123.5亿元!杨浦新江湾城协议出让两幅低密纯宅地

近日，上海杨浦区发布2则国有土地使用权协议出让公示，久未有涉宅地块供应的新江湾板块出让了2幅纯宅地，总用地面积16公顷，总成交价123.5亿元，意向用地者为上海城市更新建设发展有限公司（控股股东为上海地产集团）。

2幅地块相距不到1公里，临近江湾-五角场主城副中心，附近有中原路、闸殷路、淞沪路、中环线等道路，轨交6号线、8号线、10号线环伺，交通便捷度高；周边有兰生复旦中学（国和路校区）、国和中学、市光中学、国和小学等基础教育设施，1.5公里内有杨浦区中心医院中原分院、市东医院、长海医院。

新江湾城宅地供应量少，板块内最近一次土地出让是在2019年9月，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，成交总价38.13亿元，楼面价52514元/㎡，溢价率约0.026%。即中企·云萃江湾，当前已售罄。

杨浦区新江湾社区E1-08A地块

杨浦区新江湾社区E1-08A地块东至E1-09规划公共绿地、南至E1-08E公共通道、西至江湾城路、北至E1-09规划公共绿地，用地面积5.71公顷，容积率1.1，建筑面积62810㎡，出让价格37亿元，楼面价58908元/㎡。地块规划住宅套数约455套。

值得注意的是，除了本次出让的E1-08A地块外，E1街坊区域尚有E1-05A地块、E1-05B地块待出让，各规划838套、267套。

地块全生命周期管理要求：

1、受让人应当按合同约定承担新江湾社区A3-06地块新建初级中学的代建费用，项目总建筑面积约32800平方米(其中地上约19800平方米，地下约13000平方米)，代建费用按总建筑面积每平方米不低于12600元缴纳给杨浦区教育局（具体以区发改部门可行性研究报告等批复为准），并由教育部门组织实施建设。

2、绿化建设要求。该地块绿地率不少于35%，其中集中绿地率不少于10%，建设标准每平米不低于1000元。绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》（沪绿容规[2018]6号）执行。

3、装配式建筑建设及管理要求。新建建筑全部采用装配式建筑，单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。配套建筑按照沪建建材〔2019〕97号执行。

4、绿色建筑标准。按照《上海市建筑节能条例》、《上海市绿色建筑“十四五”专项规划》（沪建建材[2021]694号文）的要求，新建建筑按照绿色建筑一星级及以上标准设计建设，并取得绿色建筑一星级评价（包括竣工评价和运行评价）。

杨浦区新江湾社区G1-06地块

杨浦区新江湾社区G1-06地块东至G1-05规划公共绿地、南至G1-07规划公共绿地、西至江湾城路、北至G1-05规划公共绿地，用地面积10.29公顷，容积率1.55，建筑面积159495㎡，出让价格86.5亿元，楼面价54234元/㎡。地块规划住宅套数约1156套。

地块全生命周期管理要求：

1、受让人应当按合同约定承担新江湾社区B2-02地块社区服务综合体的代建费用，项目总建筑面积约42438.5平方米（其中地上约30097.5平方米，地下约12341平方米），代建费用按总建筑面积每平方米不低于12950元缴纳给杨浦区机管局（具体以区发改部门可行性研究报告等批复为准），并由区机管局组织实施建设。

2、绿化建设要求。该地块绿地率不少于35%，其中集中绿地率不少于10%，建设标准每平米不低于1000元。绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》（沪绿容规[2018]6号）执行。

3、装配式建筑建设及管理要求。新建建筑全部采用装配式建筑，单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。配套建筑按照沪建建材〔2019〕97号执行。

4、绿色建筑标准。按照《上海市建筑节能条例》、《上海市绿色建筑“十四五”专项规划》（沪建建材[2021]694号文）的要求，新建建筑按照绿色建筑一星级及以上标准设计建设，并取得绿色建筑一星级评价（包括竣工评价和运行评价）。