新政落地一周,上海楼市成交量回升了吗?

上周一（8月25日），上海出台楼市新政，主要包括：外环外取消限购；成年单身按家庭认定购房资格；公积金可提取作为首付并提高贷款额度；不再区分首套和二套房贷款利率；外环内外差异化房产税政策。

新政落地当周，上海楼市成交量明显回升。新房认购量增多，价格出现结构性上涨，二手房市场也开始回暖。以下是新政一周后的市场表现。

新房市场回暖明显，量价齐升

新政实施首周，上海新房市场呈现快速回暖态势，各项指标显著改善。

根据上海中原地产数据，上周（8月25日至8月31日）新建商品住宅成交面积达到11.34万平方米，环比大幅增长35.25%；成交套数达3564套，环比上涨57.3%，创下近期新高。

从区域表现来看，全市有5个区成交面积突破1万平方米。大浦东地区以1.98万平方米的成交面积位居全市第一；奉贤区以1.75万平方米位列第二；闵行区以1.73万平方米位列第三。虹口和黄浦两个市中心区域成交面积也均超过1万平方米，显示市场热度从外围向中心城区扩散。

从产品结构分析，中高端改善项目热度持续攀升。成交均价结构性上涨至96,901元/平方米，环比上涨9.55%。

成交前十项目中，单价10万元以上的高端楼盘有3个上榜。虹口区内环内的金茂璞元项目以16.58万元/平方米的均价、75套的网签量位居榜首。

与此同时，刚改产品需求明显复苏，榜单中出现了4个均价3-6万元/平方米的首次改善产品，说明新政显著降低了改善家庭的置换门槛。

上海商品住宅成交TOP10（8.25-8.31）

供应端同样表现活跃，上周新房供应量达到22.26万平方米，环比增长199.32%。全市共有15个项目入市，其中7个为单价3-6万元/平方米的首次改善项目，3个为10万元以上的高端项目。

其中，静安曹家渡板块的康定壹拾玖项目以3万平方米（184套）的投放量成为当期入市量最大的楼盘，网上报价达17.18万元/平方米。

康定壹拾玖开盘现场

新政正式生效后的第一天，上海有两个楼盘开盘即售罄，正好都位于外环外板块。

位于宝山区杨行镇的“金茂棠前”项目，共计推出160套房，均价5.39万元/平方米，有效认筹率达到162.5%，26日开盘售罄。位于闵行梅陇的保利海上印共推出168套房源，均价8.2万元/平方米，累计认购286组，认购率超170%，也于当天售罄。

上海楼市新政针对楼市结构性问题精准发力，明确“符合条件居民家庭在外环外购房不限套数”，对外环外区域放开购房额度，释放需求和购买力。

二手房市场信心修复

二手房市场在新政刺激下同样迎来积极变化。网上房地产数据显示，上周二手房成交4986套，环比上涨14.9%。其中，8月30日，新政后的首个周末单日成交1103套，这也是时隔2个月，上海二手房再次出现单日破千套的情况。

8月全月数据同样印证市场回暖趋势。上海二手住房累计成交1.75万套，环比增加4%，同比增幅达到11%。从更长周期看，今年1-8月二手房月度成交总量已创下近四年来的最高位，表明市场底部正在夯实，信心开始回归。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，此次上海新政推出时机恰当，此前北京相关房地产政策落地后，市场对上海政策调整充满期待，上海新政力度不亚于其他城市，对于改善市场预期、提升市场信心具有积极的推动作用。

整体来看，新政首周市场快速回暖，政策效应显著。改善型需求成为主力，外环外不限购政策有效激活“卖一买一”置换链条。

但市场分化依然存在，核心区优质项目热销，部分偏远项目去化仍难。业内认为，政策效果完全显现还需1-2个月，预计将助力“金九银十”市场回稳。建议刚需客户把握政策窗口期，改善客户采取“先卖后买”策略，投资者应聚焦核心地段优质资产。随着政策效应持续释放，上海楼市有望稳步回升。