上海楼市:朋友推荐的大虹桥板块或浦东祝桥2040,可以上车吗

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提问：你好，曾叔，自住唐镇，想再投资一套，预算500万，哪个板块或小区比较合适？朋友推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040，可以上车吗？

回答：你好，曾叔，上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显， 2019年量增价稳，今年以来量大增价小涨，近期无调控新政出台，则下半年仍看小涨节奏。长线，有上海房票，做资产配置，作为普通百姓，买房是较佳选项。500万，资金不算多，但也能找到较合适的标的物。你这个预算，大虹桥板块是优选。浦东祝桥2040年，离市中心太远，升值性不会太强。只有一个小利好，邻近规划中的浦东火车站，此站容量小于虹桥火车站，但也不算小。问题是，这里没有商务区，没有产业聚集，没有向外辐射腹地，其房地产价值远不及大虹桥。大虹桥，可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房，单价5 - 6万的可选小区有多个，具体投资价值高的楼盘详见内部分享。

提问：曾叔你好，追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：你好，曾叔，觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：你好，东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。我不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享 。

提问：您好！曾叔，今年准备在上海买房，现手里有部分现金，其中有一部分在投资，利率差不多10%；无锡惠山区2017年商品住房一套；现在因为上海买房资金不太够，是把投资的钱拿出来，还是把无锡的房子卖掉好呢？如果不卖房，无锡的房子将来还有多大的增值空间呢？

回答：你好，无锡惠山到现在应该也赚钱了，差不多可以换上海了。这几年房产投资不太容易上到10%，建议利率10%的投资暂时不要撤。房价是一波波脉冲式上涨，所以需要提前布局，上海一定比无锡涨得快，先买上海。

提问：你好，曾叔，请问上海哪些板块的房子未来升值潜力比较大呢？预算600W左右，纯投资用途

回答：你好，600万纯投资我比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东、御桥和康桥。另外带学区的次新二三房也是可以考虑的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标南京。手上有一套15年入手的尧化门贷款房，房龄是91年的。目前总价160左右。想出掉重新在南京投资一套潜力大的。南京市场最近看不懂，请问哪里还有更合适的？

回答：你好，南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站，油坊桥 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。如果只考虑南京，记住一个原则： 一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问：曾叔你好，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好，祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：你好，曾叔，本人坐标上海，已有静安区自住学区房3房一套，有贷款，刚好够二胎自住，大的孩子已经17岁，马上可以高考，准备留在国内发展。另有徐汇区高安路一小 老破小一套 37平方，无贷款，目前出租每月5800元/月，市场售价490W，将来孩子长大了， 孩子和自己都肯定不会去自住。想请教一下曾叔，

1，是否应该把这套小的置换出来一张房票？我的目标是把新买房子当金融资产更有利于资产保值，小区更新，档次更高的小区，方便出租，而不是说要买一套未来留给孩子成家自住。如果把小房子卖掉，再加目前手里理财股票所有资金500万，觉得可以购买1300-1600 左右的一套房子。想请教一下应该买哪个区域未来更保值，看涨，方便资产管理，未来如果需要也可以有人接盘。我的初步计划是购买住宅，目标区域是黄浦区。2，想请曾叔帮忙把关我的思路是否正确，另外咨询一下曾叔未来上海黄浦区董家渡的发展前景是否能实现。老的南市区一直乱糟糟的 城市界面不太整洁，但随着绿城黄浦湾，融创外滩一号的建立，想在那附近买一个二手房，小两房，面积100以内。方便出租，或者将来自己自住或出售。3，曾叔是否有更好的建议，其他更有潜力的区域？

回答：你好，你的打法也不是说不行，但我更倾向于一个新思路：走房产裂变，而不是置换！我们可以卖蛋，但绝不能杀鹅！对于一线城市，能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。较好的办法我建议是把你的全款房子抵押出去，可以抵押6-7成，当下一套房子的首付，同时裂变并拥有两套房子。而且如果走置换的话，1500+的标的可以说是航母级的，标的太大势必流动性会差，升值空间更小，反而不如2个500-800的护卫舰级的，如果说你是要改善自住，置换没有问题，但是你眼前核心需求是投资，较好的打法就是裂变多套 扩大持仓面积，2套的涨幅能力肯定是要大于1套的。上海首付500-700w投资回报率高的板块，详见内部分享。

提问：星叔好，感谢之前回复，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价！流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型较好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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