上海楼市:想房子长期持有作资产保值配置?就不要注重眼前获利

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，我在纠结，是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。请问：想房子长期持有作资产保值配置？

回答：你好，你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥较大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，您好，新人小白一枚。夫妻二人户籍南通，在上海租房工作，手上有60W，有公积金。家庭月入2万。孩子小学四年级在青浦就读。考虑孩子教育，能不能在青浦城东或盈中入手老破小（？又担心积分不够将来孩子不能在上海高考，纠结！恳请曾叔指点。

回答：你好，子弹60不建议买上海老破小，更适合买二线城市南通，总价200万以内不建议买一线城市： 1，一线城市，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。2，总价200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

提问：您好，曾叔，坐标上海，请问买张江科学城附近北蔡或孙桥05年以后的一房投资好，处于中环内，边上也都有双地铁，还是买虹桥机场外环外17号或13号地铁站旁边10年左右的两房好？小区新，边上也有商场，靠地铁站近，谢谢！

回答：你好，建议选择虹桥辐射区，那么选择大虹桥，最不用担心的就是人口，特别是流动人口。高速带动江浙沪，高铁盘活长三角，飞机辐射全国全球，基本上整个大虹桥承载的人口基数是很有想象空间的。对于大虹桥来说，定位从来不是上海的大虹桥，而是长三角的大虹桥，所以整个规划没有考量如何分流上海的人口，而是直接在这里构建一个密度特别高的交通枢纽。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，您好，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：曾叔，您好！目前在信阳有套复式，面积250平外送50平大阳台，但是没电梯（已提前还款，证在手），老公因为专业原因在上海上班，我目前在信阳上班，两个孩子（3岁，6岁）也在信阳，他的专业回来不好找工作，为了小孩以后高考也想着结束两地就想着能在上海周边买房，但是因为他之前在上海上班了快5年结果前年去北京干了一年又回上海了，导致现在没有购房资格，他脑子冲动在嘉善选了一套房子，面积超级小才89平，我的意思是把这边房子卖了再在那边买，他却说楼盘快没了非得借钱付了首付，这边房子还没卖出去，那边说是付首付了，但是因为我一直没去还没办贷款，不知道现在这种情况该怎么办，我都焦虑到考虑要不要离婚了

回答：你好，首先你往环沪周边城市发展的方向是正确的，比信阳更有价值，然后以环沪为跳板，将来能入上海是较好的。其实你也不用过于焦虑，选择也并没有错得太远.说说我的3点建议：1.如果嘉善房子能退可以给退掉，目前环沪周边城市中最看好的是昆山花桥。只要上海的五年限购不放开，花桥房价都会长期参照安亭的房价来做比较。未来反超城西也是可能的。花桥价值大于嘉善。2.如果嘉善房子退不掉，因为你还没有办贷款，只要没有网签备案，还可以让中介帮你转手，然后联系开发商更名。3.如果以上2个方法，嘉善房子还是不能最终脱手，考虑你们买房首付是借的，如果遇到资金周转问题，可以考虑把信阳全款房子做一笔抵押，缓解目前经济紧张问题。

提问：你好，曾叔，坐标上海，工作华泾，上车盘，首付100万，有考虑华泾地区的一室户老公房，还是更郊区一点的新房，想请你给点建议？

回答：你好，首付100可以考虑总价300的标的，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。大虹桥区域热度，以及未来可在发展性和口碑要远强于华泾。自住投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，内部分享里有详细推荐。最近两年房价涨幅变慢之后，购房者的需求开始有变化，开始消费导向，倾向于买好房子，好房子要么有资源学区，要么有产品力。一室老破小，一居是置换链条的底层。随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘最关键的，是溢价。一居的价格往往高出小区平均价。可能两居单价3万，一居就要单价4万。所以我们买房子也要兼顾下接盘人的感受。具体详见内部分享。

提问：曾叔，您好！ 上海沁和园，110平的两房值得买么？东边套比西边套要好很多，90平的一房也不灵，就像您说的，进门在小区外面，也没有小区的氛围，公司租赁房改的，如果开到950W，还值得入手么？

回答：你好，在买房路上一定要谨记：预算适合，需求符合，切忌盲目。1、预算适合：房款首付以及购房所需要的周边费用能在短期内拿出来的加之每个月的月供在收入的承受范围内。可以根据价格来匹配我们的需求。选择想要的房子。2、符合需求一般我们买房前要搞清楚2个问题：1.你的生活圈在哪里？2.你是要投资还是自住？投资的话，这样的户型和总价周边竞品两个手都数不过来，谁选择租赁房？自住的话，如果工作区域在长风、预算又够不上172的，建议可以等等长风瑞仕3、切忌盲目。买房是件大事，如今的房地产未来充满了未知性， 最忌讳的是盲目地买房子而没有任何线索。许多人在购买之后后悔，但钱已经支付，钱也借了，合同签了，苦果必须自己吞下去。

提问：你好，曾叔，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，具体详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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