“开仓放粮”!上海拟一次性推介50幅地块

尽管虹口地块“围标”事件给土地市场刮来了一阵肃清之风，但土地释放的信号依旧强烈。

就在本周，上海土地交易市场发布预告，拟于4月下旬一口气推介50幅地块，涉及浦东新区、静安区、宝山区、嘉定区等四个区。

土地推介会预告

上海2020土地出让和区域发展推介会(排名前列场)拟于2020年4月下旬举办，推介地块约50幅，涉及嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区。会议将以网络直播形式进行。

50幅地块一次性被摆上架，在寸土寸金的上海并不多见。而事实上4月以来，上海也有多次土地出让及推介活动，而且在土拍出让规则上也出现了三年来的首次松动。

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二季度土地出让开始放量

纵览一季度土地市场，上海共计出让30幅地块，总吸金597.3亿元，同比增长82.8%。其中，出让宅地（含商住地）13幅，出让商地（含其他性质）12幅， 出让租赁住房用地5幅。

受到疫情影响，今年3月，上海只成交地块3幅，均为宅地，总出让面积21.89万方，金额47.8亿元。

二季度开始，住宅用地出让明显放量。截止到4月17日，上海后续将有9幅普通商品住宅用地出让，总出让面积达36.16万方。其中，浦东、宝山、闵行和松江各2幅，青浦1幅。

4-5月至少9幅纯宅地待拍

值得关注的是，土地放量背后，官方有两个比较关键的动作。

4月8日，临港新片区管委会举行“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”， 计划全年出让土地共152幅，住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。当天还对临港新片区内6处商业地块和8处住宅地块开展线上推介，主要集中在上半年5、6月份推出。

4月10日，上海市发改委公布20条政策“组合拳”，以扩大有效投资、稳定经济发展，多条措施中提及土地市场，明确“加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。

不难预见，2020年上海土地市场还将有越来越多的地块入市。

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上海土拍规则出现松动

大量地块待价而沽，如何让竞争更加市场化？“围标”事件之后，上海土拍规则也悄然发生变化。

4月11日，上海土地市场发布公告，出让松江2幅纯宅地，并明确调整出让规则。新规指出：

 “只要有效申请人数不超过5人，就无需打分，直接竞价拍卖，价高者得。有效申请人在6人及以上的，则采用竞价招标方式。”

而按照之前的规定，若有效申请人数超过3人的，地块采用招标方式出让，并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位；若效申请人数为3人及3人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”，竞买人只有筛选到2家时才能竞价。

事实上，自2017年4月11日上海采用新的招挂复合式规则起，大部分的地块都采用上述出让规则，至今规则正好实施三年整，而此次变动也是三年来上海土拍规则的首次松动。

此外，原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款，一般长达20天；而新规之后，只需要在参拍前一天冻结资金即可。

而在自持比例要求上，此次挂牌的松江地块取消15%自持租赁住宅要求，仅需配建5%建筑面积的保障性住房，这与此前“围标”事件中的北外滩地块要求一致。

业内人士认为，这一改变意味着土地出让将向更市场的道路上，向价高者得，向面向所有开发商而不是知名开发商的方向靠近。

回顾过去三年，在严苛的土地出让规则下，房企高溢价抢地的情况在上海土地市场已几乎绝迹。据不完全统计，2019年上海出让的157幅地块中，溢价率超过5%的仅有8幅，底价成交成为土地出让主旋律。

随着土拍规则出现松动，这一现象不出意外将被打破。