上海楼市:新区扩张,存量改善,市区郊区未来差距不大

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好！坐标上海，中环附近有400万左右小户型一套，手上有子弹30左右，夫妻2人上海本地，父母房本上都有名字，都有公积金，年入30。方案一：改善型，置换一套2房（自住）方案二：投资型，抵押或其他方式再投资一套房，哪种方式合理？上海可有推荐？

回答：趁现在上海静淡市，正好做置换。如果上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。

市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨得快；发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快；成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。

上海既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。先以改善需求为主，未来手里有更多的子弹，再考虑投资郊区次新盘。

提问：成哥你好，武汉人杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房，一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语，一套杨浦同济新村65平三房自住，方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套，可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。处理掉除自住同济外的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住？

回答：顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的排名前列站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划得好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换，杨浦改善+投资回报率高的板块推荐详见内部分享！

同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。

提问：成哥您好！最近想换房，但发现新房很少，想买一千万左右的房子，请问有什么好建议吗？浦江镇的别墅好吗？浦东有哪些好的板块？

回答：你好，1000万买新房，买不到什么好房子，大概能买到中环附近。新房现在可以关注下静安、闵行这些区域。二手房可以同步看，浦江镇别墅更多的是自住需求，比较适合浦东世博和前滩上班的需求。具体推荐要根据自住投资需求来看，具体优质板块推荐详见内部！

提问：成哥你好！人在武汉工作，户口是上海集体户，手中子弹150，想收益较大化，上海无房，想上海买套房子，考虑到5年内都不会去上海定居，主要用于投资。因武汉有房贷，一中介说在上海只能算首房二贷，付5成，投资选择面有限，中介推荐内环的巨野小区和栖山小区的一房和两房的老破小，单价在6.6w左右，总价可承受范围。该方案是否有投资价值？是否有更好的建议？

回答：洋泾板块以6号线为南北的中心，南侧靠近联洋有2017年底通车的9号线三期，北侧靠近浦东大道、黄浦江有14号线。未来洋泾的城市效率将越来越强，板块能级将越来越高。洋泾的交通会整体提升不止一个层次。随着北滨江几个新建豪宅楼盘依次交付使用，各地铁站周边的办公楼、商场纷纷拔地而起，公园绿化和滨江休闲娱乐设施的逐步完善，北滨江内环内的区域将会向着高级的居住区、商务区继续迈进。

这一带交通方便而且有学区，浦东又是特别看重学区，所以抛盘很少。当下，这里的老公房和次新住宅也有不少选择，且大多是六师、二中心学区，幼儿园也不错，周边社区商业也非常齐全，可谓进可攻退可守，自住和资产配置皆宜。但是总价300万，能买到的楼盘都一般。子弹150，可以通过星球内推荐的方式，首付3成，拿下总价500万左右的选筹，如果月供能力不错，建议适当增加杠杆 重新选筹。具体更详细的分析及建议详见内部！

提问：本人坐标西安，无购房资格，想投资上海，深圳，杭州，武汉一套，等孩子大学毕业后做准备，手头结余子弹200左右，月还款2W。

回答：子弹200，优先考虑一线城市，深圳现在已经涨起来了，除了内部推荐的新盘，二手房已经是高位，不建议继续追高，只能在几个普涨板块内淘笋。深圳投资回报率高的楼盘推荐详见内部分享！

上海的房子，已经在回暖了，不像深圳那么疯。因为深圳有很多明确的利好，上海还没有那么多刺激政策。但是上海的购买力恢复还是比较稳的，比如学区房和改善好房子成交已经起来了，浦东有的地方学区房成交已经很旺了，我知道有的双学区房已经涨了10%。上海的行情走得要比深圳扎实一点。深圳这种比较着急的，那么就快一点，早一点结束。上海这种温和的，那么就会走的时间长一点。如果有上海的房票，现在入手上海也是不错的时机。

提问：您好成哥，请问上海总价300万投资，新房和二手房更倾向哪种？分别有推荐的吗？

回答：300万基本上买不到什么好的新房，有的话也比较远。如果一定要选，可以考虑下嘉定的。建议优先考虑二手房，对于你的情况，具体更多建议详见内部！

提问：成哥，上海的法拍房可以入吗？代拍中介说是不限购不限贷，10万包清户。

回答：上海之类地方公开拍卖的，一般65%开拍，110%成交，因为不限购； 有专业流拍，你和他竞争，他出高价然后流拍继续拍，拖到最后你不可能抢得过他； 真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费； 买法拍要做好交一次学费的准备。 看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

提问：成哥您好！今年错过了广州，打算去上海，好不容易说通了老公让他HP上海买房，发现上海现在已经涨得很厉害，而且关注的小区无房可卖了。现在面临的问题是，手里现金300w，然后我们的创业也比较稳定，一年也进账不少，还是要有个好的投资渠道，不然每天也焦虑货币贬值，现在不知道hp买上海是否可以？武汉也行，还可以用父母的接力贷，62岁我给他们养了流水。

回答：目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。 其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

关注3类房产：限竞新盘，价格倒挂；优质学区房；产业中心。子弹300万上海投资回报率高的楼盘推荐详见内部分享！

提问：成哥你好，最近上海估计要慢慢涨起来了，请问上海的房票有办法吗现在？手上有资金没名额。

回答：上海是已经开始涨了，等你非常确认“价格开始上来”的时候，行情就已经和你没什么关系了。 去年错过深圳，今年错过广州，别再错过上海了。上海破限购的方案具体详见内部分享！

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