焦点观察|豪宅大年来袭,神秘央企中国绿发抢滩上海何以取胜?

在如今上海的一众国央企开发商中，可能很多人对中国绿发这家企业比较陌生。

但在去年4月，鲁能豪掷132.9亿元拿下黄浦区两宗豪宅地块，一时间轰动整个上海地产圈。而鲁能正是中国绿发旗下全资子公司。

时隔一年之后，中国绿发于今年4月在上海举行发布会，两大项目——浦江园和新梓园正式亮相。

新晋上海市中心拿地的中国绿发，究竟是一家怎样的房企？首次涉足上海“豪宅”，想在在豪宅遍地开花的上海分一杯羹，它又将如何逆势取胜？本期焦点观察，让我们聚焦上海豪宅市场新面孔——中国绿发。

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重组前后 发展坎坷

说起中国绿发，就不得不提起“鲁能”这个名字。

成立于2002年的鲁能地产，主营业务包括住宅地产、商业地产、文旅地产、及绿色能源，原本是国家电网的全资子公司。

随着2010年国资委发布“退房令”，要求78家非房地产主业央企全面退出房地产，仅保留16家央企的房地产主业资质。鲁能集团曾经隶属的国家电网，并不在这16家名单之内，不得不开始淡化房地产业务。

2011年，鲁能集团获准成为保留房地产业务为主业的新增5家央企之一，也成为国家电网唯一的房地产业务平台，继续从事房地产业务，直到开发完手中存货。然而到了2015年，同为特批保留房地产业务的中航被保利吞并，神华和国电重组，房地产业务子公司被批量出售。但是鲁能却不甘被整合吞并，反而走上了一条截然相反的路，一边擦边拿地，一边冲击业绩。

资料数据显示，2016年鲁能拿地花费244亿，到2017年创下893亿销售额，排名行业TOP20，称得上彼时房地产行业一匹黑马。

疯狂拿地扩张的鲁能很快引起了国资委的注意。在2017年，市场传出鲁能被相关部门约谈。此后鲁能渐渐淡出视野，彻底从地产行业排行榜中消失。并且开始大力收缩自己的房地产业务，2018年销售额迅速下降，仅为2017年的一半。

直到2020年8月,“鲁能”这个名字重新浮现，公司官网发布公告称，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团（都城伟业集团）有限公司100%股权将整体转划至中国绿发投资集团有限公司。此次划转后，国家电网仍间接持有鲁能集团30%的股份，但在鲁能的管理和发展上，话语权将转移到中国绿发手中。

划转后股权结构

一纸公告，将整个鲁能“装进”了中国绿发，也创造了一个崭新的地产巨头。由于前期疯狂拿地，鲁能拥有庞大的土储。据业内估算，鲁能房地产业务体量超2000万㎡，货值超4000亿，被业内人戏称为地产界的“隐形航母”。

中国绿发接手后，开始大规模去“鲁能”化。2021年中国绿发高调亮相，以这个名字，在北京朝阳拿下一宗地块，就是现在的中绿东岳府。甚至稍早之前以鲁能名义拿下的地块，2020年鲁能在重庆拿下的地块，在后来公布的案名中，被称为中绿江洲。2023年在上海拿下的两个项目，名字也同样看不到鲁能。种种表现可以看出，“鲁能”将慢慢退出地产舞台。

然而想要在地产业重新获得一席之位，并非易事。中国绿发接手鲁能至今快4年的时间，品牌知名度和市场影响力依然籍籍无名，业绩一直差强人意，从目前业内的各种榜单来看，至今未见中国绿发的身影，被指是房地产行业扶不起的“阿斗”。

02

布局黄浦 底价拿地

鲁能进入上海布局地产业务，其实也有十余年。

早在2012年9月，鲁能集团联合上海电力，以20.5亿元底价摘得陆家嘴黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块。经过长达7年建设后，JW万豪侯爵酒店于2019年正式建成。

