戴德梁行:上海二季度写字楼市场蓄势储能 零售非核心商圈新项目火热

7月4日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2023年上海二季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场和产业地产市场进行多维度的解读。

上海写字楼市场蓄势动能，未来可期

上海甲级写字楼持续供应，二季度有5个项目入市，共带来28.5万平方米的体量。其中，核心区2个，为静安核心“嘉禾中心”、长宁虹桥“虹桥联合大厦”；新兴区3个，分别为虹口北外滩“友邦金融中心”、普陀“高尚领域T3”及闵行莘庄“平金中心”。

二季度成交有所放缓，市场以续租及搬迁为主，上海甲级写字楼净吸纳量入得3.09万平方米，环同比分别下滑77.5%，59.9%。在持续供应的影响下，甲级写字楼整体空置积率攀升至18.59%，环比上扬1.28%；平均租金承压下调，二季度甲级写字楼平均租金8.05元/平方米/天，环比下滑0.8%。

二季度行业表现来看，主流行业格局延续，金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易占比位居前列，四大行业累积成交占比达78%。金融行业在传统商圈活跃度依然较高，续租占据半壁江山。专业服务行业在核心区较为集中，律所设计咨询行业续租成交稳定，另外灵活办公空间的新设需求较为积极。电子信息科技行业主要集中在新兴区，游戏视频娱乐以及电子商务相关的行业有一定交易。零售商贸业则集中在传统核心区内，以生活相关的消费品为主力。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，上海作为全国核心城市，外来企业占据了重要力量，目前宏观经济尽管摆脱了疫情影响，但全国层面来看，当下民营经济对后市预期信心和投资能力仍需进一步提振。我们也看到当前政府主动出击，连续重磅推出产业扶持新政，前所未有的加大海内外招商引资力度，市场也提供了更多元化及灵活的办公空间，这些积极信号都释放出未来仍值得期待。

零售市场非核心商圈新开项目、社区型购物中心持续火热

从开发商角度看，于4月29日开业的蟠龙天地，项目商业体量为4.8万平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”，围绕“Culture文化唤醒”、“Nature自然融合”核心理念，蟠龙天地引入众多宠物友好、设计家居、美学零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超过60家区域首店，其中包括余德耀美术馆、Blue Bottle蓝瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹桥首店、区域首店。

5月26日，由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投共同打造的大型综合开发项目鑫耀中城之商业体项目——鑫耀·光环Live一期“光里”林荫街区正式开业。鑫耀光环位于上海漕河泾区域，建筑面积约10.5万平方米，有机涵盖了由苍梧路步行商业街区、由4,500平方米剧场和1,000多平方米艺术中心组成的文化剧场地标、空中特色商业连廊，是生活零售与运动主题商业融合的一站式年轻生活方式体验空间。

大型活动持续营造消费氛围，促进消费者活力

从政策角度看，2023国际消费季暨第四届上海“五五购物节”正式启动后，已有1,000余项促消费活动先后举办，有效带动了人气回升和市场提振。此次活动打响12个标杆活动IP、推出16个区“一区一主题”活动以及若干场特色主题活动，挖掘一批特色街区、文化地标、公园、露台、美丽乡村，并启动“上海市商业创新奖”评选表彰活动，征集一批具有引领性的创新项目。根据消费市场大数据实验室（上海）监测，4月29日至5月28日期间，第四届上海“五五购物节”启动首月，上海市线下消费日均近80亿元，与2021年活动同期基本持平，较2022年活动同期增长33.6%。

二季度前沿商业热点：

l 苏富比中国内地总部落户上海，打造收藏文化综合生态圈

5月18日，全球艺术与奢侈品收藏平台领军者苏富比（Sotheby’s）位于苏州河畔的“上海苏富比空间”正式揭幕。该项目总面积约达2,000平方米，位于上海都市艺术文化“会客厅”。苏富比将其打造为一个功能丰富、开放多元的综合性收藏生态空间，可提供展览、讲座、工作坊等多种形式的线下体验和文化服务，为藏家群体及文化艺术爱好者搭建充满流动性和生命力的文化社区。

l 核心商圈商场的品牌调整，提升商场整体能级

6月中旬，兴业太古汇主要的调整来自南京西路沿街店铺，BALENCIAGA品牌一并拿下该侧四个店铺的位置，目前巨幅围挡逐步呈现。同一时间，石门一路沿街原双立人的双层店铺位置调整为Max Mara，其他品牌的连带升级调整也开始筹备，下半年调整后的呈现值得期待。

