3天!上海第二轮集中供地收官,20幅宅地成交总价超480亿

10月11日-13日，经过为期三天的短暂角逐，上海第二轮集中供地涉宅用地出让全部完成。

据搜狐焦点统计，7幅涉宅用地提前终止出让之后，此轮成功出让的涉宅用地合计20幅，出让面积超113.55万㎡，成交总价约480.57亿元，未来可至少供应1.6万余套新房。从溢价情况看，11幅地块为底价出让，9幅地块出现溢价，占比不足五成。

回顾6月份的首轮集中供地，涉宅用地合计31幅，出让面积超191.8万㎡，成交总价773.7亿元，未来可至少供应3万余套新房。其中有21幅地块出现溢价，占比近7成。

延伸阅读：上海首轮集中供地收官！31幅涉宅用地合计成交773.7亿元

对比不难看出，第二轮集中供地不管是从地块数量还是热度上，都降温了不少。

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开发商流行抱团拿地

从拿地房企看，此次20幅涉宅用地，被10多家房企瓜分，万科、华润、中海等房企继续缺席，招商、龙湖、仁恒、保利置业等房企在此轮上海土拍中有所收获。

从拿地数量看，本土国企成大赢家，港城集团和临港集团共斩获浦东惠南及临港多幅地块，上实城开、大华等房企也收获2幅地块。

搜狐焦点还发现，不少开发商选择抱团联合拿地，此次土拍拿地房企名单中，联合体拿地数量共有六幅。

其中，招商路劲象屿联合体以63.947亿元总价拿下青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，排名单幅地块总价排行榜榜首。

仁恒越秀联合体以46.21亿元总价突出重围，拿下闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块。该幅地块也同样出现了招商&路劲联合体的身影。

龙湖南山联合体拿下嘉定区江桥镇北社区N2-03地块，该地块分别靠近龙湖之前开发的龙湖天璞和南山开发的虹桥领峯，此次两家合作，值得关注。

临港自贸区新片区五幅地块中，有3幅地块也是联合拿地，其中国贸象屿龙湖联合体底价拿下自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块；临港城投上实城开联合体溢价竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02地块；临港集团联合杭州盛元拿下临港PDC1-0105、PDC1-0202单元巨无霸商住办地块。

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土拍新规引入“随机值”

相比较上海此前的土拍规则，这次上海出台了新的规则，在之前的一次性书面报价基础上引入了“随机值”。

根据规则，一旦在一次书面报价阶段出现竞买人相同报价的，系统将自动产生一个随机值，并被纳入后续平均价的计算过程中，而出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。与以往报价以预测的平均值去报的做法对比，这次的“随机值”使得平均值几乎不可能被预测，从而增加了拍地的公平性，成功拿地与否，不仅取决于房企的实力，还取决于运气。

巧的是，在12、13日两天的现场竞价环节，各触发过一次 “随机值”。

在奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的争夺战中，有6家房企开始了现场书面一次性报价环节，刚好有两家房企书面一次性报价相同，从而引发了系统生成随机值，最终中铁置业以价差12万元最小值竞得该地块。

闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块迎来4家房企现场争夺，分别是仁恒越秀联合体、华发、建发、招商路劲联合体。在经过40轮争夺后达到竞价中止红线457769万元，随后在一次性书面报价阶段触发随机值，最终仁恒越秀联合体以最小价差竞得地块使用权。这也是本次集中供地中第二次触发系统随机值机制。

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溢价率继续保持低位

20幅地块结果已明朗，大家也都看到了，有11幅地块为零溢价底价成交，其他9幅地块溢价率都很好地控制在了10%以内。

数据显示，该9幅地块平均溢价率为7%。其中有3宗溢价率在9%-10%之间，4宗在5%-9%之间，2幅地块溢价率低于5%。

总体来看，大多数地块基本都保持10%的溢价率限制，与排名前列批集中供地类似，溢价率保持在低位，基本实现了管理层控制土地市场过热的目标。

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新地块房地联动指导价出炉

与此同时，上述20幅地块除2幅城中村地块之外，其余地块一年后的新房指导价已经提前定下来了。

新项目从拿地到取证入市，快则半年，正常10个月到一年左右，也就是说，2021年房地联动价就是2022年新房备案指导价！

从之前公布的25个宅地新房指导价来看，单价5万/㎡以下共18个、单价5-7万/㎡之间2个、单价7-10万/㎡之间2个、单价10万/㎡以上3个。

其中，市中心徐汇和杨浦4幅宅地指导价相对靠前：

徐汇区漕河泾地块指导价11.4万/㎡、康健街道地块指导价10.2万/㎡；

杨浦江浦社区地块指导价10.99万/㎡、定海社区地块指导价9.9万/㎡。

闵行梅陇板块指导价7.36万/㎡，青浦徐泾6万/㎡，处于中等水平。

在这一批次中，新房指导价5万/㎡以内的地块数量占比近3/4，主要分布在青浦、奉贤、新片区等区域。

对比第二批与排名前列批同区域地块，指导价格基本持平，青浦新城还是4.3万/㎡，徐泾还是6万/㎡、杨浦还是10万/㎡。个别区域因地块位置略有微调，临港新片区3.3万/㎡，比上一批次3.2万/㎡略有上调；奉贤新城4万/㎡，比上一批次4.1万/㎡又略有下调。

稳地价，是稳房价、稳预期的关键！在新的竞价规则下地价疯涨，不再可能；对购房者来说，提前设置房地联动指导价，定调未来两三年左右的新房售价，与当前房价基本接近，也稳住了市场对于房价的预期。

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