上海楼市:房子不涨或者涨幅一般,一般由以下原因导致的!

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提问：成哥，请问为什么我买的房子不会涨？难道我买了个假上海房？

回答：理解你的感觉，但上海的房子也不是无差别无脑在涨，这跟地段、规划等等都有关系。如果你买的房子不涨或者涨幅一般，一般是以下几个原因：无轨交或单轨交，距离轨交较远；采光差朝向差户型差位置差；一层几十户商住改住宅；市区老破大或大面积顶复空；楼梯顶楼大面积；总价过高的市区住宅；远郊大面积低单价高总价住宅或别墅；即便有一定量的写字楼，但离地铁太远，多数写字楼空置，无法导入人口。所以反推过来，在置换买房时遇到这类房子也尽量不要入手。

提问：你好成哥，19年初在太仓潢泾碧桂园投资一套3房，两年没有涨价，甚至还有些下跌，问下这个地方是继续持有还是抛掉？

回答：太仓不是很建议，因为没办法和上海实现公交通勤，它的估值不能按照上海远郊的定价来测算，只能按照普通三线城市自己定价，所以没有很大前景。但现在上海领涨，未来板块轮动太仓有可能有一定的涨幅机会，既然都持有2年了，不如再等等。

提问：成哥。最近在看笋盘，能科普下相关知识吗？

回答：有些属于“假笋盘”，不太懂楼市的可能会被忽悠过去。如果你还不知道下面的定价体系，那你买到的可能就是假笋盘： 一楼不带花园，天生要打85折；地下室和花园每平米只能按室内面积3折单价计价； 层高3米是平价，层高3.3米溢价10%，层高3.6米溢价20%；大户型要选动静分离户型，小户型要选飞机户型；有大额抵押的房子从来都不是笋盘，因为高风险，9折的价格很公允；近郊板块很吃地铁，有排名前列条地铁，地铁站规划公布时可以涨20%，但边际效应急速衰竭，第二条地铁只能涨5%了；上海的学票价格差不多值200-300万左右，如果学区房里学票贵过这个数那就没意思了。你要做的，就是在总预算成本内，尽量不要框定特点小范围区域，从全市所有竞品中找出性价比较高的那一个。性价比，除了相对竞品，还可以是相对未来更便宜。具体更多笋盘知识可见内部资料！

提问：成哥你好，上海真如板块是否推荐？ 成哥请问800万预算想买个三室，真如板块有升值大的小区吗？

回答：真如板块并不是我特别看好的区位。因为普陀区错过了较好的十年发展时光，同期五角场、张江都超过了它。虽然大家都认可真如的潜力，我也认可，但是目前真如的房价卖得并不便宜，单价已经到达9万单价，以这个价格，直接可以在上海任意一个中环板块买房。目前真如800万预算买不到品质比较好的三房，要买比较新的三房，可能要往南走，去金沙雅苑去看看还有机会买到。

提问：成哥你好，预算800-900万想买学区房，目前有两条路线。1. 一步到位置换可以自住的学区房（110平以上）。七宝的皇都花园和前滩板块更推荐哪个呢？2. 买一个20平的老破小学区房挂户口，依然住在目前持有的嘉定三室一厅（总价不到400万），以后再考虑改善。朋友们推荐方案二，可减少学区房效应在总价上的加成。观怎么看？

回答：前滩你这个预算只能买两房，而且不一定能摇号命中。更现实的想法是买皇都，明强东还不错的。如果你月供没有压力，还是建议直接一步到位算了。挂户口也可以，就是后续借房子然后置换，全家人未必能受得了这个折腾。具体更多详细分析及其他板块的推荐详见内部！

提问：你好成哥，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。

回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题。10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津。首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质。

提问：你好成哥，上海准备入二套房 手里现金130多万，请问买在哪里投资潜力大？二套要七成首付，我想了几种方案：1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房？2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房。或者闵行交大附小老破小学区3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子（有点舍不得都是风景优美的地方），买550—600万的房子，目前看好西渡叠墅 600万以内，或者想去枫泾买联排大约500万—550万。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。特别迷茫。

回答：你好，你的投资思路都不是很对，方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹130，上海二套资格因为首付比例太高，我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流，通常我们建议采用全款抵押的形式买入，找垫资公司配合，然后抵押7成，相当于首付3成，这样可以买到标的的总价更高，更能利于选筹。买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，而你有可操作资产，那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子，往往风景优美的地方，都没有太大升值能力，而且缺少接盘侠。如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。

买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。我的建议是：上海内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了，建议在这几个地方看，买2005年后的二手次新房。具体优质房源推荐详见内部！

提问：你好，成哥，请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，可以入手吗?

回答：投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

提问：成哥你好，本人今年应届硕士毕业生，女生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300w买房，月薪税前1w，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？

回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力，还有通勤强度的要求。具体更具体的房子类型分析详见内部！

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