这一次落子，完成鲁能进入上海市场的第一步棋。拿下陆家嘴高价地块后，鲁能并没有停止在上海的布局进程。

2013年，鲁能又接到华东电力大楼项目改造项目，延续鲁能在JW万豪侯爵酒店的改造思路，华东电力大楼同样拟改造为星级酒店，即为如今坐落于南京东路外滩的上海艾迪逊酒店。

完成艾迪逊酒店改造，进一步加深了鲁能对于上海黄浦的熟悉程度，这也为最新拿下的地块打下了基础。

时隔十年后，重组后的鲁能重回上海。

2023年4月，上海黄浦城市更新建设发展有限公司在上海产交所转让黄浦两大超级豪宅地块的股权转让正式成交，中国绿发及其旗下的地产开发平台鲁能集团参与竞标，最终以132.9亿元底价成功竞得两家公司项目公司股权。

也就是说，中国绿发以间接形式一口气抄底了黄浦区两宗豪宅地块，足以看出想要立足上海的决心。

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新盘亮相 竞争残酷

以囤地著称的中国绿发，在上海延续了“慢性子”节奏。

今年4月，中国绿发举行上海品牌见面会，黄浦两个项目分别以浦江园、新梓园亮相，距离拿地时间正好一年整。

项目名字亮相

时间又过去两个月，从实地走访看到，浦江园还处于地基建设阶段，新梓园节奏更慢，目前旧有房屋暂未全部拆除，项目仍无动工迹象。

其中，浦江园项目，即半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块，地处黄浦世博滨江半淞园路街道，靠近内环南浦大桥，车流量大。而且与黄浦江直线距离超500米，江景视野大打折扣，与其他江景豪宅相比逊色不少。

浦江园项目在建工地（搜狐焦点实拍）

目前，项目方案已经公示，F02-01地块为住宅用地，容积率为2.89、建筑高度100米，拟建7幢高层住宅、总高17-28层，可售住宅409套，可售住宅楼板价超过9万元/㎡。

另一边，乔家路地块是黄浦区最大的城市更新项目之一，总开发体量超过33万平方米，因为地块体量太大，只能通过分散出让的形式。新梓园位于蓬莱路与光启路东南的258、260地块，项目总建面约15.5万㎡，规划约158栋约190-550㎡风貌低密别墅，配置约1.3万㎡商业，以及约1200㎡会所。

乔家路A片区拆迁阶段（搜狐焦点实拍）

因为地块中别墅占比非常高，项目含商业的楼板价已经接近12万/㎡，未来的销售价格很有可能在20万/㎡+，总价门槛预计非常高。

据搜狐焦点统计，黄浦区的商品住宅和风貌别墅项目可以说是遍地开花，除了鲁能拿下的2宗地块之外，还有至少17个项目待开发上市。而且竞品项目如果放之全市，数量更是多达几十个。

对于中国绿发来说，斥资132.9亿元出现在上海豪宅市场中，一方面有助于巩固本身的地产业务，刷新其存在感；但另一方面，经历重组后并未消失在地产界，而是以另一种形式完成了回归，更要直面当前残酷的市场竞争格局。

媒体点评：

中国绿发在上海市场，市场品牌认知度很弱，源于过往没有成功案例的积累，且目前暂时还没有形成有系统的品牌输出。如果两个项目在上海能一炮而红，自然也可以通过项目来带动品牌口碑效应，只是2024年的上海楼市，已然进入“拼刺刀”的白热化竞争。中国绿发想取得成功，只依靠地块的优势是远远不够的，届时项目的产品力也势必要接受市场严苛的检验，我们拭目以待。

还有一个关键点，今年上海全市15万/㎡+豪宅或者风貌别墅项目开始出现海量供应，不少项目抢先试水就已经出现去化艰难迹象。等到浦江园和新梓园两个项目入市，市场供应早已饱和，中国绿发将如何应对，成为一个不得不面对的难题。