上海楼市魔幻和记60天:10人娱乐抢一套房,客户无奈认涨

文 |朱凯麟

编辑 |楚明

运营 |小小

2020年的最后一个月,芮贝卡最害怕过周末。周末是着急买房的人集中看房的时间,楼梯间里挤满了看房人和中介,他们手握大把定金,游走在上海各处。位置好一点的房子,基本过不了周末就会被抢走。芮贝卡已经怀孕9个月。她挺着肚子在上海看房,一天走一两万步,心情像坐过山车。最焦虑的时候整夜失眠,第二天还要挺着大肚子去上班。

11月,夫妇两人卖掉手里少有一套房子,打算置换一套。丈夫给芮贝卡转了一篇公众号文章,标题耸动:《我有一千万,在上海却买不到房》。“我看完觉得矫情,怎么可能?结果很快发现,真的是这样。后来我们越看越贵,八九百万的预算加到一千万,也很难看到合意的房子。”

1月21日晚上9点,上海紧急发布了调控新政,打击过热的楼市。此前数月,上海楼市异常火爆:房东屡屡跳价,捂房惜售;中介耸动地喊出“两个月后,上海将无二手房可卖”;12月入市的新开楼盘至少要跟3个人抢1套房,热门的楼盘甚至要跟10个人一起抢,还有认筹金的门槛。

过去3年,受2016年“沪九条”限购限贷政策的影响,上海楼市一直处于低谷。房子这个话题,已经许久未在上海这座城市登上台面。它是人类可以消费的较大商品之一,也是个人生活变迁的见证者。对很多刚来到这座城市的年轻人来说,房子托起了努力就能获得回报的信念,也是目标。

楼市风云变幻,生活在这座城市的人突然提前被推入这个市场,不得不重新考虑,他们今后扎根的具体地点和价格。

▲ 某楼盘售楼中心,买房者排队递交摇号材料。图 / cfp

跟着市场一起“呼吸”

刘艾文在上海当了7年房地产中介,他印象最深的一笔订单是在上个月,带着客户看一套位于市中心的二梯队学区房。房东现场跳价10万元,客户正犹豫间,房东已经接起另一个中介的电话——“你谈不谈?我开车来接你。”第二队人马火速赶到,现场展开拉锯。刘艾文说,他干中介这么多年,这样的场面也很少发生:一间会议室坐一批客户,隔开来分别谈判。

据刘艾文估计,他所负责的虹桥、长宁、徐汇板块最近的涨幅整体约15%以上,“这是什么概念?换手率非常高,老百姓看到了就恐慌。原本没打算换的刚需客户,全部都出来换了。排名前列波是疫情,很大刺激了总价700万以上‘中高标的’的客户置换房产,去买更好、私密的房子。新房市场火爆,导致很多摇不到号的刚需客户流入了二手房市场。”

上海不缺房子卖——这个长期的印象在很多人的脑袋里开始打上问号。大约从去年11月开始,关于“上海2个月后将无房可买”的信息就流传开来。有时是中介的一条朋友圈,有时是公众号文章里的一张经不起推敲的配图。由于二手房市场没有明确的实时统计,最常被引用的说法来自贝壳找房的数据:“上海现存二手房库存为4.2万套,按照当前一个月2.7万套左右(2020年12月达到了3.9万套)的去化速度,两个月之后,上海将无二手房可卖。”

事实上,2020年上海二手房的成交套数虽然相比过去3年有所回升,但30万套的成交量也仅和2013年持平,比2015、2016年的峰值还差了6万套。土地市场中,和记ag16点vip,上海也在逐年加大商品住宅用地的成交规模,2020年的成交建筑面积是928万平米,是2018年的近3倍。房价上涨、房东惜售,是造成“上海无房可买”错觉的主要原因。

而刘艾文对“无房可买”的解释则是,“半年前1000 全能买到的房子,现在要1200万。房子还是有的,但如果客户还是半年前的心态,就匹配不到满意的房源。”

