上海楼市:200万老公房哪里值得买?投资者注意千万跳火坑!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔你好！请问200万上海老公房哪里值得买入？

回答：你好。200万不建议在上海买，买到的都是投资价值很差的楼盘！如果一定要买考虑下鞍山新村老破小，靠学区还能涨点。再重申一下，上海建仓起板价250-300万。

提问：曾叔好，想咨询一下版块选择，上海自住置换，泗泾和闵浦板块哪个比较好呢？或者同等价位板块有推荐吗？看了很久还是很头痛，难以选择。

回答：你好，泗泾是比较不错的，而且泗泾地理位置离市区较近，生活服务自体一体，是一个适合居住的悠闲小镇。但是泗泾也有短板，就是片区内没有产业，而是南泗泾和西泗泾靠近佘山的地方大量的保障住房，压低了板块品质。所以泗泾目前看势能，还算不上一等一的板块，目前的单价差不多是合理的。近几年来，上海板块比较热门的有大虹桥，前滩，青浦等，具体推荐详见内部分享文章。

提问：曾叔你好，虹口川公路的老房子95年的现在卖是否合适呢？名下只有这一套，十多年了，卖了的话再买新房算首套吗，考虑置换买新房，纠结什么时候卖，谢谢？

回答：你好，家庭没有贷款记录，名下无房，再买就是首房首贷。川公路地段不错，但房子真不行。可以考虑出售，曾叔建议可以今年尽快置换。

提问：曾叔你好，虹口北外滩附近还有值得最为投资的房子么？600万左右～可以接受一部分贷款。

回答：你好，北外滩总体价格都比较贵，600万买不到好房子啊，北外滩新一点的基本上都是1000起步了，除非你买老房子，而老房子不值得投资。如果你纯投资，600最适合的是在大虹桥、浦东三林、康桥、御桥、张江南这一带。如果你要自住，需要结合你的单位通勤、学区偏好再做判断。把细节对接给我才好帮你做具体的分析。具体详见内部分享。

提问：你好曾叔，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗？

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：你好，曾叔，请问亲戚排号西三旗共有产权房，位置靠前，这种共有产权房性质的房子，4万多一平，值得买吗？北京首套，外地有房。

回答：你好，共有产权房是坑。共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。一桌菜吃掉一半，剩下的特别不是再卖出50%的价格。共有产权房，产权风险敞口太大，西三旗4万多的太贵。不要期待共有产权房。等待投食的人生，会渐渐失去希望的能力。

提问：你好，曾叔，上海在静安区工作，社保只有两年，子弹90万左右，总预算200多万，有考虑过上海周边的城市，也有考虑过公寓，有听说公寓不保值升值空间不大，我想了解下公寓的性质，我该不该买公寓那，公寓距离工作近点，上海周边城市又太远，好纠结啊，像我这种情况该怎么选择，我是自住，后期又考虑置换目前再考虑上海公寓。

回答：你好，你预算少，且没有资格，硬上车也是可以，但是代价不少，不知道你的决心有多大。如果硬上，可以用一些方法解决购房资格问题，然后购买250-300万左右的房产。这个是现在比较辛苦，将来胜利的方法。另一种是，买二线城市投资保值，对冲上海房价上涨，这方法现在方便，马上就能执行，但未来还要置换，比较麻烦。所以具体看你选择吧。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能……如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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