绿城徐泾项目设计方案火速公示,隔壁宝业如何接招?

3月13日，绿城在上海一批次土拍中以26.75亿元竞得青浦区QPPO-0101单元18-05地块，溢价率6.57%，成交楼板价31972元/㎡。

3月25日，该项目设计方案便在青浦区官网公示，距离拿地仅十来天，不愧是“绿城速度”。

在此之前，一路之隔的宝业项目已进入入市预热阶段。去年11月，宝业以17.3亿元拿下西侧相邻的17-05地块，楼板价31561元/㎡，项目定名为宝业·虹桥国展里，预计4月开放展厅，6月亮相实景示范区。

照这个进度，两个项目几乎同期登场，正面硬刚。地价接近，规划也都是清一色小高层，到底是宝业具有先发优势，还是绿城后来居上，今年徐泾新房市场有好戏看了！

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绿城徐泾项目

全域抬板+双下沉庭院，产品力拉满

从公示图来看，绿城徐泾项目全盘规划11栋住宅，均为16-17层小高层，统一采用两梯两户布局。无论户型大小，每户都能享受类独立电梯厅，产品规格高度统一，没有高低配的落差感，整体均好性较强。

最大的亮点在于全域抬板设计。这是绿城在上海自主拿地、独立开发运营的项目中，首个实现全域抬板的新项目。楼栋整体抬高，不仅提升了采光和视野条件，还为阳光车库、多层次立体景观打下了基础。

项目采用架空设计，地下1层，地上架空1层，架空层板上最多17层。部分住宅楼栋首层架空或局部架空，每栋楼屋顶均预留光伏板、移动通讯基站。

与此同时，项目实现了完全人车分流，人行主入口设在会恒路及规划绿地，车行入口全部集中在会恒路。社区配套则设置在抬板之下，既保证了设施的可达性，又避免了噪音、人流对核心居住区的干扰。

景观中轴和下沉庭院的设计也颇具看点。社区主入口直接衔接下沉庭院，中轴线上依次呈现双下沉庭院与室外泳池，两侧还有采光庭院、健身步道，归家动线层次丰富。

据推测，下沉庭院大概率配置会所，若再增设室内泳池，将复刻当年“上海绿城”的顶配水准。

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绿城与宝业

同台竞技，各有所长

绿城与宝业项目均位于徐民东路上，一河之隔。两宗地块容积率均为2.2，限高均为60米，开发逻辑高度相似，但细节差异同样明显。

从区位来看，绿城地块更靠近轨交，一路之隔就是新开通的2号线蟠祥路·国家会计学院站，距离17号线蟠龙路站约700米，是典型的双轨交地块。宝业项目业主去2号线，要经过绿城项目，轨交便利性略逊一筹，但东侧代建公园绿地，在生态资源上有所补充。

飞机上俯瞰徐泾（图源：宝业虹桥国展里）

在产品定位上，两者都选择了“全域抬板+纯小高层”的路线，摒弃了高低配。绿城项目整体抬升约3.4米；宝业社区整体抬升约5.4米，多数楼栋首层架空，并规划了下沉庭院。

宝业项目效果图

在配置层面，绿城亮点更为突出：双下沉庭院、室外泳池、全系两梯两户，在徐泾板块内具备较强的产品辨识度。宝业则强调全产业链集成与科技住宅概念，主打“百年宅”迭代产品，同时红线外一体化开发、代建绿地等做法也体现了其对社区边界的精细化处理。

宝业项目效果图

价格方面，两者楼板价相差仅411元/㎡，虽然绿城略高，但其实可以忽略不计。预计双方在开盘售价上将高度接近，真正的竞争将落在产品细节与品牌认知上。

2026年，徐泾将迎来超万套次新房解禁，成为上海各板块中供应放量最集中的区域之一。绿城与宝业，两个项目仅一路之隔，几乎同期入市，产品定位相近，价格区间重叠，注定将成为今年大虹桥市场最受关注的一对竞品。

对于购房者而言，这无疑是好事——选择多了，产品“卷”了，品质自然也就上来了。对于开发商而言，真正的考验才刚刚开始。产品力、品牌力、定价策略、销售节奏、交付品质，每一个环节都将在这场近距离竞争中接受检验。