上海楼市:在购买二手房时,首先考虑小区周围是否有不利因素!

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提问：你好，曾叔，我打算购买二手房，初次购房，不知道有哪些注意事项，想问在买二手房的时候要注意哪些问题？我想提前规避掉免得之后碰到一些麻烦。

回答：你好，在购买二手房看房时，首先要考虑小区周围是否有不利因素。墓地、垃圾场、高压线、信号塔、高架桥等都会对我们的居住环境造成干扰，要尽量规避。还要注意小区周边配套商业、交通、教育等是否齐全，与地图是否一致。其次，进入小区之后，我们要注意小区安保是否严格、车位配比是否充足，小区环境、绿化率等。楼栋周边较好不要有变电站和垃圾站，这些设施会影响房屋后期价格。第三，到小区楼栋时，我们要观察二手房质量如何，是否有地基下沉、房屋漏水、楼梯结构是否存在裂缝、电梯质量、楼道布置等问题，这些因素影响房子的产品质量，也会对我们的生活造成较大的影响。最后进入房子之后，要注意房子户型布局是否合理、房屋结构是否存在问题，卫生间、阳台、厨房有没有渗水的情况。看房过程时对房子进行全面了解的一个过程，关系到后期的居住质量与房子的保值增值能力。

提问：曾叔！您好！前天在招行申请了一手房的首次公积金提取，今天公积金中心审批没通过，原因是商贷排名前列期还没还款，我这边的商贷排名前列期还款是本月26号，那么是等26号排名前列期还完后会自动审批通过吗？或者另外再预约一家银行在28号重新发起提取申请，不知道有没有问题，谢谢。

回答：你好，提取公积金的时候，有几种提取：1、全款购买的角度，这样子提供发票等证件，可以按照买入的成交价提取公积金，请注意购买后2年内必须提取公积金，即便你是按揭贷款买的，也是可以按照全款提取的。2、按揭贷款买房的角度提取公积金，需要提供借款的资料，排名前列次只能提取首付款，然后提取月供(连本带利)。具体操作，也分申请商业还是申请公积金，提取方便有不同的。你的情况提取失败，通常原因是：1、你的放款尚未上征信，故而无法认定你的贷款可信度2、审核提取人要求有供楼，这样子，那你得有一笔月供上征信方可提取(不是扣款即可，需要征信更新已经供楼一个月)你的情况，我建议，稍等一下，等月供一次已经上征信即可提取公积金的。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，听说广东省规划了“沪广深磁悬浮”，如果真的实施了，这对上海楼市以及广东楼市是不是会有一定的影响？

回答：你好，广东省规划“沪广深磁悬浮”预留土地，如果这条磁悬浮线路真有可能落地，那么对发展最为敏感的城市楼市房价会受到相当大的影响。中国较为发达的城市之间连通性也会较高，发达城市“强强联合”是必然之势。而上海与广东之间人口流动不多、高铁路网建设的优先级也不高，交通联系是比较不足的，但这种不足不会持续下去，加强交通联系的“磁悬浮”就是加强两个区域密切联系的纽带。我国关于磁悬浮列车的研究一直在进行，磁悬浮的造价相较于高铁、地铁而言并不算高昂，而且达到收支平衡的状态也并非难事。“沪广深磁悬浮”不是空穴来风，当其落地成为可能，沪广深以及沿线城市的发展格局都会受到重大影响，城市房价也将水涨船高，“沪广深磁悬浮”或将成为沿线城市房价的较大变数。

提问：曾叔，老师您好，请问上海周浦板块怎么样，适合买入吗？

回答：你好，周浦板块比较适合张江和前滩的溢出人群来作为自住考虑，板块没有什么重大规划，但是空地比较多，未来有建成大型高端居住社区的可能。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问： 你好，曾叔，请问在上海无房，有公积金和户口，想在上海投资，但是目前手里无充足现金，是暂缓一年购买，还是今年趁手里可用余钱买个小的呢（目前只能支付总房价在150万左右的房子）？

回答：你好，曾叔个人我的建议是暂缓一年吧，多攒点钱，买个偏一点的新房，不要浪费珍贵的首套房票了。

提问：你好，曾叔，对徐汇滨江的尚海湾豪庭，怎么看？ 纯投资，能买吗？

回答：你好，这房子很好啊，但是投资并不是上升的标的，因为单价比较高，要翻倍的困难较大，但这样的房子他的逻辑并不是涨幅，而是稀缺。也就是说未来就算你有钱，也不见得能买得到这个小区里的好房子。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，要买个房子太烦了，居然夫妻双方名下有第三套房不给公积金贷款了，这个是不是只有去名字啊？怎么省税？具体情况：我老公两套都是售后公房，50出头是他一个人名字，44平方的是和他父母三人的名字。我这里是两套都是我和父母3个人的名字的，97和32平方。

回答：你好，夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可买2套住房。你可以再买一套，有购房资格，但是契税都是按照二套计算，公积金不能贷款。我建议不要去名字，宁可交点税，否则去名字以后加不回来，就不能享受共有住房不被限购了。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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