上海楼市:不考虑学区房,上海哪些更适宜居住及升值空间大!

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提问：你好，曾叔，请教上海九华佳苑和三花现代城及美岸栖庭两房哪个更适宜居住及升值空间大，另预算800万以内，不考虑学区房，两个退休人员居住买哪里的比较合适？另中环名品公馆有投资价值吗？

回答：你好，久华佳苑位于宝山大华，近大华三路站，小区环境尚可，可考虑；三花现代城位于高境，主要是没有地铁，不如上者；美岸栖庭，地铁18号线在建，有一定的地铁利好。中环名品公馆，普陀桃浦，桃浦这边算动迁基地，老破房子较多，配套一般，总体看一般吧。建议优选久华佳苑，次选美岸栖庭。

提问：您好！曾叔，请问预算500左右，上海有适合养老的区域板块可以推荐吗？谢谢曾叔！

回答：上海是老龄化程度较高的城市，这里有先进的医疗设施，全面的医疗服务，可以让老人的晚年安逸健康。上海是沿海城市，气候温和，虽然不能远离城市喧嚣，但养老实在是也离不开人间烟火。所以，选择居住在上海近郊，也是一个非常不错的选择。真正适合养老的，较好周边有三甲医院，但你这个预算不够。南虹桥华漕和西虹桥徐泾还有周康板块周边有些医疗机构，可以考虑。

提问：你好！曾叔！我与男朋友异地，一个浦东一个长宁，按照想要房子能升值的，总价在300万左右买两房。这些因素全部考虑到该买哪个区？

回答：你好， 不清楚你买房意向，买房是要定方向的。主要投资还是自住？方向不同，那选择面就完全不相同的。如果以投资，曾叔建议你可以去考虑大虹桥，这个板块潜力很不错，但距离上到长宁还行，到浦东就太远了。如果是自住，交通于你们两个都非常重要，就直接选交通方便的地方，毕竟子弹就这么多，鱼和熊掌不可兼得。或者预算规划再上去一些，这样选择面会更大。总体来看，你的个人意向和细节还不够明晰，如果还有想法，就在细节上再跟曾叔对接下吧。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，你好！昆明呈贡新区的滇池府洋房能买吗？预计1.3万一平，105和125平两种。

回答：你好，滇池府，位于大渔片区。附近有海晏小学，长水外国语中学。周边超市比较多，基本能满足生活需求。目前周边的交通商业和医疗配套都不是特别齐全。大渔片区目前的处境比较尴尬，涨不起价，也难放下身段。即便和相邻的古滇片区比较，发展程度也被甩在了后面。由于古滇开发起步早，已经吸引到保利、碧桂园、清凤等一大波房企，集合了古滇名城、古滇未来城、保利·和光屿湖等众多大盘，开发势头非常猛。而大渔片区，则保持着不温不火的态势。排名前列，区位和规划定位优势不明显。第二，开发起步晚，尚未形成规模。片区可开发用地规模小，也注定了整个板块的开发潜力受到限制。第三，标杆楼盘少，价格无优势。另外，没有标杆楼盘做引导，大渔在市场上的声音很弱。在价格方面，比起呈贡、古滇片区，吸引力也不是很大。

提问：曾叔！您好！听了你的建议，准备在深圳买房，请问深圳买二手房有什么建议吗？怎样才不会入坑？

回答：你好，二手房交易，陷阱非常多，准备入手的人，必须注意，老司机也经常踏坑，最常见的：1、产权是否清晰？包括：抵押、红本、查封、能否正常交易等。2、中介收费与是否存在差价行为？包括：中介费3个点太高，2个点偏高，1－1.5%合理。吃差价最严重的是ABC单。3、户口与学位是否被占用？落定金之前，问清楚客户，户口被占用要求限期迁出。学位是否被占用，这条一定要了解，深圳学位一般被锁定6年。4、房子的产权时间问题，类似中山，珠海，很多圈地时间过长的20年前囤地，今年开发，新房买入时，正常贷款，二手房15年之后，无法贷款30年，很麻烦。5、逆向交易现象盛行，买卖双方，没有明确违约责任问题，比如，深圳南山，宝中，片区，房价涨幅有时候非常惊人，经常出现业主强势，签合同后，房价上涨过快，惜售现象。深圳投资回报率高的板块 具体详见内部分享。

提问 ： 你好，曾叔，最近在张江附射的御桥唐镇孙桥看房，最终还是倾向为先进产业配套的单纯住宅为主的唐镇社区，这边的三兄弟和绿城挂牌价都已经过十万了，在21年唐镇创新中路地铁站附近新盘加推的背景下，会有回撤风险吗？还是说和这两年大虹桥一样因为新盘频出自媒体疯狂刷屏夸优势而炒热唐镇板块加速片区上涨哈？然后看了下这边靠近黄金二号线二个地铁站单价较低的小区，比如当时政府买来的商品房用作世博会动迁的绿波城，均价五万多，会不会价格不等人出现补涨哈？

回答： 你好，目前唐镇的价格，稍微有点热，感觉可以缓缓了。唐镇的热，很大程度上是因为产业人口码农的购买力太强大了。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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