2026年上海房产税税率分界线下降了!

2026年度上海个人住房房产税如何缴纳？最新税率分界线现已明确。

每年年初，上海市统计局网站会发布上一年度的上海房地产市场综述，其中一项关键数据决定了当年房产税的税率分界线。

根据规定，上海个人住房房产税的税率分界线，按照上一年度新建商品住宅销售均价的2倍计算。统计局最新数据显示，2025年全市新建住宅销售均价为46268元/㎡，这意味着2026年的房产税税率分界线为92536元/㎡。

相较之下，2024年全市新建住宅销售均价为47223元/㎡，2025年均价下降近1000元/㎡，这也是上海房产税实施以来，税率分界线第三次出现下调，此前分别是2012年和2018年。

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上海个人住房房产税征收标准

上海自2011年1月28日起试点房产税，至今已实施15年。目前，全国仅上海和重庆两个直辖市为房产税试点城市。

2026年1月29日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局联合发布通知，明确上海个人住房房产税政策继续执行，有效期延长至2031年1月27日。

根据现行政策，上海个人住房房产税的征收对象主要包括：

沪籍家庭：2011年1月28日后新购的第二套及以上住房（含新房和二手房）；

非沪籍家庭：2011年1月28日后新购的任何住房（符合条件可免征）；

（购房时间以网签备案日期为准。）

应税住房应纳房产税税额的计算公式为：

应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）× 新购住房单价 × 70% × 适用税率

税率分为两档：

单价 ≤ 92536元/㎡，适用税率为0.4%

单价 ＞ 92536元/㎡，适用税率为0.6%

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符合这些条件可免征房产税

根据2026年2月25日发布的“沪七条”最新政策，个人住房房产税迎来重要调整，具体内容包括：

自2026年1月1日起，本市户籍成年子女新购的家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税。即使子女在未成年时与父母或祖辈共有住房，成年后新购或置换的唯一住房（除共有住房外），也可享受暂免政策。符合条件但已多缴税款的，可申请退还2026年1月1日后多缴部分。

综合来看，当前房产税的免征情形主要包括（2026年最新）：

沪籍家庭：

首套住房全额免征（不论面积）；

成年子女唯一住房：2026年1月1日起新购暂免（未成年时与父母共有住房不计入套数）；

人均免税面积：二套及以上住房，按人均60㎡免税，仅对超面积部分计税；

动迁房/保障房/售后公房：按规定免征；

非沪籍家庭：

持居住证满3年或有人才证：首套全额免征；二套及以上按人均60㎡免税；

居住证未满3年：先缴税，满3年后可退还持证期间已缴税款；

高层次人才/重点产业紧缺人才：新购家庭唯一住房全额免征。

对于已购应税住房且符合上述暂免条件的，纳税人可向住房所在地税务机关申报，重新办理房产税纳税信息认定，对所属期为2025年1月1日以后多缴的税款可予以退还。

案例：

以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：

例1、如果这个居民家庭原来已拥有一套50㎡的住房，现又新购一套110㎡的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160㎡，人均住房面积为53.33㎡，全部住房面积未超出人均60㎡的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110㎡的住房可暂免征收房产税。

例2、如果这个居民家庭原来已拥有一套150㎡的住房，现又新购一套110㎡的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260㎡，人均住房面积为86.67㎡，全部住房面积已超过人均60㎡的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260㎡-180㎡，即80㎡）须按规定缴纳房产税。

例3、如果这个居民家庭原来已拥有一套250㎡的住房，现又新购一套110㎡的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33㎡，已超过人均60㎡的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110㎡），须按规定缴纳房产税。