【原创】企业债新政并非房企融资开闸信号 但本轮楼市调控“政策底”已现

原标题：【原创】企业债新政并非房企融资开闸信号 但本轮楼市调控“政策底”已现

【财联社】（记者 王海春）国家发改委日前发布的一则支持优质企业直接融资的通知，在地产行业激起一片涟漪。有分析认为，该通知释放了“房企融资闸门即将放开”的信号，意味着目前房地产调控政策出现一些变化。

对此，发改委新闻发言人孟玮12月14日表示，在核准企业债券过程中，发改委将严格执行房地产调控的相关政策。按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。

而发改委这份文件之所以引发高度关注，很大程度上是因为在经济形势发生变化的情况下，目前市场对政策高度敏感。

一位资深业内人士认为，本轮楼市调控再度升级的可能性不大，明年部分城市调控措施或存在微调。目前本轮楼市调控“政策底”已现，但“市场底”尚未到来。

企业债利好被指过度解读

交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，房企对资金的期盼可以理解，但现实情况是，发改委较新通知并没有解除企业发债资金可投向房地产领域的禁令。

“如果认为地产融资就此放松了，恐怕有过度解读之嫌。”中原地产首席分析师张大伟和夏丹的观点类似。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，发改委这份文件的信号其实没有那么强。虽然文件中列出地产类企业发行的条件，但并非专门针对房地产企业，而且对发债的要求及用途有相当严格的规定。

“很多人看到这份文件中房企也被列入发债行列，就认为这或许是房企融资放开的重要信号，其实并非如此。首先能符合发债条件的房企数量原本就不多，而且融资也要有项目。再者，融资的用途，更多用于棚改、租赁住房等保障性住房的开发建设，这意味着龙头企业即使能通过发债融得资金，所募资金也不能用于商业房地产投资开发。”他补充道。

上述通知具体到房地产领域，要求发债企业需同时满足资产总额大于1500亿元、年收入大于300亿元、负债率不超过85%这几项条件。

此外，发改委在“负面清单”禁止投资的领域中，明确要求发行人应在募集说明书中对禁止投资领域进行承诺，包括但不限于：募集资金不借予他人，不用于房地产投资和过剩产能投资，不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，以及不用于弥补亏损和非生产性支出。

皇家特许测量师学会RICS中国区理事会理事张平告诉记者，要重视正负面清单。负面清单明确禁止发债用于房地产投资和过剩产能投资，因此并不能理解为对房地产融资的松动。对符合条件的优质房企，这份名单很可能成为金融系统融资的重要参照依据。但财务状况不佳、运营能力较差的房企，将面临更加严峻的挑战。

莱坊上海研究咨询部主管、董事杨悦晨也表示，这是今年发改委排名前列次对房地产融资发债提出量化的标准，但这一政策的颁布，并不代表房企融资已经放松。“由于允许发债的门槛很高，因此市场上受益的房企只有数十家。”

“房企资金需求量都很大，但无论海外发债还是信托融资，房企能筹到的资金仍然有限。对不少前几年扩张较激进的企业来说，如何保证现金流安全、降低负债率，成为当下及未来一段时间最为急切的任务。”夏丹说。

夏丹补充道：“房企应做好积极应对市场的措施，而不是盲目乐观。”

“政策底”与“市场底”

从以往房地产市场表现来看，政策周期与市场周期走向基本一致。

张大伟表示，中国楼市与政策的关联度很高。在当前楼市进入调整期的市场环境下，各方对政策的变动给予高度关注，希望能从中了解未来市场可能的走向。

事实上，最近两个月，房地产融资风向已发生一些微妙变化，包括多家房企公司债和ABS密集获批，部分城市住房按揭利率出现回调，且放款周期缩短，而这些举措有助于缓解房企资金压力。

“目前房企融资还未出现大范围实质性利好。明年房企资金面可能会有所宽松，但更多倾向于经营状况良好的优质企业。”仲量联行中国区研究总监姚耀向财联社记者表示。

姚耀还认为，接下来一段时间应该不会再升级楼市调控政策，然而这并不意味着调控会发生重大变化。

“综合当前市场情况，对楼市继续施压的政策应该说基本见底，但楼市却并没有见底，仍处于调整探底过程中。”张大伟分析，“有人说楼市处于L字形的底部，但从已出台的政策来看，还没有非常明确的信号显现政策正呈现V字形向上一挑的态势。当前政策不松动、维持现状，楼市就将继续调整、探底。”

上述资深业内人士指出，目前楼市调控的两难境地有所加剧。“目前居民、房企杠杆率均较之前提高不少。如果政策松动，本轮调控去杠杆的效果可能会受到影响。”

“今年内外部宏观经济形势较复杂，外部环境多变而内部经济增长也面临不小的压力，如何平衡好楼市政策其实是很难的。”上述人士说。

值得关注的是，目前已有经济学家预测或建议楼市调控政策适度放松。

经济学家管清友在凤凰网房产2019第六届全球华人不动产风尚盛典上表示， 现在确实很多房企面临着比较大的压力，房企融资难从2016年调控以后就已经开始出现。目前从需求端角度，按揭贷款事实上已经松动了；从供给端，对于房地产企业的融资端，可能会在边际上做一些松动。

中金公司首席经济学家梁红则认为，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后，预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。而鉴于房地产行业在宏观经济中的独特地位，销售和投资的下滑可能会对宏观经济产生较大的负面影响。

梁红建议，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。

国家统计局发布的较新数据显示，11月70大中城市中有63城新建商品住宅价格环比上涨，10月为65城。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降；二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。

“房地产市场正加速向理性回归，防止楼市大起大落或成为下一阶段调控的主要方向。”上述资深业内人士分析。

张平也表示，“政策目标是保持房地产市场稳定发展。明年楼市，尤其是22个大中城市的房价在保持稳定基础上可能会稳中有降。”返回搜狐，查看更多

责任编辑：