上海楼市:上海投资价值高的板块,内行人给出答案!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，上海总价400-500，8月开始交的社保，1月份开始落户，到时候有房票没贷票，准备远期合同买个房，做全款抵押。最主要还是投资目的，没有什么自住和学位要求，请教您一下现在推荐哪里呀。感觉远期合同可能不太好谈。

回答：你好，是的，远期合同都不好谈，但是实际交易中，要做到过户，还是需要时间的，这个时间动辄三个月。而很多也是需要置换的，这里就需要一个卖掉再买。当然上家希望快一点，挑选一个能够给全款的，较好就是能帮自己还清房贷的，然后一个月左右就完成过户的，如果自己本身没房贷，较好第二天就全款过户的。但这也不是很现实。所以我们还是有捡漏的可能的。目前的手段，始终还是适合先拿下再周旋的方式。关键是配合你买房的中介一定要是你这边的人，能够助攻你。400-500w，上海投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什利弊，谢谢，请分析一下。

回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。

提问：曾叔你好，坐标杭州，上班族，有一点子弹，但是距离首付款还有很大距离，除了XYK外还有什么方法凑首付？

回答：融资方法很多，详见圈子内部分享《融资渠道成本的等级汇总》《无息贷款方案》。

提问：曾叔，你好！现在什么生意都不太好做，现在和别人合伙开了中介公司，之前做中介也累积了不少客户，慢慢做应该可以吧。别的生意投资都好大，风险也大。希望曾叔能给下建议。

回答：你好，人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么？因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。你已经从中介变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。厚积薄发，加油！

提问：曾叔，你好！目前有两套住宅。一套在中大自住，一套是隔壁的祈乐苑，60方，97年买入后一直出租，最近租住近十年租客搬走后重新装修，又开始出租。祈乐苑已经太旧，楼梯楼，想换置新屋用于投资。原来对房地产的投资方法不甚了解，希望能将手中资源盘活起来。现在中大自住120方电梯房，无房贷。收入不高，月约5000可以还贷。手里有子弹百余用于证券投资，年收益约25%左右。如何较大化盘活资源，恳请得到曾叔指点。

回答：你好，其实你的资产可以很好盘活，甚至可以再裂变2套，而且今年广州的买入时机很好。1.97年太旧的楼梯房出手置换次新房，太老的房子很难跑赢新盘或次新盘，我们买房的目的不是为了出租，而是房子本身的升值能力。这一步相当于卖1买1，目的是优化资产配置。2.中大自住房无房贷，可以做一笔抵押，抵押出6-7成资金，然后再用于买房首付。这一步相当于房产裂变，由1裂变为2。3.最后因为你的月供能力偏弱，可以预留1-2年的房贷资金在手里，作为防守资金，抵抗风险。

提问：曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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