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来源 | 综合城市房价评估、一房一万

3月份以来，上海二手住宅成交量连续多月维持在2万套以上，受此影响全市住宅物业价格均值止跌微涨，连续回升。不过随着二手住宅成交量的逐月下滑，整体价格涨幅不断收窄，本月更是再次出现微跌。近期，上海出台了《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》50条，其中有多条关于加大人才住房保障的制度和政策。定向微调住房相关政策目的在于吸引相应产业人才导入，并不意味着全市政策调整，所以短期内或会对部分区域市场带来波动，但对全市整体行情影响应该不大。

9月1日，全市各环线基价均值继续保持稳定。外郊环区域本月公寓类物业价格略有回升，带动区域整体基价均值出现相对明显的上涨。

图：环线均价及环比变化

9月1日，各板块表现继续分化，下跌板块数量依然占到四成左右。区位优势不明显、竞争力不足且内部房源量充足的板块持续处于低位盘整阶段，价格难有起色。

图：板块较新价格及同比变化分布

注：文中所示价格单位为元/㎡，价格时点为2019年9月1日

根据链家8月3029条真实二手房成交数据统计结果显示8月链家成交均价为：47223元/平 较上月有所下跌：4.25%和去年同期相比，下跌5.05%说明今年整体市场还是处于低位

我们来看几个其他数据：1、小区结构不变情况下 挂牌价格微跌恒星小区指数是我们每个月监测的固定约1000个热门小区挂牌均价的均值。反映的是在样本构成结构不变的情况下价格的变化。8月恒星小区价格指数为47334元，较上个月微跌约0.04%。但相对去年8月48937元，可见今年的房源价格还是做出了一定的让步，房主对于市场的信心不高。

注：选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“恒星小区”，将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。2、外环外项目占比增加对比7月，外环外项目成交占比上涨3.4%；其余环线均呈现略微下跌。总体来说，外环外项目占比增加，其余环线占比减少是造成最终成交均价微跌的原因之一。

3、议价空间微跌议价空间在8月相较于7月微跌，总体来说业主心态还是没有太大变化，基本维持在3.1%左右的水平。

而二手房交易周期中位数较7月基本持平，为58天。

至此，我们大致看到一个8月二手房市场的情景：1、由于外环外楼盘占比增多，外环内楼盘占比减少，成交结构的变化导致最终成交均价出现上扬。2、恒星指数较去年同期维持在低位，说明房主对于市场的信心还是不足。

接下来我们来看8月的详细数据：👇👇👇👇👇👇成交房源区域解析浦东仍为成交主力从成交区域来看，浦东仍是成交大区，以23.30%成交占比先进。紧随其后的是闵行，宝山次之。市区成交密集区域为徐汇和杨浦，占比分别为6.40%和5.43%。

注：崇明金山占比过低，故没有显示。这或许与链家在该区域的市场份额有关。50-70平房源成交最多8月成交总价中位数为287万，也就是说300万左右依旧是普通老百姓的选择。从成交面积来看，主力成交面积段集中在50-70平，占比27.20%。

代表小区成交情况注：显示成交3套及3套以上房源--宝山--

--奉贤--

--虹口--

--黄浦--

--嘉定--

--闵行--

--浦东--

--普陀--

--青浦--

--松江--

--徐汇--

--杨浦--

--闸北--

--长宁--

注：崇明等区的成交小区和套数较少，故表格中不呈现。

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