上海楼市:是大虹桥国家会展中心那边好还是浦东三林前滩南好?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！想要在上海买房，是大虹桥国家会展中心那边好还是浦东三林前滩南好？

回答：你好，大虹桥，是市级规划，但是产业比较分散，需要加以时日，才能全部落地。浦东三林，靠近前滩，更加聚焦，很快会落地，但是高度有限。看你要长远的高度还是近期的确定性了。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！目前坐标日照，感觉发展还可以，但是你说三四线城市不能投资，你怎么看日照？

回答：你好，首先，这次棚改之后，绝大多数三四线城市房价已经到了相当的高位，这个价格需要很长时间才能消化；其次，房住不炒、出生人口这些因素决定未来楼市一定是两极分化，三四线城市的楼市没有未来的。最后，投资的目的是为了最终卖出获利，那就更不能在三四线城市买。因为只有一二线城市才有成熟的二手房市场。三四线城市中心城区面积是很小的，ZF很容易在周边划出一片一片新区，一手房可以不停供应，谁还去买你的二手房？

如果一个城市的二手房的比例，在市场上只占很小一部分，而且人口是不断外流的，这个城市千万不要买；因为未来，你的房子是很难变现的！什么情况下，二手房是容易变现的？找那种人口不断涌入的大城市，和城市中没地再建新房、已经成熟的区域和板块。当一个城市的新房和二手房的比例达到4:6，这个城市的二手房市场就已相当成熟，二手房的价格也非常扎实了。只有二手房流通流畅的城市，房产才有投资保值、增值的功能。一句话，只有一二线城市的房子才是具有金融属性的投资品，三四线城市的房子仅仅只是消费品而已。

提问：你好，曾叔，打算在外地投资，工作太忙没法抽出大量时间来打理，自己感觉精装修的收楼后可以直接出租，而毛坯的要装修，基本没时间操作，这个因素是不是要考虑呢？

回答：你好，装修本身有买入成本，一手房的装修通常是翻三倍卖给你，你可以买二手带装修的，通常一平多几百块就可以换一个普通住家装修。如果买到毛坯的房子，就要对比装修的成本和出租的收益。比如重庆，装修一套花费十几万，接近大半套首付了，不如再买一套，所以通常选择空关。而如果房子地段好，出租收益率高，也可以根据类型改造成民宿或者群租，改造是另一门科技，如果自己不会一般找专门的人做，但不要和中介签长期租约。对于地段偏中外环的房子，会优先考虑买入带装修带租约的，直接出租或者续租，如果是毛坯，可能就要选择空关了。选择是否优化租金回报，也和个人的现金流压力有关。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔！您好！请问想从体制内跳出来，您有什么建议？

回答：你好，建议就是：1.坚定理想信念。2.永远保持饥渴地关注可能出现的机会。3.有自己的一技之长，并且经常思考是否是别人没有而自己独有的。即和别人比，我的优势在哪里。4.选好战场，天时地利人和，你就能在职场取胜！我从来不相信温水能煮死青蛙，那都是心甘情愿的！

提问：曾叔，你好！本人和老公都是广州户口，已有一套淘金的房子100方（还有80万贷款，月供9000），茂名富新花园有一套170方的房子（还有十来万房贷，月供2000多），现有子弹100万，月供可接受7000内，想再买一套房子投资，如果只是以上的资金能力，请问广州哪个板块更有投资价值？买新房还是二手好一些？有没有具体值得投资的楼盘推荐？茂名的房子是不是应该卖掉，凑多点资金来广州投资更好？但是现在茂名的房子不好卖，是否应该少賺一点出手也值得？

回答：你好，茂名富新花园地段还可以，产品有一定楼龄了，投资价值不大，大面积流动性也不好。不住的话建议置换到广州。建议二手次新为主。子弹100+茂名95左右，能买个400左右的房子。可看下：投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》正式印发了，这意味着什么？

回答：你好，首先恭喜大虹桥又迎来了重大利好，里面隐藏的潜力和商机可以说是无限大了。喊了这么久的长三角城市群和一体化，终于还是定了性。说实话，这些年关于长三角一体化，关于大虹桥，我已经产生了抗体。因为任何一个宏大的规划，如果一直喊口号，被消费太久，就会让人心生抗拒。而大虹桥这些年偏偏很聪明，只要对外释放了一个信号，马上就会有落地细则跟上。这次的虹桥国际枢纽建设方案，比较罕见地给出了两个时间主线。2025年，虹桥国际开放枢纽基本建成；2035年，虹桥国际开放枢纽全部建成。举全国和上海之力做大规模区域开发的时间主线，不是没有先河，上一个是浦东新区。次的虹桥国际枢纽建设方案还明确提出了“一核两带“。一核就是虹桥商务区。

两带也明确提到了多个区域和城市。包括此次不在“一核两带“的合肥，也给了清晰的定位，虽然不在主轴上，但依旧可以成为辐射区的核心受益城市。支持合肥打造国际金融后台服务基地，为长三角企业提供便利金融服务。所以你看，这次建设方案对三个方面前瞻规划做得极其合理：1、怎么围绕虹桥商务区做功夫？2、怎么能让参与一体化的城市，尽可能发光发热又能够包裹住广阔的陆运城市？3、怎么根据本地情况，把产业分布尽可能做的合理，又能填补整个长三角的少有，释放出更大更多的利好？

所以最后的综合定位也很清晰：中间段虹桥商务区，负责打造国际贸易、会展、总部经济和竞争力。北向拉上苏州、昆山、太仓，依托便捷交通和成熟配套，打造商务协作区。南向拉上平湖、海盐、海宁等城市，依托杭州湾北岸的文化资源、自然环境和良好商务条件，打造特色国际商务区。大虹桥终究还是打破了行政圈障碍，向着国家战略核心进击。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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