“三林新天地”规划正式获批 12宗宅地蓄势待发

浦东三林新天地有新进展了。

近日，浦东新区三林社区Z000701单元03-05、09、14、15街坊（PD-116、PD-117、PD-118风貌保护街坊保护规划）及三林生态绿地PDP0-0803单元05街坊、PDP0-0802单元37、38街坊控制性详细规划局部调整正式获批，其中就包含三林新天地。

这份规划方案的落地，标志着由陆家嘴集团、瑞安房地产等四方联合打造的“三林新天地”项目从前期筹备阶段正式迈入实质性推进阶段，在承载千年文脉的同时，填补大前滩区域高端人文休闲商业的空白。

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三林千年老街即将焕新

回顾瑞安集团在上海的城市更新历程，从太平桥新天地到瑞虹天地，再到虹桥蟠龙新天地，每一个项目都堪称区域价值的重塑者。

蟠龙新天地以古镇有机更新为基底，通过“公园+商业+住宅”的复合开发模式，将昔日城中村蜕变为大虹桥炙手可热的文化休闲地标，带动了整片区域的价值跃升。如今，同样的开发逻辑将在浦东三林老街复现。

在开发主体上，项目由陆家嘴集团、上海瑞安城市更新、浦东房地产及三林资产四方联手，分别持股40%、39%、11%及10%，共同成立合营公司上海三林新天地城市更新建设有限公司开发上海三林城市更新项目。合营公司注册资本23.2亿元，总投资承诺约91.62亿元。

从位置与形态来看，浦东三林新天地与青浦徐泾的蟠龙新天地高度相似：均位于两条高架交汇处四象限的右上角，同在保有历史肌理的古镇基础上进行有机更新。

三林老街始建于宋代，至今已有1000多年历史，至今留有三林古戏台、文昌阁、三林名人廊等历史遗迹，三林民俗馆、三林刺绣馆、龙狮会馆等民俗文化。

三林老街实景（图源：三林发布）

根据控详规，三林新天地规划范围总面积超过154万平方米，整体结构可概括为“一心、两翼、一街一岸”：以三林老街为核心，东西两侧布局住宅组团，通过三林路主街与三林塘港水岸串联，形成双轴联动格局。

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12宗涉宅地块蓄势待发

住宅用地是本轮规划的核心看点。片区共规划新增15宗住宅用地，总建筑面积约63万平方米。其中，东侧3宗宅地（如前滩·东方湾、永泰三里城等）已处于在建或待建状态，其余12宗宅地尚未出让。

根据附加图则中的风貌管控要求，各地块指标差异显著，产品形态梯度分明：

从地块指标看，滨水区域容积率低至1.05，建筑限高24米，未来或将呈现联排与洋房组合的低密产品；双面临水的05-14、05-15地块容积率分别为1.32和1.73，具备高低配开发潜力；其余住宅地块容积率普遍在2.0至2.27之间，建筑高度60至80米，预计以高层与小高层为主。

值得注意的是，09-10、14-10、14-11等核心地块还承载着风貌保护重任，地块内不可移动文物、优秀历史建筑和风貌建筑总建筑面积约4.15万平方米，建筑形态需与三林老街的历史风貌相协调。

风貌保护图则

商业方面，依托千年三林老街，规划3幅商业用地，合计商业体量约9.2万平方米，远超蟠龙新天地约5.3万平方米的商业规模。该商业街区全线滨水，岸线长度超600米，未来有望打造为微度假目的地式的风貌水街。

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公服配套协同推进

教育配套的完善是本次规划的另一亮点。位于永泰路与三新路交叉口的15-11地块拟新增一所九年一贯制学校，用地面积约4.1万平方米，毗邻百年老校三林中学；西侧04A-04地块则规划新增一所幼儿园。

交通方面，现状已有轨交8号线、11号线覆盖，规划中的19号线以及远期规划的26号线在周边设站；外环线、南北高架等城市主干道环绕，区域交通便利性显著优于同类项目。

生态层面，穿流而过的三林塘港是世博水环的重要组成部分，该水环一期预计2026年底竣工。根据风貌图则，三林塘港两岸应贯通滨水步行通道，部分地块可结合滨水绿地建设绿道。

风貌保护街巷如典当弄、羊肉弄、赵家弄等将维持基本走向，保留原有巷弄名称，延续三林老街的历史记忆。规划区内公共绿地面积约20.66万平方米，水域面积约9.17万平方米，未来将以“阳光三林”为主题，构建兼具生态与人文魅力的蓝绿空间。

三林新天地地处大前滩拓展的关键节点，与前滩CBD直线距离仅约1.5公里，承载着前滩商务区外溢的高端居住与消费需求。

随着此次规划的正式获批，这一集千年文脉、滨水商业、品质住宅于一体的大型城市更新项目蓝图已清晰呈现。