上海楼市:楼市风向要变?一线城市涨过一波,然后二线城市跟进!

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提问：你好！曾叔！去年一线城市涨过一波，然后二线城市跟进，本以为行情起来了，但是最近各地陆续的调控政策，会不会导致热点二线城市熄火，后面楼市走势会如何？现在买的话还有机会吗？能否解答一下。

回答：你好，与一线城市相比，近期部分热点二线城市楼市升温，这是导致近日二线城市频繁发布调控政策的原因。比如，杭州、成都、西安、合肥等城市加码楼市调控。随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。杭州、成都、西安这几个起因还是因为1-2月甚至是更早的时候涨的太不收敛了，合肥倒是更“自发”一点。所以无论是一线城市还是过热的二线城市，都在调控加码。过去上涨不太明显的或者说调控压力小的，反倒是矬子里拔将军，成为了涨幅较快城市。别的城市都稳定时，西安、合肥这样的城市就最容易上榜了。现在调控的起到较大的影响就是不涨不跌，房价就保持在了那个价位上，上下房价震荡不超过5%，也就是稳房价。我不敢保证现在买到的价格是较低价。但是我觉得拉长周期来看，比如说五年以后回头看，现在肯定比五年后的价格低。就好比2013年买的房子，有可能比2014年的高一点，但肯定比2016年的便宜，但你提前享受了入住。

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车,怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好！新上海人单身首套，预算750万，暂时在外地工作，但预计以后会在陆家嘴工作。主要从增值角度做资产配置，其次考虑居住品质和通勤便利(3—5年后才能回上海工作)。从自住的便利程度考虑，选出了1.万科金色雅筑多层两房，2.翡翠上南多层两房，3.一品漫城四期两房。想再从增值角度考虑，三个选项中哪个更好一些?

回答：你好，首先，在方向上这3个楼盘都地处正南，如果从小区的竞争力角度去看，雅筑在里面是优选的，它在地段上、品质以及户型上三者结合起来很不错，综合性比较强。但是，你看的是2房的楼梯，这个本身价值上立马就跌了。预算能加到800的话，三者之中，雅筑的紧凑电梯3房是最优。如果最终只有750预算，那可以选一品漫。理由：周边预期是最多的，又有九年制的学区支持，未来城市面貌的提升，以及前滩南的开发，会带来很大的收益。而且又由于学区不稳定的因素，反而比浦江镇站那几个小区价格便宜点，目前价格适合买。翡翠上南地段虽然是最可的，但自身的品质太一般了，周边环境也没有改善的倾向，不建议考虑。

提问：曾叔，你好，我们是首套房，现金可以在200-250w，希望是小三室的房子。我们两人工作在杨浦五角场，和浦东广兰路，但是时间比较自由。现在考虑宝山的新房，看到的是大华几个板块，积分只有61.5分，担心不够。有其他区块的新盘可以推荐吗？

回答：你好，这个积分在宝山还是有一定机会的，可以试一试，另外也要做好二手盘备选方案，以防抢不到新盘。具体新盘推荐见内部分享。

提问：曾叔，你好，能否讲讲如何淘到笋盘？

回答：你好，笋盘不是特别的。在大水漫灌之时，劳心劳神选笋反不如闭着眼睛买买买，因为涨幅差距不大。从现在回望过去，你发现三年前的房子都是笋盘。而楼市调控波动期，今天可能笋、明天可能不笋、后天又可能笋了，因此不能用今天的笋盘代替未来的笋，今天的不笋也不代表未来的不笋。我们要站在未来看现在，在大行情时宏观选盘多入货，保持手中有货，在行情处于平稳或下行时知道未来的不会缺席的涨幅，提前努力多看盘抓细节精选货，那种稍微上涨就开启“狂魔流”，横盘时就灰心丧气看空楼市的毫无主见的浮躁的投资心态是我们要克服的，我们要将短期利益和长远利益相结合，将局部利益和全局利益相结合，才能在投资中掌握主动权。

简单讲下选笋的几种方法，排名前列是根据板块轮动或规划预估下一个会大涨的板块，提前入货；第二是发现某个板块存在不合理的价差，跌无可跌，出现洼地，提前买入，等待价值修复，获益。第三，加几十个中介微信，结交几个御用中介，掌握一手的房源信息，等待急用资金、企业破产倒闭、对市场不熟的房主抛售房产，立马入手。第四，笋盘多数出现在年底，年底不仅是天寒地冻少人看房，还是全国所有企业，都在收回款，发工资，还债，市面上资金非常紧，买房的人也少，这时你去看房，大概率的能淘到笋。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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