第5批浦东独苗怕让人失望,依岛而建的尼德兰星屿缺少改善“基因”

来源：易眼看房

在今年第五轮的认购新盘中，浦东仅有一盘入市，它就是位于外高桥板块的尼德兰星屿。

外高桥板块并不算浦东的热门置业板块，一方面没有太多规划利好，另一方面外高桥历来是上海的工业区，可谁能想到这里却能和低密洋房、改善挂钩，现在的外高桥和很多人印象中的外高桥出入究竟有多大，今天我们就去一探究竟。

1、似远非远的外高桥，生活配套只能“将就过”

外高桥板块地处上海市区的最东北角，板块处于黄浦江的中下游，板块东侧为长江入海口。除了外高桥北侧岸线的码头，其余土地都处于外环线以内，不过这一段高架也是全市少有外环和郊环交汇的地方，从环线分布来看，虽然这里属于上海市区，其实距离市中心的距离是比较远的。

外高桥版图

以外高桥保税区站为例，距离人民广场直线距离约16公里，好在这里有轨交覆盖，坐上6号线，基本上约40分钟左右可以到达人民广场。随着10号线东延伸的通车，住在港城路附近的居民，无需再绕远路，可以同站换乘10号线，能比较快捷地到达浦西五角场商圈。

地铁线路图

外高桥板有地铁，距离森兰国际住区也近，但始终不被人看好，也不太宜居。一大原因与这里的产业布局有关，外高桥保税区内遍布了各大集装箱码头、船舶工厂、化工厂等，例如中石化化工、塞卡尼斯、三井化学等化工企业。

高桥板块实景

为了改善这里的环境，近些年管理部门打造了森兰绿地和滨江森林公园等生态绿洲，不过对于面积庞大的外高桥而言，也仅是杯水车薪。此外，作为自贸区的一部分，这里的集装箱码头众多，因此主干道上的集卡自然也很多。

外高桥板块街景

如果说以上这些硬伤是由于板块的发展需求和形势所致，短期内几乎不会有什么改变，那么这里另一大短板就是配套能级很低，虽然近年来外高桥新建了不少商品住房，但板块内并未形成相应的生活配套设施。

眼看南面的高行板块近年来飞速发展，印象城大型商业体开建，山姆会员店、盒马x会员店纷纷开业，而外高桥似乎就是被人遗忘的角落，走在这里的街头，较大的感受就是路上人烟稀少。

整个外高桥板块内，竟没有一家拿得出手的商业综合体，在张杨北路和清溪路口有小马宝莉商业广场，不过体量很小甚至连社区型商业都称不上，而该片区内的商业配套现在全靠一条夏碧路的沿街底商撑着，商业的布局还算比较丰富，基本还是可以满足简单的日常所需。而稍高端点的综合商业体还是只能依赖高行、金桥等板块。

夏碧路商业街

未来这一局面或有所改观，阳明花园自带的4万方商业综合体基本建设完成，即将投入运营，有机会弥补这里商业缺失的短板。另外，板块内有一所三甲医院，第七人民医院，看个病算是不用出远门。

隔壁的高行近年来引入了不少优质的学区资源，但外高桥却没有相关的动作，区域内知名度较高的小学为外高桥保税区实验小学，还有一所上师大附属高桥实验中学，也仅仅是第三梯队学校，这对外区购房者来说几乎没有吸引力。

2、尼德兰花园最迷你地块，岛居大宅配上刚需品质

再来看板块内的新盘，外高桥板块一直不是浦东新房市场的主力军，过去这些年来，这里入市最多的两个项目要属尼德兰花园和阳明花园。阳明花园目前还有三期三批次房源等待入市。预计推出约72-182平高层住宅，上期均价5.3万元/平。

再来看这一批次的主角尼德兰星屿，项目属于尼德兰花园8期，尼德兰花园规划其实属于荷兰风情小镇—高桥新城中的一部分，至今已经开发了近19年，开发商为外高桥集团有限公司。项目本次推出的产品建面约130-147平3-4房，仅94套房源，楼盘坐落于尼德兰观邸的南侧，距离地铁站约900米路程。

