上海楼市:上海楼市发展己停滞?深圳发展很快己远远超过上海?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔！您好！请问感觉上海目前的发展己停滞？深圳发展很快己远远超过上海了吗？

回答：你好，没有觉得深圳的房价比上海贵，上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，一个是深圳每一轮都是先行启动，所以看上去深圳更贵一些。另一个是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。上海有自己的问题，因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上。地位不是人们的评论,而是要靠数据说话的,比如gdp总量人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等。上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。上海投资买房建议，详见知识星球内部。

深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。如果更长的时间之后,比如20年、30年 ,而且行政范围扩容,比如将东莞和惠州并购掉,则总量也可能超上海。估计未来十年,都会保持在基本差不多的水平。

提问：曾叔，你好！请问买房是不是面积越大越好，得房率越高越好？

回答：你好，“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积，衡量着一套住宅在使用中的舒适度。但在对于“得房率”的数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。一、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。同样建筑面积，高层是两房，多层可能是三房，原因就在这里。二、公共门厅等部位的差异，往往越气派的楼盘得房率越低。为什么？气派通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但是也消耗了套内面积。三、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。

提问：您好！曾叔老师！请问夫妻上海户口，名下无房，贷款算二套房，现金流650w，因为不住在国内，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近回国休假看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？谢谢！

回答：你好，上海不像南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房， 其实这个总价段，上海的可选范围很大的。

提问：你好，曾叔，目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层。

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：曾叔！您好！我在汉阳城云顶投资一套118户型，但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗？

回答：你好，买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。 根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要买，租车位就可以了。

提问：你好，曾叔，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

回答：你好，浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海买房价值高的板块 具体详见知识星球内部分享。

提问：曾叔，你好！一直在跟你学习房产方面的知识，请问现在投资房产是不是比较赚钱？想有钱买一套作投资。

回答：你好，正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。投资中最重要的是决策，排列优秀顺序级，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者较大的价值所在。买这个动作，反而是无差别劳动，如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱投资一套上涨100万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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