上海楼市:购买学区房,没有较好的选择,只有最适合自己的

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提问：成哥您好，现在闵实验的房子涨得很厉害，打算买的时候还可以买得起，最近发现一天一个价格，有点要垫脚了，这边房子涨得这么快，96年拆迁老破小，10年以后好出手吗？会溢价太多吗？黄埔区老公房30+平，建议买入挂户口吗？临港怎么样呢，目前有些学校，以后还会继续引入吗？自住加学区建议临港吗？孩子有户口，本来预算是400万挂户口的。

回答：闵实验是优质双学区，摇号风险小，入学门槛又比较低，价格门槛也比市区低，对于新上海人或者非沪籍来说还是很有吸引力的。况且不只是闵实验涨，优质双学区都在涨。闵实验，黄浦，临港，这是完全不同的思路，建议先梳理清楚自己的需求，是学区优先、自住优先还是投资优先？是希望孩子可以上985还是普通大学就可以？没有较好的选择，只有最适合自己的。

提问：成哥好，坐标上海。预算sfsd买400～500w的房子，暂时没有孩子，打算以后有孩子了读书用，买了五年内暂时不自住打算租出去，看了招商雍华府的两房，小区单价是都市路比较高的，手里的钱刚刚够首付的，现在适合投资买吗？如能能投资买的话，请问闵行都市路的房子能不能推荐几个小区？

回答：这个小区保养得不错，值得考虑。如果将来有学区房考虑，建议找整个闵实验对口片区的学区房。以学区为主需求驱动，而不是房子。房子选择上尽可能找外立面保养较好的2005年以后的次新房，会好一些。具体更多分析详见内部！

提问：您好成哥，我手上有套幸福珺湾大概133平左右，是高楼层。现在感觉涨得好少，而且月供还高，是否还能继续持有呢？

回答：幸福珺湾的地段、学区、品质都不错。可能少有的缺点就是没小区环境，略不匹配大户型、高总价的客群需求，133平的4房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘，价已有优势了。接下来的机会点还是前海扩容的一波行情，此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动。当然，如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。

提问：成哥 我想过几年带孩子回上海上学 最近在看上海的房子 总预算800以内 有个映虹桥 在赵巷板块 周边有协和双语一贯制 您对这个板块怎么看 有发展前途的潜力吗 或者按我的预算和想法 主要是就近孩子上学 周边配套比较完善 出行可以以自驾为主

回答：整个上海楼市目前最热门的话题就是大虹桥以及长三角一体化。虹桥商务区基本是以虹桥枢纽为核心，面积目前不算大而这长三角一体化则是包含了青浦西面的小镇，其中就有朱家角和金泽。赵巷镇是大虹桥板块以及长三角一体化热门之选。虽然这个小镇目前没有在这两个规划片区内但是这个赵巷镇的房地产潜力却是非常巨大的。

如果说徐泾是青浦大虹桥的桥头堡的话，那么这赵巷板块算是吸纳了不少大虹桥买房需求以及商业溢出。尤其是伴随着盈港东路，崧泽大道，地铁17号线的投入运营，这赵巷板块与大虹桥也算是近在咫尺。但凡靠近虹桥枢纽的近郊小镇都是上海买房人的热门之选。看看七宝，九亭，南翔等板块，你就会知道这未来赵巷的发展潜力会如何了。毕竟这些小镇的人口导入能力非常强。有产业，有人口导入，有整个大虹桥的辐射以及未来长三角人群的置业需求，这赵巷的房地产市场是一直被看好的。板块内性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥您好！三个月前开始看明珠加东昌南的挂户口学区房，结果一路涨了几十万了，快要超预算了，现在是找亲戚借点钱咬牙上还是再等等看，您觉得后面趋势会咋样，有捡漏机会吗？

回答：之前出房量比较大，降了一些，但随着房源去化，再加上东昌南成绩有提升，价格又上来了一些，不过和其他热门学区比，涨幅不算太大。随着明珠生源进东昌南的增加，可以预见东昌南的成绩应该会越来越好，价格还有提升空间。

提问：成哥您好。我有一套上海宝山杨行万业紫辰苑三期，前年开盘入手的4万， 99平，中层。 想投资以后置换用，是否有希望升值 ，入手的有些晚了，价格比较高，有一些后悔。

回答：上海一线城市不用太担心，未来房价涨幅潜力还是很大，一线城市还是引领作用，现在处于平稳控制期，涨幅虽不大，但一直在蓄力，等待放水。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好,房山人,最近想给孩子买个学区,在长阳看一圈。包括北京四中 ,首都师范附属中学实验学校 ,还有新建的北理工实验学校。后来通过中介看青龙湖有个人大附丰台学校不错,燕西华府127平米考虑中。纠结不知道哪个好。又想找个有潜力的。求支招

回答：如果只考虑长阳，优先半岛和熙悦山，其他没学区的涨幅和流通性很难保证。燕西华府品质还是不错的，有学区概念，缺点是项目位置太远了，你要是自住的话，通勤是个巨大问题，以后可能不好出手。如果考虑升值潜力，建议跳出房山，多关注丰台。或者其他推荐可见内部资料！

提问：成哥好，上海大虹桥地区的新盘，瑞安蟠龙，中核锦悦府，置地虹庐湾，哪个更具有投资价值升值空间大？

回答：升值潜力来看：瑞安蟠龙>中核锦悦府>置地虹庐湾。

瑞安地块，更近虹桥商务区。且近地铁，品牌开发商，主流户型。另外瑞安搞整片开发，旧镇改造，很有经验，将有大量商业配套，生活便利。升值性最强。中核锦悦府区位优势是较大卖点，距离国家会展中心商圈较近，且距离多条地铁线较近。配套商业在建，未来有望引入较多公司。小区周边产业导入进行中，潜力较大。价格也是非常有竞争力的，可以作为第二考虑。具体更多分析详见内部！

提问：成哥您好, 现在家庭在上海只有一套房,有贷款，面积不大。地段在浦东大道居家桥路,迟迟等不到上海放开限购,现在在计划是不是拿手上现金,买二套,但目前二套只能3成,总价就负担不了太高。现在是买二套的较佳时间吗?上海二套会宽松些吗?想买个学区,明年要小孩,如果贷3成,只能买总价400万,这样学区只能.是老破小。你建议现在购买这样学区吗?毕竟我们还没小孩现在。还是,先不买学区,买个房龄新的,后期再买学区?或者等后面二套房限购放松再置换?您觉得二套不管首付比例下降还是不再认贷,近几年取消可能性大吗?还有买哪个区或地段有什么建议吗?

回答:首先,学区的事不用急,还没小孩呢，有可能实行多校划片,很多优质学区,未来几年面临着不确定性,因此在小孩子上学之前二三年考虑学区房即可；其次，当前上海调控很稳,未来大概率不会松。

当前，是上海买房的好时机，市场降温三年了,有上涨的动能。由于你新买一套房比较吃力,当前较佳方案是卖掉居家桥路的房子,此房区位一般，如果是老破小,则升值性更弱。所以不如卖掉，手中资金增加 ,集中资金再买套区位更优、户型更大的房子。没必要一定买学区房。可买新次二手房,这样住进去也快些,升值性也强些。关于区位,主要以你上班生活方便为排名前列考虑,其次是升值性。如果限定在浦东，则源深、联洋、世纪公园南边的大唐花园、西边的陆家嘴中央公寓、张江中区万科翡翠公园、张江祖冲之路上的阳光花城、浦江镇近前滩的次新房。杨浦与虹口没什么特别好的板块。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

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