他常常这样劝客户:你得跟着市场一起“呼吸”。说白了,就是认涨。

情绪在传染,所有游戏中的人都在互相影响。那些在业主群里呼吁大家统一战线,挂高价格的人被戏称为“房价巡警”,他们会找到小区里挂牌价较低的人,要求对方网上加价。

对4年前在“高点”买房的一些业主来说,这波行情是他们解套的好机会。

位于浦东的御桥板块一直是中环线上的房价洼地,原因是附近有高压电线和垃圾焚烧厂,在楼市论坛里收获了外号“高压线传奇”。9月中,海上传奇的业主群里一片沸腾。一单以7.4万单价成交的房子让业主们看到了希望:“都给我挂,挂到8万5。”如今该小区还在平台上挂牌的6套房源,价格较高已经到了12万。靠着对口的学区和业主齐心协力,“高压线传奇”也翻身了。

▲ 海上传奇近一年价格走势。图 / 网络

在一家咨询公司上班的李羽在上海工作了4年多,国庆后他开始看房,赶在房价飙涨之前买到了一套次新房。这个过程中,他身边的人逐渐聊起房子涨价的话题。地段,这个地产行业的王道,到了年底在上海也遭到质疑——听说,张江高科园区附近的学区房价已经堪比浦东的滨江豪宅;一个同事本打算抄底一套浦东外环的房子,一个月内涨了200万。“现在房价已经和地段无关了,你根本看不懂。”

李羽手机里收藏的房源,如今基本上都已经成交。他老家在常州,今年27岁,身边和他差不多年纪的同事,都和他有着类似的计划:永远是一条向上的路径,赚更多钱,搬到更好的住处。

那些拼命想留在这座城市的年轻人,上海对他们而言是两个世界。“你不进到这个市场,实际去看房,体验不到这种疯狂。”浙江人郑凯西在上海待了近十年,她形容自己是“农村出来的”。有一天打车的时候,她问司机:“师傅,你们杨浦区最近房价怎么样?大涨了吗?我打听是因为杨浦区教育资源好。结果对方对此根本没有概念:“不知道啊,有吗?”

“诚意”是有价格的

上海的楼市是从何时开始“疯涨”的?每个人都有自己观察到的讯号。但不少人都提到,他们对“神盘”蟠龙天地印象深刻。

像深圳、杭州等城市一样,在上海买新房也需要认筹,再摇号,俗称“打新”。10月,蟠龙天地一口气推出了948套房,在4天半的认筹期结束后,共3715组客户认筹,刷新了沪上楼盘认筹人数的较高纪录。

这是一个远在上海最西侧、徐泾蟠龙古镇的住宅区,位置比虹桥机场更靠西。开发商包装以这样的话术:“尽览长三角发展之澎湃红利。”而不远处的虹桥商务区,已经入驻了包括壳牌、阿里巴巴、华为、丰田在内的近3000家企业。

近2000人“陪跑”蟠龙天地之后,附近其他大虹桥板块的项目便门庭若市。当王婕赶到大虹桥看房的时候,销售的嗓音都已经嘶哑了。

王婕在上海一家媒体报道房地产,多年报道的经验,让她对上海楼市的动向有着敏锐的感知。当她看到上海六七月份的土拍价格上升,便立即把手里的房子挂牌出售。国庆期间,她找到了买家,套现200多万,加上股市里拿出来的钱,开始准备“打新房”。

这是她排名前列次来到选房现场,在一个五星级酒店,从大堂一直到二楼站满了排号选房的人。王婕排名前列次拿到的号排在700多位,连选房的房间都没能进去,销售很快出来通知大家,600多号已经清盘。第二次,她抽到600多号,便打算碰碰运气。

煎熬的等待一直持续到傍晚5点。终于叫到了500多号——只听房间里传来销售中气十足的声音:“这套三楼的房子你要不要?要不要!”王婕听到那人说:“要!”接着,就传来一阵敲锣打鼓声。没一会,进去的十几个人“瞬间”瓜分完了最后的十几套房,“我们在外面等的人,听得哑口无言。”

1月19日,王婕第三次摇到号,用5秒钟选定了房子。——她按照指示进入选房系统,20秒,是这些房源独属于她的时间。20秒后,系统就会放下一个客户进来和一起挑选。她知道,这是惯用的销售手段。事实上,她也不需要再多花一秒钟来犹豫。

