上海楼市:没有不能买的房子,只有不能买的价格!

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提问：曾老师，你好，浦东三林，杨思前滩，投资属性哪个高？300以内的老破小值得投资吗

回答：你好，没有不能买的房子，只有不能买的价格。区位上两者靠的很近，价格也有落差，所以价格已经反映了基本面。不带学区老破小不要去投资。

提问：曾叔好！上海户籍，已婚，目前家庭名下一套产权房，一套使用权房，是否可以再买一套产权房？

回答：你好，使用权房现在也是占用购房资格的。是否有资格具体还需要进一步测算。看夫妻双方各自和父母共同公有住房数有多少。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，手里有210万，上海，想买第二套房做投资，预计总价350万吧，希望十几年年后能卖掉换房。目前关注区域：华漕动迁房，市区老破小(普通住房可首付5成的)，马桥。能帮忙分析下么？

回答：如果就选这三个的话，那我宁愿华漕动迁房，老破小没有前途，即便是普宅也没必要，马桥适合老闵行，市区人口导入过去不多的，将来接盘客有限。

提问：您好曾叔，投资，总预算350左右，您推荐哪个板块，有什么楼盘推荐吗？坐等，非常感谢！

回答：你好，你的预算有限，我更建议去近郊找一些，有潜力区位的次新房考虑下。比如江桥、徐泾北城、泗泾、赵巷、顾村、共富新村、鲁汇、马桥、周浦、高行、曹路，还有一种打法是买个老破小学区房。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔你好，如果有2000+在上海自主的话你是选择高品质近郊的别墅(独栋）？还是市区看江的大平层？准备今后退休的话。大平层是不是就是今后的老破大？流动性和别墅比是不是都不好？还是说继续坚持全部买成500左右的次新进行投资继续扩展包资产？问题有点多。谢谢劳烦。

回答：你好，大平层不会拉破大的，2000年以后，2005年，2010年，2015年，每隔5年就有一个代际变化，后面的房子产品力很强，但之前的房子产品力也不差，只要不买到2000年前的那种非商品房问题都不大。独栋别墅和大平层都有稀缺性，看个人喜好。我比较喜欢江景大平层，偏向于年轻人的审美。老一辈都喜欢别墅。互相尊重各自的看法。4套500万肯定涨的比一套2000万快。

提问：曾叔，打扰，壹街区的大两房和百汇园的一房投资如何取舍，还是同价位的明日星城？多谢！

回答：你好，老静安壹街区和百汇园1房比，当然选前者。百汇园景观虽不错，但购房单位都是家庭居多，1房明显缺少居住体验。再和明日星城比的话，明日星城学区好，户型紧凑，买来上学的购房者还是挺多的。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价!流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型较好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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