上海楼市:在上海有房票没有子弹,怎么办?刚需者心急如焚

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提问： 您好！曾叔，刚需，坐标上海有房票没有子弹，怎么办？欲在花桥买小户型（一室一厅或者小两室）通勤住，选择昆山南站高铁通勤还是花桥，另花桥有没有推荐的新房或者次新房

回答：你好，环沪城市优先买花桥。花桥上车的话，如果你没有贷款记录的话，大概80到100万首付就可以买个二房三房。花桥最有价值的楼盘详见内部分享。花桥主要是自住逻辑，涨幅应该没有上海大，但如果没有上海房票，花桥是一个不错的补充。花桥需要长线持有，上海外环外涨完就会轮到花桥了。具体详见内部分享。

提问：曾叔老师你好，坐标上海，因为重庆现在还没有什么限购政策，想在这边投资一套，您觉得可以投资吗？

回答：你好，从时机来看，重庆还没到较好的抄底时点。重庆楼市运行节奏偏慢，上涨启动晚，回落也晚，尤其是与成都对比，差异明显。重庆楼市自2018年下半年开始进入降温通道，当前仍没有企稳的迹象。另外，当前整个西南地区，除了成都之外，其他大中小城市，基本都处于横盘期，重庆也被这一大板块大势的影响。预计明年或后年，重庆可能出现较好的上车时点。最后，提示一点：如果上海有房票，就不用考虑重庆了。

提问：你好，曾叔，应届生去年刚在上海落户，请问首套首贷，想上车，首付大概在100—120之间，请问虹口和杨浦带学区的小户型老破小可以考虑吗？除此之外还有哪些区域板块可以考虑下？

回答：你好，不建议买不带学区的老破小，未来接盘侠有困难。可以考虑外环附近的次新地铁房，预算紧张的话动迁房也可以考虑。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，坐标浙江嘉善，明年孩子上初中，目前居所（高层复式）对应学区是实验中学，是比较差的学校，刚处理掉一套顶楼非电梯房，手头有170子弹，家人意向购入一套优质学区（浙师大或者四中）的房子为孩子读初中兜底。个人觉得嘉善房价有虚高成分，此时购入可能站岗，若要投资保值希望去高能级城市购房，孩子读书的事希望多动用社会关系来落实搞定。想听听曾叔建议？如果购入学区房，有什么楼盘推荐？如果周边城市投资保值有什么比较好的城市推荐及楼盘推荐？谢谢！

回答：你好，你的投资思路是正确的。学区房，除非自用，投资不建议，而且嘉善房价太贵，已透支利好。嘉善，与上海市的松江，青浦，金山接壤，不少对周边城市不太了解的人或许会认为，花桥也是与上海接壤，嘉善的未来势必会和花桥一样随着轨道交通的连接，这房价一定会有一个大幅上扬。如果你这么认识嘉善，基本也就进入了误区，要知道花桥离上海人民广场大概在四十多公里，而这嘉善差不多要90公里了。距离上就该知道这嘉善的楼市不会像花桥那样占尽临近上海的地理优势。而买房投资，这距离往往是排名前列大考虑因素了。而且嘉善经过炒作已经涨过一波了，当下时机还不成熟，不适合再进场，学区如果可以找办法解决那更好，子弹170投资推荐杭州，未来价值更大化。

提问：曾叔，你好！本人现在首房首贷，深圳社保连续满五，在车公庙上班，单身。首期款165W，年收入45W。想买套500W以内两房自住，但也希望后续有一定的增值空间。目前看过龙华的美丽365花园和坂田的万科四季花城。365有两套76平总价450W，房子朝向、采光、得房率各方面还比较满意，但近期涨幅有点大。不知道后续的潜力空间会如何？清湖和坂田未来哪一片更有发展前景？另外，我目前预算和需求您还有其他的建议么，比如考虑其他片区的二手房，或打新？谢谢！

回答：你好，美丽365花园，花园社区，近地铁清湖站，由于总价低，500能买个3房了，很受刚需欢迎。四季花城楼龄偏老，小低层为主，建筑风格以前很受欢迎，现在的小年轻品味有所改变。这个价位不建议打新。坂田发展更好，清湖一带多是工业厂房，通勤方面也没有太大优势，其他推荐板块和房子参见内部分享！

提问：曾叔好！新人首问，目前在怀柔区工作，想在怀柔区买房，非京籍，有五年以上社保和个税，名下没房，目前可用资金150W，希望给推荐一下，谢谢！

回答：你好，怀柔还是很偏的位置，发展起来比较难。排名前列人才发展，第二产业发展，第三商圈发展。这三点对地区发展很重要。怀柔如果纯投资不建议。如果你工作在那，刚需自住没问题。可以关注万达附近的次新盘。如果想买考虑城区的，可以关注顺义新城。

提问：曾叔，您好！外地户口，居住证积分达标120分，买二三梯队学区房是不是也被统筹了，实学区房还有价值吗？

回答：你好，房产+积分能进的学校本来也不多，尤其民办摇号，更多的家长选择让孩子读对口公办，居住证更是要往后排了，而且也要排年限的。学区房建议自用为先。

提问：曾叔你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，特别值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！本人女，29未婚，985大学硕士，老家十八线，父母在老家联系了个工作在做，一年差不多有15万，考虑是在老家买个房过舒适生活，还是跳出老家去上海奋斗，但是周围的人都不赞成，现在比较纠结又怕在上海混不好老家工作也没了。请教您！

回答：你好，小地方的年轻人，很多都很难摆脱两个“小地方”带来的巨大枷锁：排名前列，不敢用资源，很难走出舒适圈向上突破。第二，不注意培养方向感，习惯看短期收入。但只要能摆脱，你会发现天地无限广阔。没有方向感的年轻人在努力也是白搭。从上海出发，同样的十公里，往哪个方向走都能看见很多风景，但是一会儿向东一会向西，你可能会困在上海原地踏步。要培养方向感，必须往上看，不要问同学朋友，去请教大牛，越牛的人经历越丰富，资源越多，请一百个大牛喝过咖啡，你的世界观才真的会改变。

但“小地方”的人不敢。而“大地方”的人会怎么做？见过北京的出租车司机吧，跟谁都能聊几句，因为他们“不吝”，有什么好怕的呢？其实越牛的人，越没人敢找，只要礼貌得体，被提携的概率是非常大的。你要问问自己，去北京是不是自己想要的，如果是，就必须要走出舒适区，勇敢地去外面世界闯一闯你就会发现，成功的道路太多了，总有一条适合你。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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