上海楼市:不知道该买二手房还是买新房?建议你花几分钟看看

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提问：你好！曾叔！我女朋友在闵行中心小学教书，打算近期在上海老闵行买套房子，首付120左右，最近也看了很多附近的二手房，星河景苑，京浦花园，浦江花苑，闵环花苑这些附近二手房，后来又去看了看一江之隔的西渡香榭国际，马桥禹洲府；看了这么多真是眼花了不知道是该买二手房还是买新房？

回答：你好，建议选择二手房，毕竟在闵行来说比较中心，设施也会比较方便。奉浦大桥的拥堵程度不一般，所以还是考虑不过江的房子比较好。而且离5号线近些，未来出行也有更多的选择。5号线延伸段的站点距离都比较长，加上在东川路站点进行分道行驶，所以列车的运营时间间隔也会受影响。目前在运营的16号线，据说每天早上排队进站时间要30分钟以上。具体更多的选择，可参考内部分享。

提问：您好！曾叔，预算1200万左右，在松江大学城工作，想购置别墅又希望保值好以后过些年万一要出售。有什么好盘推荐么？一手看了合生广富汇，金臣颐墅，二手也看了佘山3号，金地天境合庐等赵巷附近的盘，不知如何选择，请问有何好的建议？

回答：你好， 其实你这个预算要买好一点的别墅产品，的确应该在赵巷和佘山这一带选。一手有品质，但是二手谈判空间更大，而且带装修，性价比更高一些。

提问：你好，谢谢曾叔的推荐！我有几个问题啊：1.目前这几所小学进一两年都会有超额预警，如果户口不足三年会不会进不去？2. 静安的学校学籍对口，意思是进入小学之后学区房是不是就不需要了？3. 另外我们之前也考虑过浦东的学区，梅园（福外建平西）的搭配也有个别800W左右的，不过浦东户籍对口，按照我们老二上初中算，房子在手里估计要10年，不知道梅园那种老房子10年后保值或者增值的可能性怎样？希望曾叔指导～

回答：、你好，1、是有可能，如果学位紧张，入学积分就会不断提高。2、可以这么理解。一般5年内对应学校只有一个入学名额。买之前要看学位是否被锁定。3、这种其实就是纯学票性质，溢价很高。当作买个学票可以考虑的，纯投资的话由于学区政策多变，风险较大。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，预算800以内，考虑浦东自住加学区商品三房，目前看来看去就杨东和北蔡大华比较合适，目前在纠结海桐小学的锦绣苑4楼（1999年老小区），昌邑对口的大华十二街区（2005年，二室改三的电梯房），小区品质上锦绣苑差大华很多，也不靠地铁没电梯，好处就是面积大一点，未来可能会有24号线，有地方停车（大华停车困难的不行），两个学校都是二梯队的满足我们对小学的基本要求，如果是您会如何选择呢？或者还有没有合适的区位能够推荐给我们呢，非常感谢！

回答：你好，我会选大华，毕竟房龄和电梯房优势明显，未来卖出比较容易。其他区位的话，我觉得杨思、三林、三林东、御桥都是可以考虑的。

提问：曾叔，你好！我杭州萧山土著。一套萧山区政府边地铁口的2005年的大平层，200多方，多层的3楼，70年产权，排名前列阶梯的学区。但增幅跑输大盘，现在只能买550来万，挂了快一年半也没有卖掉。还有一套是2020年交付的次新房杭州五号线地铁口的光耀府，也是地铁口，138方，杭州南站附近，当时也是摇号摇到的，但是也是涨幅不大，现在也只有500万不到。一直想改善一套，现在面临的困境，大平层卖不掉，再降价么感觉舍不得。次新的光耀府么能卖掉，但是价格感觉还能涨，而且卖掉后摇号怕摇不到，买二手么，很多次新都涨过一波，而且不满五年，要交一大笔税。希望您帮我分析一下，要如何置换？

回答：你好，很多时候，人的较大问题就是既要又要，我的建议是你应该直接把萧山区的大平层给卖掉，然后改善一套，哪怕是降点价，因为面积太大，确实接盘者不多。你因为是置换了，所以也还是能享受到后一波的涨幅的，不能什么都想要，这样反而更难抉择。

提问：曾叔，你好！新人首问：夫妻二人深圳工作，一深户一沪户，深圳上海各有两张房票。策略错误也因信息不对称，去年12月回上海卖掉了浦东一套小房，卖完即涨……手上可利用现金1900万，不考虑按揭，现深圳可再买一套，上海可再买两套。上海购房积分70分。自住需求可有可无，纯属投资，投资期限5年左右。问题1、如何看待两城3-5年后市走向？是在深圳或上海核心区域买一套？还是各买一套？问题2、如果上海买500-700万的潜力板块和楼盘是否能帮忙推荐？一手打新有优势的情况下，怎么选？谢谢！

回答：你好，1、深圳已经熄火了，TK压制，短期横盘概率较大，全款可无视指导价，有砍价空间，另外可尝试打新。上海积分高，也可买一手盘。2、上海500-700万二手楼盘详见分享。新盘可关注下：较新有价值新盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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