上海楼市:买房怎样选到自己满意的房子?可惜大部分人都选错了

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！我一直在亲戚家借住，最近考虑买房搬出来自己住了，日常通勤是做地铁，想请教老师怎么样才能选到自己满意的房子呢？

回答：你好，根据你的描述，一般建议购买自住房较好离工作单位车程1小时以内，但上海的商务区四处分散，每个人心目中“通勤方便"的板块都不一样。以下是一些性价比较高的通勤线路：1号线途经人民广场、淮海中路商圈、徐家汇、不夜城CBD、上海火车站、上海南站；2号线途经虹桥、浦东机场、虹桥火车站、南京西路、陆家嘴、人民广场、虹桥开发区、中山公园；’7号线途经静安寺、徐汇滨江；9号线途经漕河泾开发区、徐家汇、世纪大道；

10号线途经虹桥机场、虹桥火车站、淮海中路商圈、南京东路、新天地、苏河湾；11号线途经徐家汇、徐汇滨江、前滩；12号线途经南京西路、淮海中路商圈、北外滩、不夜城CBD、苏河湾；13号线南京西路、淮海中路商圈、新天地、世博后滩、不夜城CBD；14号线途经静安寺、陆家嘴、淮海中路商圈。其次是配套，配套在意的重要是两个，商业和医疗配套。然后是教育资源，在上海静安、黄浦、浦东拥有较强的教育资源，其他地区也相应有不同级别的学校。最后买房时还要考虑到房子本身的增值保值问题。

提问： 曾叔！您好！我坐标上海，未婚，也无结婚打算。在上海和父母共有产权房珠江香樟北园多层一楼的房子。另外前几年2016年因为拆迁，购买了两个拆迁房源，一个在杨浦和瑞雅苑，滨江百联后门，2房的70多个平方，现在在租赁。父母名下，另外在松江佘山北的结香苑，2房，70几个平方，我名下。 我因为大龄想和父母分开住，想自己再买一套房子，而父母因为香樟园一楼潮湿想在附近购房。手上现金都没有了，我想来咨询一下，这样的情况适合在什么时候置换，现在分别都有产权到5年和3年了。父母置换考虑杨浦哪里的房子比较合适，我是独生子女，自己置换看到松江出来很多新楼盘不错，能否也可以考虑？谢谢

回答：你好，上海动迁安置房在取得房地产权证的3年内，是不得转让、抵押等交易行为。因此动迁安置房需满3年才能够出售，一般情况下，满3年的时间是从开发商取得大产权证之日起算的。所以你的2套拆迁房子的产权时间是满足交易条件的。关于上海二手房的卖房置换时机可以划分为几种情况看待：排名前列类，满五的优质学区房、改善房源，向上机会依旧存在；第二类，满五的劣质房源，可以尽快出货了；第三类，满二不满五的优质房源，可以继续持有到下一个周期；第四类，满二不满五的劣质资源，如果你要置换，考虑让步卖掉。如果不置换，自行选择。

第五类，刚迈入补涨行情的板块、房源，出货步子可以拉长一些；第六类，已经走完涨幅周期的板块、房源，可以考虑出货。你们属于刚需偏改善型，加上手里没有资金，现在可以考虑置换起来了。上海其实局部的房价都很高的，现在是被平均了，而且限价也对上海有一些影响，真实价格被低估。以后上海的价格应该会和北京差不多，会略低于深圳。我还是优先看好泗泾，主要是有大量土地出让，新房可以买。上海投资建议，详见内部分享。

提问：曾叔，由于资金原因不是很够，买不起上海的房子，想问下三四线的房子能不能买？

回答：你好，具体哪个城市？三四线城市由于人口持续流出，产业的不足等是不大适合于投资的。投资分为两种，一种是睡城，白天去到产业区上班，晚上回来睡觉。睡城首要的是交通，通勤时间不宜超过1.5小时，较好有夜班车，有基本配套，不要求高级，地段房量适中，毛坯较好，距离交通节点越近越好，如有产业融合较好。第二种是非卫星城，由于没有外来增量人口，仅仅依靠内生人口，购买力远远不够，这类城市，抗跌是排名前列位，优选学区，次选市中心，市中心选择要谨慎，因新区建设，市中心有转移风险；面积要大，三房以上，130平以上改善居；毛坯为主；尽量选本地大开发商，防止烂尾。

提问：曾叔，你好！新人首问：本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天（12年建成 ） 万荟时代复式（13年建成） 新世纪美好家园复式（06年建成 ） 财富公馆复式（07年建成） 松湖豪庭（时间不知）。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请你帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好，东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，绿地星河绘1.8和瑞园8号楼5楼120平方，瑞园11号楼5楼116平方，选哪个合适，我自己在云玺已经有一套了。

回答：你好，光谷东和花山都可以买。 我们说投资有2种打法：1.进攻型：例如花山。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。2.稳妥防守型：例如核心区和光谷东。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是未来人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。

提问：曾叔好，坐标杭州余杭临平，有一套住宅，2006年房子，楼梯房，顶层跃层，想置换电梯房，但没杭州房票。手里有子弹150万，由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域，投资到海宁离临平较近，后期置换房子能有个安身之处，青山湖房价现在已经22000了，还能投资吗？现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择？或者资金应该怎样利用才好？沈阳有一套房子在按揭中，要不要卖了把贷款名额释放出来，看看杭州这边有没有更好的投资地方？期待答复。

回答：你好，现在杭州限购都不严，我更建议你想办法破限买杭州，海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150，直接破限买杭州，看好未来科技城和东边的萧山新城，以及大江东。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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