上海楼市分析:为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！坐标上海，刚需，前两年看了房，由于自己不足一直拖着没买，打算存点钱再看，今年去看发现房价涨了不少。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？目前张江工作，希望月供不超过0.8W，目前关注了新场及汇南两镇总价250左右的次新房，请问下是否合适？出手时间方面今年与明年哪个比较好？谢谢！

回答：你好，这两个地方投资角度来说远了一点，不过比较适合自住，不过离张江倒不是特别远，算是可以接受。如果要买的话今年就买。上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价>GDP总量>人均GDP>工资，其中房价的增速是工资的2.96倍。全国各地的数据和深圳有很大差异，但是增速的相对关系基本一致。很显然，如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的，这就好比骑自行车追汽车，越追越远。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等。

但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象。市场规律的特点是：它不管你怎么想，它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要有另外三个概念：收入、人口、房屋购买力。

提问：曾叔，你好！我们是外地人，但孩子毕业在上海落户了，还没有结婚。我手里有600万，愿意以孩子的名义给他买套房，孩子在浦东内环中心上班，星叔建议一下买哪个地段的房子合适，买2室还是1室的呢？另外老家有2套房，总价值250万。

回答：你好，在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：排名前列、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！所以子弹600，有购房资格，买上海非常正确，没有任何问题，而且今年时机还不错。上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了，尽量买2室。浦东内环，一个是浦明路一代，世茂滨江、江临天下，另一个是源深板块，陆家嘴花园，第三个是联洋，联洋花园。这些都比较适合自住。上海投资买房建议，详见内部分享！

提问：我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换，除非老

回答：现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

提问：你好，曾叔，工作在嘉定，想入手一套房子。选嘉定周边的还是嘉定新城，还是老城区呢？因为目前有一小孩在读幼儿园。哪一个板块比较有潜力呢。求答！

回答：你好，现在在售的嘉定新房没有适合投资的。我说几个适合自住的，我认可他们的产品力，不认可他们的涨幅，我比较看好的是西郊金茂府，万科安亭新镇。上海出了中环，除了闵行之外基本上就没有好的学区房。你这样的情况，我建议你尽可能买成片的新社区，这样能确保孩子的学区不错。尽可能在嘉定新城买。上海买房建议，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，三阳路五福路的5楼二手房值得投资吗，有长江主轴的概念，1百多万全款买2室或3室房，还是要2个1室的房，比较好！

回答：你好，长江主轴这个概念已经没人提了，其实没有什么实质性进展，不过三阳路还是有环线价值的。 武汉这类二线城市一般是不建议持有老破小 老破中和老破大的。 二线新房多，市区老破小面临的是郊区新房而不是次新房的竞争，品质差距更大；且二线市区并没有那么优质的配套，和郊区的内在价值差异没一线那么大。 所以二线的市区老破小相对更不受待见一些。 未来也属于跟涨型产品，除非你能淘到8折笋，有确定收益，凤变冰卖出，否则不建议买入。 当然 如果有学区加持，又需要重新估值。

提问：你好 曾叔 请问 上海刚拿到房票 刚需首套房 手里六个钱包一百万左右 现在的楼市降温不降价 啥时候买房合适 适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小 请老师指点 谢谢

回答：你好，1、关于买房时机。 任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在！房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。2、较好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。首付100万左右，上海性价比较高的楼盘，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，目前情况是：外地首套商贷，子弹较少100+，现住租住在海淀友谊路附近，双职工、宝宝1岁，最近中介推荐附近回迁房，一居室。计划先购入自主或出租，节约房租，回迁房下房本后在置换。不知道回迁房是否可以操作？购置回迁房如何控制风险？有没有更合适的选择？谢谢。

回答：你好，如果考虑出租和后期置换，建议范围扩大，海淀片区能看的标的非常少。回迁房未下房本有风险，性价比也不高，不建议看。不如看看 回龙观片区，以后自住距离也能接受。

提问：你好！曾叔！在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。但是最近一段时间，因为新房限价，这些地方的二手房都没有很快上涨，所以你如果买的话，要耐心持有。二是买学区房，较好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。上海各板块分析及性价比高的楼盘分享，详见内部分享！

提问：曾叔，您好！ 上海沁和园，110平的两房值得买么？东边套比西边套要好很多，90平的一房也不灵，就像您说的，进门在小区外面，也没有小区的氛围，公司租赁房改的，如果开到950W，还值得入手么？

回答：你好，在买房路上一定要谨记：预算适合，需求符合，切忌盲目。1、预算适合：房款首付以及购房所需要的周边费用能在短期内拿出来的加之每个月的月供在收入的承受范围内。可以根据价格来匹配我们的需求。选择想要的房子。2、符合需求一般我们买房前要搞清楚2个问题：1.你的生活圈在哪里？2.你是要投资还是自住？投资的话，这样的户型和总价周边竞品两个手都数不过来，谁选择租赁房？自住的话，如果工作区域在长风、预算又够不上172的，建议可以等等长风瑞仕3、切忌盲目。买房是件大事，如今的房地产未来充满了未知性， 最忌讳的是盲目地买房子而没有任何线索。许多人在购买之后后悔，但钱已经支付，钱也借了，合同签了，苦果必须自己吞下去。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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