上海多区优化用地规划,一大批住宅供应在路上!

近日，上海市规划和自然资源局集中公示多份控制性详细规划局部调整方案，涉及闵行、青浦、松江等多个行政区。此外，嘉定区规划和自然资源局网站也公示了其新城核心区的相关调整内容。

整体来看，本次系列调整呈现几项共性特征：核心内容是将部分商业、办公用地转型为住宅用途；同步对容积率、建筑限高等关键指标进行优化；并注重完善教育、社区服务等配套设施。这些举措旨在优化区域功能布局，增加住房用地有效供给。

以下是各板块具体调整信息：

01

闵行吴泾

三宗办公用地“商改住”

本次调整涉及闵行吴泾社区02单元（MHP0-0702）的16A、17A街坊及紫竹科学园区04单元（MHP0-1004）的07A街坊。最新规划中，原2宗办公用地（17A-06A和17A-07A）性质已正式变更为住宅用地，并重新划分为以下三宗住宅地块：

17A-41A地块：用地面积约39969平方米，容积率2.50，建筑限高60米。规划要求配套不少于1000平方米的商业设施，并禁止建造别墅。

17A-42A地块：用地面积约29682平方米，容积率2.20，建筑限高60米。禁止建造别墅。

17A-44A地块：用地面积约35192平方米，容积率2.35，建筑限高60米。需配套商业建筑面积5280平方米，禁止建造别墅。

此次调整还明确将新增1所初中和1所幼儿园。同时保留1宗约4878平方米的商业办公用地（容积率2.0，限高30米），其中须配建不小于1500平方米的室内菜场及60平方米公厕。

这三宗新住宅用地区位条件与不利因素均较为明显。主要优势在于紧邻在建的轨道交通23号线吴泾站，未来轨交通行便捷。主要劣势是地块北侧邻近申嘉湖高速，可能受噪音影响；高速北侧可见的吴泾地区标志性“大烟囱”（实为发电厂冷却塔），虽无空气污染，但可能成为部分购房者的心理抗性因素。

市场方面，此前象屿地产以66.78亿元总价竞得该区域附近地块，溢价率18.97%。在即将开拍的上海第十批次土拍中，吴泾板块另有一宗位于紫竹兰香湖附近的商住地块挂牌，起始总价约20.09亿元。

02

青浦赵巷

四宗用地功能调整

调整范围位于青浦赵巷镇QPZXCZ-05单元中C61、C62、D21、D22、D23、D3街坊，总面积约38.6公顷。核心思路为“商办转住宅、住宅转科研”，将临河、近地铁的优质地块用于住宅开发。

“商办转住宅”地块具体如下：

原D21-04地块（商业商务用地）转为三类住宅组团用地，面积15142㎡，容积率1.8，限高40米。

原D21-05地块（文化体育商业混合用地）转为二类、一类住宅用地，面积23262㎡，容积率1.05，限高20米。

原C61-02地块（商业商务用地）转为三类住宅组团用地，面积10274㎡，容积率1.8，限高40米。

原C61-09A地块（商业商务用地）转为二类、一类住宅用地，面积18842㎡，容积率1.05，限高20米。

“住宅转科研”地块为：

原D3-01地块（住宅用地）转为教育科研设计用地，面积17964㎡，容积率2.0，限高50米。

规划并未仅聚焦住宅供应，同步在C61-09A住宅地块西侧新增1处幼儿园，用地面积约6491平方米。

这4宗新增住宅地块位于青浦赵巷核心区域，北侧靠近长三角绿洲智谷赵巷园区和轨道交通17号线嘉松中路站，东侧与奥特莱斯商圈一路之隔，整体区位优势显著。周边已有多个新建住宅小区，随着新住宅用地供应，整个片区将进一步完善为职住一体的低密度宜居社区。

03

青浦新城

老城厢风貌区住宅布局优化

此次调整涉及青浦新城QPC10007单元的老城厢历史文化风貌区，范围包括南门、艺术岛及老城厢C1/C2等多个片区，总面积39.6公顷。调整旨在衔接老城厢旧改工作，提升区域居住品质。

主要住宅地块调整包括：

原K3-01、K3-02地块合并为K3-04地块，用地性质由“商业+住宅”合并调整为纯住宅用地，总用地面积约1.9万平方米，容积率1.7，建筑限高24米。

J5-01地块由商业商办用地调整为商业住宅混合用地（住宅占比80%），用地面积7062平方米，容积率1.7，限高24米。

同时，规划对部分指标进行了优化：南门片区滨水住宅（如K2-04地块）容积率从1.5降至1.2/1.25，建筑高度从24米降至15米；沪青平公路沿线住宅容积率提高至1.7。老城厢片区住宅地块容积率则由1.0统一微调至1.05。

04

松江新浜

住宅地块开发指标明确与优化

松江区新浜镇SJS8-0001单元的调整主要对住宅用地指标进行了明确和优化：

08-02地块：容积率由1.6调整至2.2，建筑限高由50米提升至55米。用地性质仍为三类住宅组团用地（Rr3），规划明确禁止通过“高低配”方式建造别墅及私家庄园。

15-06地块：由三类住宅组团用地（Rr3）调整为四类住宅组团用地（Rr4）。

17-05地块：拆分为17-15地块（保持容积率1.5，限高24米）和17-16地块（调整为城市发展备建用地）。

05

嘉定新城

为核心区总部园区新增住宅供应

嘉定新城伊南社区JDC1-1902单元的调整，旨在为核心区总部园区增加配套住宅，具体调整如下：

F01C-01地块：由办公用地调整为商住混合用地。容积率从3.20降至2.56，建筑高度从60米增至80米。

F14A-01地块：由办公用地调整为二类住宅用地。容积率从4.00大幅降至1.30，建筑高度从100米大幅降至30米。

F13A-01、F13A-02地块：合并为F13A-04地块，由办公用地调整为三类住宅用地。容积率从3.20降至2.20，建筑高度维持60米。

此次调整后，该区域总计新增约7.94万平方米住宅建筑面积，以及约1.40万平方米商业建筑面积。

本次规划调整系列举措，集中体现了上海在土地资源紧约束下的精细化管理和供给优化逻辑，将部分商办用地转化为住宅，精准对接产业园区就业人群居住需求，推动职住平衡；通过明确容积率、限高及“禁墅”等细则，保障普通住宅供应与城市风貌；另外，住宅增量的同时统筹教育、商业等公共服务，提升社区完整性与居住品质。

这些调整不仅将为市场提供更多元、优质的住宅供给，也将进一步优化城市功能布局。2026年这些住宅用地出让结果如何，搜狐焦点将持续关注。

注：根据控规图人工整理，如有差错敬请指正。