高桥新城版图

整个地块为三角形，三面临河，整个社区犹如建在一座小型岛屿上，社区西侧与春晖路相连，而东侧与溪兰路相通。从版图上就可以看出，尼德兰星屿社区与此前推出的社区体量有天壤之别，几乎就是一幅微型地块。

项目效果图

尼德兰星屿现场

据置业顾问介绍，航津路作为主干道车流量会比较大，不过项目东西侧的溪兰路和春晖路基本很少有车辆经过，主要是居住社区的私家车，因此相对比较幽静。

从现场来看，项目已经全部结构封顶，干挂石材外立面也已经建设完成。当然不远处的化工厂也是依稀可见。项目周围的河道来源于高桥港，属于黄浦江支流，景观河道沿线布局了大量绿化带，环境可圈可点。

尼德兰星屿现场

整个地块规划建造5栋电梯洋房，一梯两户设计，推出户型为约130-148平3-4房，共94套，分别为4-6层的洋房，项目容积率仅为1.03，和别墅社区相当，主要由于项目楼层不高，不过楼栋之间的排布还是略显紧凑。再加上地块不规整，除了最南侧的3栋楼宇朝向为正南方，北侧的两栋房屋朝向都比较特别，分别为东南和西南朝向。

据悉，项目主推的户型为148平的4房2厅2卫，1楼有少量130多平的非标户型，为3房2厅2卫，所有楼栋为1梯2户格局。

147平样板间户型图

尼德兰星屿为装修交付，交付标准包含大金中央空调，但让人意外的是，作为一个大户型偏改善的产品，居然没有配备新风系统和地暖，这会让居住体验大打折扣。

样板间主卫

样板间主卧

尼德兰星屿的优势是4-6层楼的洋房拥有很低的人口密度，得房率也会比市面上同级别产品要高，据悉项目得房率为83%，层高3.15米。即便这里的配套并不优质，但这里的新房市场几乎以大户型的改善房源为主，并非为纯刚需打造的居住区。

从置业顾问处获悉，该片区的购房者主要为浦东本地客群居多，除了来自外高桥本区域及周边高行、高东等板块，还有不少在外高桥工作的非户籍人士。不过这一板块的教育资源和配套比较有限，因此对于外区客的吸引力并不强，很多在张江、金桥等园区工作的购房人还是会倾向于塘镇、金桥等，甚至更南侧的康桥、周浦等板块，鲜有人会考虑在外高桥置业。

从现场走访中来看，尼德兰花园所在的片区遍布了大量的低密别墅和洋房社区，虽然这里地处外高桥，不过高桥新城范围内的城市界面及环境还是略胜一筹的，颇有别墅住区的感觉，而再往北过了高桥港，就属于高桥的老城区了。

尼德兰花园早期产品

从价格来看，尼德兰星屿本次认购均价为6.2万/平，相比周围品质不错的次新房例如尼德兰花园和阳明花园，均价都在7万/平上下，而房龄稍老的富特新城和潼港新城均价约在5万/平。由此来看，尼德兰花园与同类产品存在微弱倒挂，不过价差优势并不明显。

尼德兰星屿本次94套房源全部推出，从售楼处获悉，预计50分以上就有很大的入围机会，从现场来看，有数组前来看房的客户，对于积分不太高或者同等预算下打算购买更大户型的购房者，不妨可以考虑这一产品。

3、结语

从大环境来说，外高桥板块存在较多的弊端，当然尼德兰星屿所在的这一片区整体居住环境和氛围还算可圈可点，商业配套或在后期有所改善，但长远来看没有太大的发展预期。当然，交通出行还算便利，比起近郊板块例如九亭、周浦、杨行、顾村刘行等，外环内的高桥在市区通勤和地理位置上还是具备一定优势的。

从整个板块的规划能级和发展潜力方面，高桥是处于下风光的，未来主要还是要依赖高行板块的生活配套。这里的新房从居住的角度来看确实不错，适合比较年轻或事业成熟的家庭。

而本次入市的尼德兰星屿或是尼德兰花园的收官作，虽然产品做到了大户型的低密度洋房产品，不过本期产品也是高桥新城内最迷你的社区，项目本身户型较大，不过在配置上并未真正做到改善，反倒像是一个大户型的刚需产品。