焦点观察|最低认购率不足10%,金融街上海三盘全线去化慢、去化难

金融街，一个典型的京派国企，起家于北京西城，早在2000年即成功上市。

自2014年首次进入上海市场以来，金融街在上海留下的最浓墨重彩的一笔即是上海火车站北广场项目——2015年，金融街以总价88.15亿元、溢价率超50%夺得该地块，荣登上海当时总价地王宝座。

但是，金融街上海拓展之路并不好走，没有逃过“高开低走”的魔咒。2021年来，金融街三个住宅项目——金融街金悦府、金融街美兰金悦府、金融街奉贤金悦府先后入市，共推出2172套房源。

金融街三盘位置示意图

然而入市项目纷纷折戟，认购率最低的仅9%、最高的也不足三成。在热点板块“千人摇”、“日光盘”层出不穷的大环境下，这三个项目的销量愈发显得惨淡。

数据来源：金融街官方微信

这家京派上市国企，上海新盘项目集体遇冷，到底是何原因？

金融街金悦府

地处崇明，板块供应量大

2019年9月16日，金融街以总价19.92亿元竞得崇明城桥镇两幅纯宅地。这是金融街继上海火车站北广场地块之后拿下的首幅纯宅地，打造 “金悦府”系产品。

金融街金悦府于2021年1月、11月先后两次开盘，前后各推出290套、407套，认购率分别为29%、22%。如今，首开的房源入市已有2年多，仍剩下64套房源在售，去化率78%；2021年11月入市的房源剩余167套可售，去化率59%。

数据来源：网上房地产

金融街金悦府所处的崇明城桥镇，地处远郊，往返市区不方便，更多依赖地缘性客户。此外，项目周边面临保利明玥潮升、融创十里江湾两个项目夹击，购房者的选择多，综合多种因素导致金融街金悦府去化缓慢。

根据金融街金悦府的去化节奏和崇明整体市场环境，这个项目或将还需要1-2年才能清盘。

金融街美兰金悦府

远离地铁站，“以价换量”行不通

2020年11月17日，金融街以总价18.3亿元竞得宝山区美兰湖地块，开发金融街美兰金悦府。

上海第二座“金悦府”依旧重蹈滞销的覆辙。项目2022年7月首开，323套房源、认购率27%，依旧不足三成；2022年11月加推二期，本想打一场翻身仗，却无奈再次折戟，404套房源55组认购，认购率一路下跌至14%。

图片来源：金融街上海

这两批房源当下剩余共370套房源在售，整体去化率49%。

数据来源：网上房地产

宝山美兰湖板块，是一个刚需盘集中的地方。对于远郊的刚需盘来说，地铁的重要性不言而喻，但金融街美兰金悦府距离7号线罗南新村站2.5公里，轨交出行不便。周边商业方面，项目距离最近的TOD中集美兰城70万方商业综合体直线距离约3公里，距离龙湖宝山天街直线距离约4公里。

此外，整个美兰湖板块，沪太路以西是更热销的片区，一路之隔销售情况“冰火两重天”。与金融街美兰金悦府首开同批次入市的新盘保利云上浔光即位于沪太路西侧，且距离地铁站更近，入市时认购率117%。金融街美兰金悦府4.2万/㎡的均价相比保利云上浔光4.6万/㎡的均价便宜不少，但并未成功以价格优势取胜。占位不佳再次成为阻碍购房者下手的重要因素！

金融街奉贤金悦府

位置尴尬，距离轨交6公里

2021年6月21日，金融街以总价12.9亿元竞得奉贤区金汇镇地块，打造上海的第三座金悦府——金融街奉贤金悦府。

金融街奉贤金悦府2022年8月首开，推364套房源，70组认购，认购率19%；2022年10月推384套房源，认购34组，认购率低至9%！

图片来源：上海金融街

虽认购率延续其他“金悦府”颓势，但在续销阶段“逆袭”。当前项目剩余230套可售，整体去化率69%，成为目前三座“金悦府”里整体去化率相对“好看”一点的项目。

数据来源：网上房地产

金融街奉贤金悦府所处的金汇，在奉贤地位尴尬，虽然比海湾、柘林等板块醇熟，但发展远不如奉贤新城核心。并且板块内已有大量的宅地出让，项目同质化严重，奉贤新城核心板块强有力的对手奉发名邸、中铁湖光逸景都是多次触发积分的红盘。

交通不便是金融街奉贤金悦府另一个硬伤，项目距离5号线萧塘站6公里，对于出行依赖公共交通的购房者来说，这样的距离实属难有吸引力。

总体来说，金融街这三个去化较惨淡的项目均位于远郊板块，远离轨道交通是通病，出行高度依赖自驾，对刚需族来说很不友好。与此同时，项目所处的板块内产品同质化情况严重，尽管金融街拿出了“金悦府”系产品，仍难脱颖而出。

种种因素叠加，共同导致了这些项目认筹惨淡、去化艰难。

拿地节奏和落子眼光，对于房企来说是一大考验。金融街在上海的折戟与其拿地决策频频失误不无关系。金融街在上海的这三个项目按照当前的去化速度，距离清盘都还有很长一段路要走！