少“老破小”房源卖出，未来目标群体就是5百万左右的房源。虽然地段不算好，但房子品质远比老破小好很多。未来这些客户都是新房的潜在消费群体。下半年供应预计会适度提升，在供应的支持下，成交有望得到改善，成交量会比上半年多一些。