新盘的热度逐步扩散到全市。同策咨询统计数据显示,2020年12月,上海新房开盘项目超30个,其中13个楼盘的认筹人数超过1000。一些位置较差、过去销售不佳的楼盘,也变成需要“赶快登上的末班车”。

▲ 蟠龙天地城市展厅开放首日到访的客户。图 / 蟠龙天地官网

情绪高涨之下,开发商依靠提高认筹金和付款周期来筛选客户,许多售楼处如今只接待已认筹的客户。手握房票的看房人发现,“诚意”是有价格的。

在豪宅盘融创徐汇滨江壹号的售楼处,“诚意”的价格是600万人民币现金、700万元的资产冻结证明。融创徐汇滨江壹号最终吸引了1051组认筹客户,换句话说,光是“诚意”就价值60亿元,远远超过楼盘货值的总价。

新房市场的火热既受改善需求的驱动,也有投资的意味。在蟠龙天地的认筹客户中出现了85组公司客户,就是投资客出现的信号之一。

更多资金流入了上海楼市。其中一部分,来自上海的拆迁补偿。2020年上海完成了75.3万平方米的旧改,达到原计划的137%,而2021年又定下了70万平方米的目标。还有一部分,则来自全球增发的货币。在宽松的货币环境下,买房是很多人所认为的抵御通胀的有效手段。

留在上海

江苏人刘蓓蓓在上海生活的4年里,养成了一个习惯:走路走到一半,停下来看看房产中介的橱窗标牌。她住在浦东世纪大道一带,世纪大道临近陆家嘴金融区,一开始橱窗里还有七八万一平米的房子,到了2020年,基本上都是10万起。后来,那些中介都把标牌上的平方数写得特别小,“一点点儿大”,再写一个总价,来掩盖加价不加量的残酷现实。

在二线城市频繁抢人的背景下,一线城市的抢人力度也在升级。去年9月,刘蓓蓓就看到了“985高校本科生可直接落户上海”的消息——这后来被解读为上海又发放了数千张“房票”。

为了不在国内996,刘蓓蓓对自己有了新的规划。她和刚订婚的男友决定“转码(农)”、留学。出国之前,落户积分已满的男友刚刚拿到上海户口,两家人便商量要在上海买一套学区房,一来,为日后回国做一手准备,二来也是投资,毕竟留学的花费不菲。

11月,刘蓓蓓先一步到了波士顿,男友还留在上海申请落户,刘蓓蓓的妈妈驻守老家常州。三人分工明确:妈妈负责在网上找房,刘蓓蓓在美国远程挑选,男友抽空去实地看房。行情看涨的情况下,带时差的沟通效率着实低了一些。

“这两天我的眼睛里都是红血丝。”刘所在的时区是午夜1点。“码农的苦。最近用眼过度有些畏光,每天半夜我眯着一只眼睛给我妈发消息。经常是中介给她一个房子,到我这觉得不错,再等她那边第二天,房子已经卖掉了。每天都很焦虑,担心第二天一睁眼,就买不起房子了。”

当楼市火爆的信号逐级下传,处在市场末端的年轻人就越容易情绪管理失败。

尽管还有3个月才拿到“房票”,从事品牌公关业的张磊微信里中介时不时都会来寒暄几句。“没事就来找我聊聊天——‘户口怎么样了?现在涨得很快,要买房记得找我。’听得我相当烦躁,好像全宇宙都知道上海的房子在涨。那些房地产公众号某种程度也在煽动焦虑。”

12月21日,去年博士毕业落户上海的徐昱致信上海市房屋管理局,呼吁上海参考杭州、深圳这些城市,摇号优先无房家庭 ,严查离婚买房、经营贷买房。他在信中说,自己5月份开始筹备婚房,半年来摇了四次号都没中。他显然憋不住了,信的结尾是一个感叹句:城市要发展,引入人口、留住人口是关键啊!

