上海楼市:上海二手房回暖,正是置换较好的时机!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，坐标上海，浦东金桥有一套住房，小孩后年读小学，想置换成学区房（较好小学初中都有的），卖掉后还完贷款手上有230，目前工作在金桥，公司后续可能搬至青浦，（还不太确定），户口明年落地，现在置换还是等明年再置换。现在算二套房，首付能做低吗？有哪些区域或楼盘推荐呢，滴水湖那能去吗？请问上海二手房回暖，正是置换较好的时机吗？

回答：你好，上海二手房回暖，正是置换较好的时机！限价以来，二手房只能看一手房的颜色。一手房被限价压住，二手房就掀不起风浪。刚需置换卖房，该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以至于达不到改善的目的，又把自己现金流搞得捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见的是明智之举。趁着市场热，果断卖出手上的二手房，拿着上一轮楼市上涨中赚到的钱，好好置换一套房子，来改善生活或者满足其他需求。你的情况上海再买，是属于二套，如果是买二手房，可以适当作高评，多贷款，来降低首付款。滴水湖不能买，我不看好临港。因为太远了，没人能接受60km单程通勤上下班，没流动性，没出手可能。上海买房性价比高的楼盘 具体在内部分享。

提问：你好，曾叔，浦东区域别墅，价格在500-600万左右的，有推荐吗？

回答：你好，浦东房价偏贵，500-600的别墅肯定是很远很远的了。想什么川沙、祝桥之类的，如果在周边上班，这种别墅有自住价值，投资就算了。建议还是别买。

提问：你好！曾叔！刚加入，另外，请问上海目前已经疯涨，已经有人不看房直接签合同，很吓人。我刚需的话是看到合适的就买还是等等政策？市场现在只剩硬伤房了，年前不一定能看到合适的。年后不知道涨幅会在多少？有说会复制16年的翻翻。

回答：你好，上海、北京今年的二手房成交量在回暖，尤其是上海。数据显示上海去年9月二手房成交量3.1万套，上一次月度成交量破3还在遥远的2016年9月份。这表明上海二手房成交量已破4年来的新高，多可怕的数据。对于想要在上海买房的人，尤其是刚需来说，已经到了最后的关口。按照深圳的经验，这一波上涨要持续大概6个月左右。不过也正是因为有深圳的经验在前，上海不排除提前升级调控的可能。但是调控升级，并不代表可以控制住房价，更不代表能让房价降下来。

但它一定，能让很多原本有资格、买得起的人群，失去资格，或者变得买不起 —— 比如增加交易成本，就是调控常见的一种手段。总的来看，一线已经起势，在当前房住不炒的趋势下，当然不可能重复四年前的节奏。但是，基本的规律仍然会遵从，一线起势，学区领涨，轮动二线，新房起势，二手跟进。所以，现在有能力，有资格的，赶紧买。不要等放假，不要等周末，不要等下班，只需要等房东。说句不好听的，比起房价上涨的幅度，你上一天班才赚几个钱啊。上海的市场，还将持续热一段时间！具体投资价值高的板块，内部有分享。

提问：你好！曾叔！请问您哪个郊区在上海郊区中，潜力十足脱颖而出？

回答：你好，松江应该是上海几个郊区里发展的较快的。几日前，松江区第五届人民代表大会第九次会议开幕，公布了不少好消息。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市排名前列。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市排名前列。今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设启动轨道交通12号线西延伸建设。加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸。开工建设有轨电车T2线西延伸。力争泖亭路、昆港公路等竣工。

提问：你好，曾叔，我手里有250万，以前在武汉有房有贷已卖，想买深圳。以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能吗？麻烦您推荐合适的板块或小区？谢谢！

回答：你好，手头250万，首期五成，总价500万左右，地铁次新小三房能买到，但地铁+次新+三房不等于升值快。深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买地盘和大量的坑盘。深圳楼市走到现在，加上上半年的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高了。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，你好！请问杭州的房子是否有投资价值呢？ 亚运会是否会带动房价上涨，亚运会前投资收益前景看好吗？ 谢谢！

回答：你好，杭州可以入，长期看好。亚运会带动不了多少的房价，投资看城市的长期发展。推荐几个潜力区域比如未来科技城，闲林，临平等近郊板块。

提问：曾叔你好，请教一下买房的问题。我和先生毕业两年，我在陆家嘴上班，比较稳定，他在金桥，后面可能会跳槽也可能不跳。我们预算600，家长建议3室。目前关注板块是金桥。目前想咨询您的问题：1.我们大概年龄25，学区房大多老破小，目前排名前列套想仅关注自住。五六年后有余力的话看是否能置办一个小户型的学区。不知您对此建议如何？2.我对上班通勤要求高一些，目前不开车，所以看的房子在金桥和北蔡板块。但是先生是否后续会跳槽也不确定，所以对于最终板块选择目前也有摇摆。想听下您的建议。3.家长建议3室，说以后有孩子的话这样更适宜居住。所以我们选择的范围很小，目前只选出了几个小区。4.我们看的这几个板块，您觉得房子价格波动情况如何？目前感觉到和不同房东的预期关系很大。我们想今年尽快定下来，不然房子波动心里也有担心。想咨询下曾老师的建议，谢谢！

回答：你好，如果要买三室，你这点预算只能放弃学区，也只有这个办法了。金桥、北蔡、塘桥，差不多就这些地方。三室是需要的。去年到现在主要是学区房涨得最多。我建议可以尽快卖掉，以免夜长梦多。有一个问题，你有没有想过，你买了三室，其实是为了老人过来带孩子的。但是大部分人等真的有了孩子之后，会十分焦虑要买个学区房，也就是说你即便买了三房，也有可能因为没有学区换房，那这样倒不如一上来就买个品质两房。

提问：你好，曾叔，之前我亲自去松山湖考察，发现松山湖房价已经大涨过了一波， 2万多点单价，有了风险，华为总部搬迁到松山湖的事情所有人都知道，估计利好已经体现在了房价里面了， 且华为大建设员工房子，是否员工买商品房的人少？我放弃了松山湖，买入了单价低的14200元的嘉善2套。结果今天嘉善房价上涨1500元每平方米。松山湖房价翻倍了。否是嘉善房子太多了， 环上海鬼城，空房子太多投资价值不大？而松山湖房子少稀缺，等华为人真正进入才是大量需求导入，会促进房价大涨呢？我的房地产投资思维里面少考虑了哪些因素呢？谢谢您！

回答：你好，短周期来看，松山湖楼市跟随深圳。深圳19年下半年以来上涨；松山湖随之也较强势。嘉善主要跟随上海，小部分跟随杭州， 2016年四季度至2018年上海楼市量价齐跌，嘉善2018年以来，也跟着表现较弱。区位强弱来看，松山湖属于环深，但距深圳中心区30多公里，距光明新区不足20公里，可以成为部分深圳工作的人的排名前列居所。嘉善距上海市中心60多公里，距离偏远，很难成为在上海工作人的排名前列居。因此，松山湖的区位优势大于嘉善。从产业来看，华为部分搬至松山湖，对于当地产业拉动极大，而且多属高新产业，产业优势明显大于嘉善。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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