上海楼市:两种类型的房产也会被瞬间退温,买入大概率肯定损失

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提问： 你好！曾叔！一直关注您！现请教下我名下在盐城有两套住宅+公寓（绿地，准备开公司用），另父母名字无锡惠山一套住宅。现在子弹只有30，下一步该如何在优化？有以下方案：1.最近盐城房产火热，能否买入短期卖出？2.到南京用男方父母买一套，若可以麻烦推荐下哪些地方适合？3.留一套自住，其他卖出到上海买房盼回复为感！

回答：你好，1、现在盐城楼市里面进攻的目标只有学区房和次新房，所以盐城房价真正上涨了以后还能卖出去的就只有这两种房型，像是盐城的普通二手房和老破小虽然挂牌价也在上涨，但是成交价却没有上涨，有的反而还下跌了。像是在盐城这种本来城市基本面就不太好的地方投资房产，风险要比一般热点城市还要大，如果现在炒作盐城学区房和次新房的人突然卖房套现离场，那么盐城这两种类型的房产也会被瞬间退温，最后一批买入的人肯定要损失一大坨。所以我是不建议你短期投资盐城，不可能暴击。2、投资的话建议优先方案三，其次方案二，重点要看你的预算和房票情况。长三角看大的还是上海，其次杭州 南京。但上海房票不好弄。趁现在盐城楼市还热，尽早卖出留一套自住即可。子弹30太少，需要出手其他房子扩大资金流，然后集合力打一处。如果没有上海房票，就买南京，具体投资价值高的板块，详见知识内部。

提问：曾叔，您好！外地户口，居住证积分达标120分，买二三梯队学区房是不是也被统筹了，实学区房还有价值吗？

回答：你好，当然有，具体详见内部分享。房产+积分能进的学校本来也不多，尤其民办摇号，更多的家长选择让孩子读对口公办，居住证更是要往后排了，而且也要排年限的。学区房建议自用为先。

提问：曾叔好！我想问一下，我去年在老家安徽铜陵全款买了一套期房，总价110W，现在在宁波，老家的房子买后悔了，但是要两年后才能卖掉，现在手上没有那么多钱去买第二套了，我该怎么办？是等着两年后卖掉还是等房产证下来办贷款？贷多少较好？还有就是我在宁波海曙区，目前海曙哪里比较好？

回答：你好，铜陵城市能级太低了，不会有什么太大发展，如果不住建议出手，投资来说没有什么价值，不如宁波。因为你铜陵买的是期房，加之你付的又是全款，交房之前相当于你的资金被套牢了，2年的交房时间内房子是看不到什么收益的，建议后面交房即可出手，没必要进行dy贷款。从大区域级的规划来看，宁波较大的优势，就在于长三角大城市群下，宁波也分到了一杯羹。虽然宁波城市群是长三角几个城市群中最弱的，但是至少也作为长三角五大核心定下了调子（上海、南京、杭州、苏州、宁波）。

宁波的发展规划，总结起来就是一体两翼的格局：老三区为主轴，北接上海，南连台州，西通杭州，东到大海的战略格局。宁波的规划方向主要是东进策略，自贸港、科创走廊对鄞州、江北、北仑、镇海均有利好，东钱湖还是打造强鄞州战略的产物，前湾新区也基本就确定了慈溪浙江排名前列县的地位。对于老三区来看，海曙的规划利好相对较少，江北在慈溪和甬江走廊的加持下，发展利好比较多，利好最多的是鄞州，宁波也基本就是铁了心打造强鄞州。

1、鄞州是当之无愧的老大，所有规划利好都指向鄞州，这也直接导致了鄞州的房价非常不美丽。不可否认，这个趋势还在继续，所以按照之前提出的分类方法，鄞州属于男神型区域。在这里买房基本也就不考虑什么性价比了。2、海曙是之前的核心区，但是目前的规划利好不够彻底。导致海曙近几年显得有些衰弱，但是海曙有一个无可替代的优势就是机场，这是未来海曙的一个方向所在。不过海曙的旧改压力比较大，海曙可能属于大叔型区域。整体性价比高于鄞州。3、江北区目前的规划利好比海曙强一些，一方面承接港口外溢，自己打造姚江-甬江走廊，同时再作为连接慈溪的重要通道。江北的未来确实值得期待。不过目前实力还比较弱，可能属于渣男型区域。目前价格有点透支，不过还是可以长期看好的。宁波投资回报率高的板块，及楼盘，具体详见内部分享！

提问：你好，曾叔，科学城的中冶逸憬台投资价值如何(纯投资考虑)，麻烦您帮我分析一下，谢谢。

回答：你好，逸璟台是地王，CEO盘，刚需地段上的“豪宅”。长岭居板块也很难成为豪宅板块。因此从地段+产品看，适合刚改需求买家。随着周围配套提升，还有潜力的。但由于溢价过高，涨的可能会慢一些，未来流动性方面也会略有欠缺。

提问：你好！曾叔！新人首问，我是一位武汉市单身女性，自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓，我排名前列次去售楼部，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么？如果不能，我应该怎么办做比较好，是继续购买这个公寓，还是自认倒霉，继续存钱？

回答：你好，又是一起中介忽悠案例。 不安好心的中介会互相攻击，蒙骗，忽悠，套路，翘边。 公寓是最垃圾的投资产品。 公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 退定金以下方法你可以试试： 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。 子弹30，能选择的住宅项目不少的。

提问：你好，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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