一个月后,一份包括“严控假离婚购房”“新房摇号无房人士优先”等数条措施的上海楼市政策出台。

不少急着在这场游戏里下注的人都停了下来,捏紧手中的筹码和骰子。互通有无的微信群里全是问号,试图看清之后的发展。一些已经办了离婚手续、交了上百万第二套房定金的夫妇则陷入惨淡愁云——仅仅几天前,离婚登记处笑嘻嘻的画面还是好笑的段子。而那些真离婚的上海人,则失去了3年的购房资格,增值税费的细则也影响了一大批购房者。

刘蓓蓓看到消息,排名前列反应是“累了”。她手机里关注的几套房子,如今较高已经涨到了15万一平米。“如果我对象能再早一个月落户,我们就能省一百万了。”

目标,房子

能时刻关注城市规划,洞悉政策,捕捉信号的,只有少数。大部分在上海打拼的买房人,精力只够盯着眼前。政策出来之后,住在上海东南角边边上的郑凯西,立刻喊停了她的新房交易。

“我之前慢慢悠悠的,元旦假期最后一天才刚卖掉现在住的房子。”一跑去看新房,才发现市场已经如此疯狂,郑凯西才有点着急了。夫妻二人商量,要不赶紧随便订一套吧,“不然刚到手的钱攒在手里,外面如果一直在涨,一下子一两年就白干了”。

他们很快锁定了一套远在嘉定新城的学区房,但首付需要准备280万人民币——房东和他们的情况颠倒过来,刚刚签下第二套房,急着出手套现。

1月21日这天下班,丈夫对郑凯西说,他已经想好,把老家的房子抵押掉,中介也联系妥当了,这几天内就能贷出钱来。结果过了一两个小时,政策来了。

“观望一下吧,不着急了。”这对夫妻商量。

但同时,郑凯西开始抓住任何一个机会跟人聊房子,“据你了解,新政策下来之后,刚需族的心态都跟和我一样吗?再观望观望?你觉得接下来会怎么样?”

迟迟买不到满意的房子,郑凯西一度陷入了懊恼,后悔自己没有早点研究行情。这也是为什么当她听说嘉定正在办一所新的九年一贯制学校,便立刻和丈夫去看房。尽管嘉定远在上海西北角,但“学区”加持让他们看中的房子在一周内价格涌动。这对夫妻听说这所学校是“重点引进”的名校分校,试图抓住这个机遇,提前购置一套“崛起中”的学区房。

学区房变得如此重要,和去年3月上海教委公布的“公民同招”“民办摇号”政策有关。上海民办中小学的师资向来强于公办。一旦民办也参与摇号,格局骤变,许多家长便转投确定性更强的公办学校。

“我们都是靠读书读出来,才能在上海扎根,所以都特别重视教育。”做外贸生意的郑凯西住的小区在浦东,对邻居各方面的情况多少了解:楼上住着的那位是北大毕业,其他的有清华毕业的,还有交大的教授、复旦的老师……聊起这些在华为、拼多多、SAP、思科工作的同龄人,郑凯西心有戚戚。“我们看起来高薪,有年收入超百万的,但如果没有家底,也抵不过一套学区房的首付。”

这几年,眼看着大家收入慢慢跟了上来,“但凡有点能力的,就想挤一挤,再努努力,让孩子到稍微好一点的学校。你会心动的。你会想,自己还留在这里干什么?”今年赶上生二胎,郑凯西对置换学区房的决心更大了一些。

和其他打算留在上海的人一样,进步、发展、更大的空间——永远是郑凯西生活的关键词,而房契上的签名,则似乎是少有一笔可以标记所有努力的记号。

赶在春节前搞定了换房这桩大事,芮贝卡总算情绪稳定。不过她对新房子的朝向还是不太满意,便开始设想如何解决采光的问题:买一台烘干机彻底解放阳台。当然,她也开始畅想未来的生活。“关键是我们新买的这套房子地段特别好,周边还有多抓鱼书店、茑屋书店。”讲到这里,她的语气快乐起来。

张磊还在观望。等到今年4月正式落户的时候,他的名字、供职公司,会像所有其他新上海人一样出现在公示名单上。他已经计划好,一旦落户就立刻出手买房。

虽然每天都有中介来问候,但张磊说,最近他还不太焦虑。只有当他真的有资格被扔进新房认筹的盘子里,当自己拿着房票却摇不到号的时候,他说,焦虑的顶峰或许就要来了。

▲ 上海某即将开盘的楼盘(均价12w每平米),看房认筹者众多。图 / cfp