上半年房企“以销定投”继续谨慎拿地,未来仍面临较大偿债压力

2024年已经过半，虽然土地市场呈现“点状回暖”态势，但房企投资拿地方面却未有明显起色。

克而瑞数据显示，上半年，投资百强房企拿地金额总量为4204亿元，同比下降40%，降幅创2023年以来新高。仅三成销售百强房企仍在拿地，投资额较去年同期下滑的企业占比达到70%。特别是销售头部房企，今年以来拿地金额下滑幅度与其销售业绩排名形成强烈反差。

从融资端来看，据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。其中信用债中，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营房企和混合所有制房企的发行规模占比较上年同期均明显下降。

“房地产投资规模主要与拿地、施工有关，当前房地产企业施工面积、拿地规模在持续下降。国家统计局前5月数据显示，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，因此未来几个月房地产投资规模仍不乐观。”中指研究院企业研究总监刘水7月3日在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）采访时指出，下半年开发投资规模同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，

土地供求缩量，房企投资拿地“量入为出”

据诸葛数据研究中心监测数据，上半年土地供应规划建筑面积为15089万平方米，同比下跌40.7%；成交规划建筑面积11511.1万平方米，同比下跌36.8%；成交楼面价为4893元/平方米，同比下跌17.1%。

中指研究院统计显示，上半年全国重点22城中有20城发布了2024年供地计划，土地供应规模整体同比下降约10%。其中，一线城市供应缩减最多，达到60%，但在楼面均价上升12.5%的情况下，土地出让金下降幅度减少到了37%；二线城市的土地供应面积、成交面积、土地出让金同比下降均超四成；三线城市的楼面均价降幅最大，达到15.3%，叠加成交面积缩减，土地出让金规模同比下降了44.3%。

从区域来看，上半年长三角TOP10企业拿地金额以776亿元继续领跑四大城市群，京津冀TOP10企业拿地金额以749亿元位列第二，中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。

具体到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等多地优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上；二季度起土拍分化加剧，成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价率。

值得注意的是，上半年，仅三成销售百强房企仍在拿地，甚至头部央国企投资拿地的步伐也开始大幅放缓。

据中指研究院统计，上半年百强企业上半年拿地总额3801亿元，同比下降35.8%。其中，权益拿地金额超过200亿元的房企只有建发房产和中建壹品两家央国企；权益拿地金额超过100亿元的房企为10家，绝大多数也是央国企。

从新增货值榜来看，上半年全口径新增货值超过500亿元的仅有建发房产一家，另有10家房企新增货值超过200亿元。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3229亿元，占TOP100企业总额（8896亿元）的36%。

同时，百强房企拿地销售比仍走低。据克而瑞，销售百强房企上半年拿地销售比降至0.14，比上月末再减0.01；TOP10房企拿地销售比为0.15，各梯队拿地销售比均低位徘徊。

特别是头部房企，今年以来拿地金额下滑幅度与其销售业绩排名形成强烈反差。其中，保利发展的拿地金额同比下降70%，中海地产下降73%，万科下降94%。相较而言，建发房产、龙湖集团、绿城中国和滨江集团等房企拿地则表现相对积极，拿地销售比也保持在行业平均水平之上。

据诸葛数据研究中心监测数据，上半年国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平；地方城投权益拿地金额占比由上年44%降至42%，但整体占比仍然处于略微领先地位；民营房企占比仍然最小，由2023年的16%升至18%。

记者注意到，受制于土地供应缩减和资金承压，“量入为出、核心聚焦”成为当下多数房企投资拿地的策略。

以龙湖集团为例，上半年其在北京、上海、杭州、成都等7个城市共获得7宗土地。如位于上海奉贤新城的地块毗邻地铁，此前龙湖集团在该板块已经布局了春江天玺等多个住宅项目和两个天街项目；在成都获得的金牛区一环内地块，是蓉北商圈的核心地段，交通、商业、教育、医疗等城市配套完善。

龙湖管理层在6月份的股东大会上透露，龙湖在拿地策略上“以销定支”，严守投资刻度，优中选优，把握好投资节奏，高度聚焦在一二线高能级城市。

而深耕杭州及浙江区域的滨江集团，上半年权益拿地金额排名行业第四、权益新增货值排名行业第六。滨江集团微信公众号公布，上半年共斩获10宗地块，旗下共有12个项目全新开工。

进入6月份，房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额288亿元，环比上升101%。究其原因，一方面是5月份基数较低，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引规模企业积极参与，如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力，建发房产单月拿地金额超80亿元。

融资规模下降，房企仍面临较大偿债压力

从融资端来看，上半年房企的融资规模仍在下降。

据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用债中，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营房企和混合所有制房企的发行规模占比较上年同期均明显下降。

另据克而瑞数据，从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年上半年融资总量为2131亿元，同比下降37%。从季度表现来看，一二季度分别同比下滑了41%及32%。

而境外债发行仍处于封冻状态。据克而瑞数据，上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券，票息分别为4%及4.6%。

“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍然较弱，下半年房企融资仍将表现为下降。另外，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大，而部分企业注重稳健经营，会主动减少负债规模，适度减少融资。”刘水表示。

不过，由于顺利融资的房企大多是经营稳健的企业，因此融资成本反而表现为大幅下降。刘水指出：“上半年，房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%，其中信用债、海外债、ABS平均利率分别为3.03%、5.6%、3.09%，分别较上年同期下降0.62、1.66、0.66个百分点。”

另据克而瑞统计，上半年房企整体新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。

除了融资方面，房企资金压力的另一面则来自巨量的债务，而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞统计显示，上半年房企债券到期规模达2799亿元，其中一二季度的期债券规模均超1300亿元，三季度债券到期将超过1000亿元。而暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业，未来也面临同样的债务压力，如果投资端、销售端和融资端继续不见起色，2025年债务压力甚至要大于2024年。

以万科为例，在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期票据本息后，今年已无到期的境外债。但对于万科而言，2025年才是真正的挑战，全年累计需要偿还的到期债务至少有246亿元。

不过，5月份以来，多家民营房企宣布成功融资。5月14日，新希望地产成功发行2024年度（第一期）中期票据，发行规模8亿元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票据成功发行，发行规模13.6亿元；5月29日，滨江集团发行2024年度第三期短期融资券，实际发行总额7亿元，发行利率3.6%。

值得一提的是，6月20日，标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”，同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。

刘水分析认为，标普上调中海地产评级，首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善；其次，向国际资本市场传递了积极信号，有利于房地产企业国际融资；第三，此次上调评级表明中海地产的经营获得了国际机构的认可和肯定，充分说明了其经营的韧性与稳健。

此外，今年以来，各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

“白名单措施贷款审批加快，有助于房企建设项目施工及竣工。”刘水表示。

每经记者梳理发现，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。

从企业层面看，以旭辉集团为例，截至7月3日，其在全国已有72个项目入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持，其中3个项目获得新增融资。每经记者从旭辉集团方面了解到，其芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目，获批金额1.5亿元；北京国祥雲著项目在此前已获置换融资的基础上，再次获得新增融资0.5亿元；太原江山云悦项目获批新增融资金额0.4亿元。

对于下半年房地产开发投资趋势展望，中指研究院预测，在低基数效应显现下，下半年开发投资规模同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。

来源：每日经济新闻