l 戴德梁行独家代理品牌“银座仁志川”中国首店亮相上海香港广场

5月5日，日本高档生吐司专卖店“银座仁志川”在中国首次开店。“银座仁志川” 仅用6天迅速走红、引来排队热潮，未来拓店计划值得期待。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示，2023年《若干措施》重点围绕“全年消费节庆”、“四大经济”、“四大消费”、“提升商业空间品质”和“优化消费市场环境”等五个方面，大力提振市场预期和信心；稳增长，促消费。同时，我们也关注到今年南京西路东段的商圈升级，太古地产延续了对高端零售商业项目的坚持。引入了安垲第俱乐部、宝格丽香氛、迪奥、古驰、路易威登、酩悦香槟、江诗丹顿等一系列重奢品牌。张园的开业明确了南京西路东段的定调，与西段相呼应，带动整个片区的商业升级，注重“首店”“首秀”“首发”效应，与丰盛里形成完整的商业界面，为张园赋予全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美誉度的商圈商街。未来南京西路南北区域也将分别设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，整个地块内还将设置多处公共活动空间，将成为辐射周边市民的文化活动基地。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文也同时表示，从消费到收藏，国内消费客群对消费开始有保值的需求；随着元宇宙的概念传播、数字艺术品确权技术的提升以及国外的几宗数字艺术品拍卖出现天价，数字藏品、数字艺术收藏，引起了更多人的关注。展望未来，数字藏品通过加密运算技术，将图片、音频、模型等数字资产或实体写入智能合约，可供收藏、交易、流通。

中场时间，上海大宗交易市场需求逐步释放

二季度，上海大宗交易市场回暖明显，共成交27宗、共计241.6亿元的大宗交易，相较一季度翻倍有余，同比亦上涨73%。春去夏来，上海大宗交易市场需求正在逐步释放。但剔除个别案例，以2023半年时间对照，与历史五年相比还处在中等水平。

其中，自用型买家以41%的占比占据市场主导，相较2022年度上涨了6个百分点，其中由以能源、国企、消费类买家为甚，三者撑起了自用型买家半数份额的成交。

内外资占比从半年时间总结看，内资占比处在历史四年平均值80%左右水平，反映出内资在买家中的相对优势地位。

物业类型方面，办公/研发办公以超60%的占比继续稳居市场首位，但公寓类物业受到投资者追捧，首次超过商业，以超20%的占比居市场第二。戴德梁行资本市场部二季度亦促成松江天阳项目成交，为2023长租公寓市场的典型案例。

展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出以下预测：

1. 近期市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，更多交易或将在下半年度发生；

2. 消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，今年下半年度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光；

3. 受甲级写字楼供应增加影响，办公类资产租赁情况承压，预计下半年度空置率将出现上升趋势，或将影响资产估值；异地政府平台、国企在上海配置大宗物业资产已成为新潮流。

4. 长租公寓大宗交易频频，预计下半年度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一。

总体来说，与住宅一样，商办等市场整体需要国家宏观经济政策的进一步刺激政策出台。

华东高标仓库租赁市场表现平稳

二季度，华东高标仓库租赁市场需求整体表现平稳。上海市高标仓库市场制造业需求仍然表现积极，平均租金环比微涨0.4%至48.8元/平方米/月，市场空置率环比微涨3.3%至10.6%。江苏省高标仓库平均租金环比微涨0.2%，至34.4元/平方米/月；市场空置率环比上升2.4个百分点至13.2%；安徽省高标仓库市场平均租金环比微降0.6%，至28元/平方米/月；空置率环比上升5.8个百分点至13.4%；浙江省高标仓库市场整体表现较为平稳，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率环比上升0.8个百分点至18.4%。

制造业等高税收租户更受欢迎

二季度，华东区高标仓存量较去年整体去化放缓，租户仍以制造业、电商及快递快运为主。传统电商节对租赁需求的带动不明显，整体市场仓库问询表现未出现明显增加。因此，园区招商更欢迎税收、效益或产值高的租户。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，随着消费观念的转变，预制菜行业兴起。为提升食品新鲜度及供应链效率，冷链园区内增加中央厨房，实现库内生熟加工分区。园内实现食材从存储、加工、包装、运输一体化作业流程。近五年，冷库市场从传统冷库向高标准冷库迭代，高标准冷库建设标准已形成。预计后五年冷库发展将迎来拐点，冷链园区从单一存储功能向集生产、存储、展销等功能于一体的多功能多温区综合型园区发展，预计综合型冷链园区将成为新的市场趋势。