成都、济南、合肥取消地价限制,土拍规则重回“价高者得”?

10月以来，北京、上海、合肥、济南、长春等地开启了新一轮土拍。值得关注的是，部分城市将在接下来的土地出让中恢复“价高者得”的规则。

截至目前，成都发文“官宣”取消了地价的限制，合肥和济南也在10月中下旬和11月将出让地块的公告中提出“不再设立最高限价”。那么，这三座城市为何率先退出地价限价呢？土地市场会重新回到“价高者得”的时代吗？

三城取消地价限制

在“双节”假期后，合肥公布了今年第三批土地出让清单。10月12日，据合肥土地市场网披露，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批）。第三批拟出让居住用地清单包含31宗地块，合计面积2853.5亩，已有6宗地块明确将于11月2日出让。

根据土地出让公告，上述将于11月2日出让的6宗地块合计面积571.058亩。此次推出的地块将采取拍卖方式出让，即竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

同时，济南也悄然取消了地价限制。10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

这也就是说，在10月下半旬和11月即将进行的土拍中，济南和合肥都将采取“价高者得”的竞拍原则，取代此前“限地价、现场摇号”等多重土拍规则限制。

而此前的9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）中已经“官宣”调整土拍规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

截至目前，成都、济南、合肥土拍规则率先恢复“价高者得”。对此，中指研究院分析师孟新增分析称：“取消土地最高价限制，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进。不过，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果有限，预计土地市场整体仍低温运行。”

全国土地市场低温运行

从今年前三季度来看，全国土地市场呈现低温运行的态势。据中指研究院统计数据显示，今年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。其中，三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度高出8.1个百分点。

整体来看，今年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。其中，9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。

就济南和成都而言，今年1-9月，两城的住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%，这说明济南和成都市场热度并没有回升。

由于地价和售价两头限制，开发商为了节约成本，反而容易出现因限价而减配的问题。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，合肥、济南取消地价限价，一方面因为房地产市场销售压力比较大，市场恢复难度比较大，从土地出让角度来讲，原先的土拍规则增加了拿地难度，降低市场活跃度；另一方面，恢复“价高者得”，也有利于开发商做好产品品质，避免因为限价而减配等问题。

事实上，土地设立最高价，“熔断”后摇号，是此前在土地市场竞争激烈、开发商轮番加价的背景下出台的抑制地价抬高的举措。目前，各地土地市场持续降温，土拍规则会重新回到“价高者得”的时代吗？

张宏伟预计称：“除了一线城市以及核心二线城市之外，土拍阶段的限价预计会逐步取消，这也会是下一轮调整中发力的重点方向之一。”

多地松绑土拍规则

值得关注的是，除了取消地价限制外，多地对土拍规则进行了不同程度的松绑。

以成都为例，成都此次不仅取消地价限制，还取消了“配建”要求。成都在《通知》中提到，除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

张宏伟表示，成都的楼市表现不错，但是，因为之前配建和自持等因素，在成都拿地算不过账，就是利润率低于公司的投资标准，所以开发商没有动力或能力拿下项目。如今，成都取消配建和自持等条件后，预计更多的市场化房企会积极布局成都土地市场，成都土地市场的热度将会快速回升。

而在10月16日，杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》中也出台一条有助于降低房企拿地“门槛”的举措，即“在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式”。

对此，张宏伟认为，杭州此举意味着只要有银行肯出保函，房企拿地保证金不再需要拿出真金白银趴在保证金的账上了。如果没有竞拍到地块，只要支付保函的手续费即可。如果竞拍到地块，那么就见索即付银行保函。这个措施大幅降低杭州的参拍门槛，预计接下来杭州土拍的报名企业数量将会大幅度增加，土拍活跃度会升温，有助于活跃杭州的土地市场。

来源：新京报