上海楼市:买房新思路,走房产裂变,而不是置换!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你好，坐标上海，已有静安区自住学区房3房一套，有贷款，刚好够二胎自住，大的孩子已经17岁，马上可以高考，准备留在国内发展。另有徐汇区高安路一小 老破小一套 37平方，无贷款，目前出租每月5800元/月，市场售价490W，不会去自住。是否应该把这套小的置换出来一张房票？如果把小房子卖掉，再加目前手里理财股票所有资金500万，觉得可以购买1300-1600 左右的一套房子。想请教一下应该买哪个区域未来更保值，看涨，方便资产管理，未来如果需要也可以有人接盘。我的初步计划是购买住宅，目标区域是黄浦区。是否有更好的建议，其他更有潜力的区域？

回答：你的打法也不是说不行，但我更倾向于一个新思路：走房产裂变，而不是置换！我们可以卖蛋，但绝不能杀鹅！对于一线城市，能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。较好的办法我建议是把你的全款房子抵押出去，可以抵押6-7成，当下一套房子的首付，同时裂变并拥有两套房子。而且如果走置换的话，1500+的标的可以说是航母级的，标的太大势必流动性会差，升值空间更小，反而不如2个500-800的护卫舰级的，如果说你是要改善自住，置换没有问题，但是你眼前核心需求是投资，较好的打法就是裂变多套 扩大持仓面积，2套的涨幅能力肯定是要大于1套的。上海首付500-700w投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，浦东临港新城住宅潜力如何？目前上海市好像重点在发展。也在想办法建一些好的学校，不知道未来潜力如何，会是第二个张江吗?

回答：现在临港新城入住率不是很高，但房子都十分抢手，临港新城现在那么多人关注，必定有他的特殊性。根据它未来规划来看临港新城将成为上海东南地区较具集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并依托上海洋山港成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展还是有一定潜力的，但是要成为第二个张江还是有很大一段差距，相比之下青浦新城，松江新城更好。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好！2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑，现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉？这样新入手房子可以做首套省税5万，原来房子卖可算少有。不卖暂时也没有好的投资。

回答：浦东三林翠竹苑，地铁口，总价低，配套也不错，还有潜力的，建议再持有一下，不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑，次新房，小区环境不错，地铁繁荣路站在建，可以买的。上海投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问： 成哥，我打算在上海落户，首套房买哪里比较合适，金山很便宜，可是离上班地点闵行颛桥太远，可有合适的方案或楼盘推荐一下？目前资金不多，是否应该先投昆山或吴江，待2年后有购房资格时，把昆山或吴江的房子出掉换上海的。还是直接拍上海的法拍房？

回答：有上海房票尽量先入上海，哪怕上海郊区，定位和其他城市也不一样。法拍房新手不建议玩，适合老手。上海投资推荐上海康城，九亭和江桥。低价区未来上涨潜力更大。 松江重点关注九亭板块。具体更多推荐详见内部！

提问：在上海工作，想在上海买房了，老小区小户型。现在这房价还合适吗？

回答：刚需的话不用太在意入场时间，差不多就好，现在这阶段一段时间内涨跌幅度不会太大，如果你有指标买的话不妨多去摇些新盘的号。上海价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：坐标上海，凯利海华府未来几年升值空间大吗？在北蔡区域，南面一大片待开发区域，是否值得期待？

回答：这个盘区位不错，产品力尚可，但算不上惊艳，是不错的居住选择。但你要说它大涨，我觉得不会的，因为毕竟高单价放在那里。即便有政府规划，涨幅也不会很大，所有房价超过6万的板块，涨幅上或多或少都有些影响，毕竟有总价购买力限制。具体更多分析详见内部！

提问：成哥好，现在上海的行情，如果对于刚需置换来说，是不是不要去卖手上的，而是融钱，年底入？这样操作？

回答： 刚需置换该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以致于达不到改善的目的，又把自己现金流搞得捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见得是明智之举。 何况，刚需置换很多是普宅交易，税费摩擦成本本来就一点也不高。 等年底，也是典型的我所摒弃的“主动择时”。 过去20年里，“等年底”策略整整显著踏空其中的10年。

提问：成哥你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，还有潜力的。具体更多分析详见内部！

提问： 未来十年，上海房价还会有翻倍行情吗？概率大吗，请问成哥你怎么看？

回答：十年翻倍，每年年化收益率只有7%。这是平均的收益率，一般体现在两三年不涨，涨一波就是30%到50%的行情。具体更详细的分析详见内部！

 以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选