中南建设的发展韧性:不依赖有息负债,双主业协同平稳穿越周期

8月26日晚间，中南建设（000961.SZ）发布2021年上半年业绩报告，公司实现“地产+建筑”双主业均衡发展，上半年实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，总资产3729.9亿元，同比增长15.5%。

在变幻莫测的市场环境中，中南建设展现出强劲的发展韧性，双主业齐头并进，增速和经营质量有效平衡。房地产业务实现销售金额、销售面积的双位数增长，其中销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%；建筑业务方面，公司积极克服疫情的影响，改善管理，加快专型升级，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新增合同金额153.1亿元，同比增长3.3%。

公司稳健安全的经营基调，也获得资本市场投资者的持续认可，通过增持表达对中南建设的安全性和投资价值的坚定信心。今年以来，公司控股股东中南城投于3月和7月两次增持公司股份，全国社保基金四零三组合上半年共计增持24,052,631股，中金公司、国盛证券、天风证券等22家券商机构对公司发布了“买入”评级。

财务稳健，不依赖有息负债加速去杠杆

上半年，中南建设坚守财务稳健安全的原则，各类负债指标呈下降态势，三道红线监管指标持续改善，现金流保持健康状态，去杠成效显著，偿债能力进一步增强。

坚持不依赖有息负债的发展模式是中南建设的特色之一。2021年6月末，公司有息负债767.6亿元，较年初减少3.9%，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持较低位置。短债方面，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分点，长短期结构更加均衡。

在备受市场关注的三道红线相关指标的表现上，公司净负债率95.27%，较年初降低2.00个百分点，剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点，货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，扣除受限资金之后的现金短债比1.03，高于国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。

公司继续保持了良好的经营性现金流状况。上半年经营性现金流入是一年内到期的各类有息负债的3.6倍，经营性现金流量净额24.1亿元，同比增长18.6%，连续四年保持正值。截至报告期末，公司共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。

鉴于财务方面的良好表现，也使公司评级得到稳步提升，上半年，联合国际将中南建设的主体信用评级从“BB-”上调至”BB”，评级展望稳定。穆迪维持”B1“评级，展望稳定；标普维持“B+”评级，展望稳定。另有22家券商机构给予中南建设”买入“评级，其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予较高级别评级。

先进运营，逐步展现优势竞争能力

中南建设通过高效运营提升总体资本回报水平。公司坚持面向主流市场，聚焦首置、首改市场的主流目标客户，提供标准化主流产品品类，项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为持续高质量增长提供基础保障。

在投资策略上，公司采取土地紧平衡策略，保持短期内供需大体平衡，土储量级与资金占用取得良好平衡。同时适度下沉布局，围绕近核不进核原则，一二线与三四线储备轮动互补；在长三角和山东地区优质深耕，在中西部、珠三角围绕优势城市向下扎根。2021年上半年，公司新增项目41个，新增规划建筑面积699.9万平方米，同比增加1.7%，其中40%位于长三角核心城市群。

多元化的土储策略也使公司的拿地成本持续降低。除传统招拍挂外，公司通过定向获取、合作获取以及收并购等方式有效拓宽了储备来源，降低竞争压力。2021上半年平均地价4100元/平，而2019年上半年、2020年上半年平均地价分别为6300元/平、4400元/平。同时，公司平均销售价格呈上升趋势，2021年上半年平均销售价格13,793元/平方米，同比增长3.2%。销售价格增长的同时，获取土地平均地价呈下降趋势，为未来项目结利打下良好的基础。

积极夯实产品和经营的超级底盘。2021年上半年公司推出“美好立方”全方位客户服务体系，与业主一起把好质量关，提前预演中南式健康美好生活。在智慧社区领域，中南建设基于阿里云物联网IoT 、云计算，推出智慧社区/智能家居标准化体系，为业主缔造美好人居生活。此外“以客户为中心”的价值观得到进一步贯彻和落实，通过加强供应链建设，提高生产稳定和交付品质，客户满意度逐步提升，根据第三方住宅客户满意度调研由2020年年度82%提升至2021年半年度84%。

中南建设表示，未来将把生产稳定和先进运营打造成为中南的优势标签，在保持业绩合理增速的同时，持续夯实经营底盘，整合内外部资源，形成行业先进的高周转和高品质运营能力。

“地产+建筑”双主业协同，平稳穿越周期

两主两辅多联动，是中南建设特色的永续经营力。即围绕地产和建筑两大核心业务板块，通过城乡建设和运营，优势城市核心商业资产的持有两大辅业，最终实现中南旗下的相关业务板块上下游产业链布局和有效联动。

作为一家非传统意义的房企，中南建设“地产+建筑”的双主业设置，增加了其在当前市场环境下的抗风险性与规模增长确定性，公司建筑业务是首批国家房屋建筑施工总承包特级资质企业中的少有民企，在建筑全领域拥有几乎所有专业资质。

2021年上半年，在坚持扩大内需，充分挖掘国内市场潜力的战略推动下，建筑行业取得较快发展。与此同时，中南建设的建筑板块实现了营业收入、合同金额的双重增长，其中营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%，3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。

从政策导向和公司业务协同性来看，建筑业务紧密跟随国家十四五战略导向，且建筑与地产业务的双主业协同，有助于公司平稳穿越周期。一方面，建筑业务在PPP、EPC业务上的探索，有效拓宽了中南建设业务的广度和深度；另一方面，公司建筑板块和房地产板块，均可进行多债券品种独立融资，相比于传统地产企业，无疑增厚了公司应对单一行业风险的安全垫。

十四五开局之年，中南建设在稳步发展的同时，积极响应国家战略履行社会责任。在可持续发展领域，公司是国内预制混凝土结构和钢结构装配式建筑最早的探索者和实践者，开发建设绿色建筑项目40余个，竣工项目超1000万平方米，获得50余项节能、绿色建筑领域国家专利；在公益慈善领域，围绕乡村振兴、抗疫救灾、捐资助学等多个方面，累计捐资近10亿元，连续十一年荣膺“中国十大慈善企业”称号。

2021年上半场，中南建设用确定性穿越新常态，持续践行高质量发展。未来，在新周期、新变革中，公司将持续紧随中国城乡发展新方向，以实践者、拓荒者和破局者的不同角色躬身入局，为城乡高质量发展贡献力量。