上海豪宅迈入半亿时代。| 学长

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你好，我是学长。

又差不多断更半个月，真的是一个，非常懒散的地产小编辑啊，哈哈哈~

但是虚伪的我，还是必须得给自己，找一个冠冕堂皇的理由。

是的，刚刚从高尚领域艰苦奋战出来的我，居然一天都没休息，就被公司调到了，传说中工作强度较大、竞争最激烈的融创。

而且，还是今年上海融创特别重要的项目-融创外滩壹号院。

融创外滩壹号院实拍

果然，在地产营销机构的较大惊喜就是，你永远不知道，自己下个月，会需要在那个项目上班。

当然，这篇是随笔，所以，和融创外滩壹号院的关系，讲实话，不大。

好了，鬼扯完了，进入正题。

01.

首先，我们先认真问自己一个问题。

多少钱的房子在上海算豪宅？

1秒...2秒...3秒...

我且当你认真思考了三秒，心中大概有了一个答案。来吧，先记录下来。

万科翡翠滨江实景图

当然，读完这篇文章的话，你心里的答案应该会有一些改变。

如果没有的话，那就麻烦你，认真再读一遍。

嗯，先讲两件事，我们身边的事。

首先，今年，上海有一个顶豪，再次地刷新公众认知。

汤臣一品

在短短三个月内，汤臣一品成交了三套，其中单套总价较高的，达到了2.05亿元；5月网签了2套，平均总价高达1.64亿元/套，要知道此前，内地公寓成交较高单价也是来自汤臣一品，达到了34.3万/㎡，堪比纽约香港的先进豪宅。

这个50米傍江的豪宅，一面是外滩黄浦江的磅礴气势，一面享受陆家嘴的流光溢彩，就如同它在世界豪宅界的地位一样，无可取代。

10年前，上海较好的大平层，是汤臣一品，今天，还是汤臣一品；大概率，再过10年，还是汤臣一品。

汤臣一品实拍图

其次，今年上海的豪宅卖出了“超跑”速度。

文字表达实在太累，我们一起来看一些数据，来看看全国千万级以上豪宅市场的整体成交量。

再来看看单价10万以上豪宅成交量：

再来看看3000万以上豪宅成交量：

观察以上的数据，我们可以很明显发现，上海的豪宅在放量成交。

但是如果对比这几天陆续出炉的上海楼市上半年数据，总体来说，我们会发现整体市场面表现非常一般，甚至可以讲是差，地热房冷。

那么问题就来了，在楼市整体表现不佳的背景下，上海豪宅市场为什么能够逆势上扬？

简单讲一下，学长的看法：

首先，去年下半年开始，上海豪宅网签备案逐渐放开，拿证取证的速度不断加快，开发商对于价格的预期不断降低；使得市场购买力得到了释放。

第二，先进豪宅的市场，永远是小众市场。它只服务于真正的塔尖人群。这类人群资金实力超乎想象，而且购买力基本不受调控的影响，他们对价值的预判，才会选在这样比较平静市场入手，因为这个时候，真是议价空间较大的时候。

最后，我们要知道，现行的宏观经济局面并不乐观，实体经济面临诸多考验，富豪们在资金上有避险需求，而占据上海这样高级核心城市，核心地段的先进豪宅，向来受到大资金的青睐。

最后记住这句话：牛市买刚需，熊市买豪宅。

02.

ok，接下来，我们聊第二问题。

上海的豪宅，是都很好卖吗？

我们，先来看一张图。

这张图上，我们可以很直观的发现，除了金臣别墅、合生东郊这样非市中心的别墅产品，5000万-1亿之间的市区大平层，上海居然断档了？

是真的，没有这样的产品了吗？

当然不是，而是这样的产品，卖的更加快了......

还记得去年的翠湖天地四期-隽荟吗？

均价近14万/㎡，面积：300-400㎡，房源数：118套，认筹数：385组，当天确认成销60.22亿，近100%售罄。

这个位于新天地的真·市中心先进豪宅，不但还引来了男神梁朝伟、钟汉良，以及陈思成、鲍蕾等明星前来摇号，去年，5月公布开盘摇号结果时，还因此而上了微博热搜。

更加值得思考的一个点，前面10个号，把仅有的4套700㎡复式买掉了。

翠湖天地隽荟实拍

再来讲一个盘，云锦东方。

这个上海楼市的史诗级产品，徐汇区的封面大宅，去年开盘，均价10万/㎡左右，面积406-474㎡，房源数82套，当天100%售罄。

云锦东方当天的销控

回过头来看，上面这张表上的有些楼盘，也是去年开盘甚至更早开盘，却卖到现在，还没卖完。

03.

那么，问题来了。

为什么5000万-1个亿的云端型豪宅，会比3000-5000万的改善型豪宅，更加好卖呐？

抛开产品力、地段、开发商实力等等比较表象的原因，学长和你来谈谈，关于这个问题的底层逻辑。

首先，很多人都听过这样一句话，上海从来不缺乏有钱人，而是缺乏真正的好房子。

这句话，对吗？

如果放到5年前，10年前，来讲的话，是对的。

但是用今天的眼光来看这句话，它就有一些片面了。

按照学长的看法，或许这样的表达，会更加符合现在的上海，现在的豪宅购买逻辑。

上海，汇聚了拥有全中国，乃至全世界最强购买力的那波人，但是，他们只愿意为较好的产品，买单。

泰禾上海院子实拍

这句话里面蕴含了3个关键点，我接下来一一讲给你听。

04.

上海更强了。

在中国生活，一定要多看新闻，多关注时政动态，多听听领导人的讲话，这个道理永远没有错。

在今年，十三届全国人大二次会议开幕式上，国务院总理作政府工作报告。

报告明确表态，

长三角区域一体化上升国家战略。

并且，政府工作报告第6部分明确提出，

1、落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。

2、将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。

3、长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。

而这些，全部都跟上海有着重大关系。

01.上海是东部率先发展计划的最核心成员。

02.《长江三角洲城市群发展规划》，明确以上海为核心的长江三角洲城市群，承担着当好长江经济带的“龙头”。

03.同时，长江经济带中，上海地处长江出海口，既是引领流域整体转型发展的桥头堡，也是长江经济带与海外市场的重要枢纽。

另外，更加深层的三个点，你也需要了解。

01.城市地位再次确立

长三角区域一体化发展上升为国家战略，这是排名前列次写入中国政府工作报告。这也意味着，上海、杭州、南京、合肥等城市的发展已经被拔高到了国家层面。

要知道在我国，同等规模的国家战略级区域发展规划，只有“粤港澳大湾区”、“京津冀一体化”以及“千年大计”雄安。

02.长三角将有更大发展

但凡国家给予重大利好的地方，比如雄安新区、大湾区，都有着极大的关注度，除了政策上的支持，资金、项目都在源源不断落地。

同样的道理，长三角一体化上升到国家战略后，发展潜力将进一步释放，前景更加光明。

一句话：好戏即将登场。

03.上海占据三大利好

今年的政府工作报告区域发展部分，其中3个都跟上海有关：长三角一体化、长江经济带、东部率先。

作为这三大利好的最核心成员，区域的发展将带给上海更多机遇，这意味着上海向着先进的全球城市，迈出了坚定的一步。

我们都知道，上海是中国经济的心脏，伴随着中国经济继续腾飞，未来有望媲美纽约，成为主要的全球经济金融中心。

同时，上海以汽车、电子、金融为支柱，三者占GDP的58%；A+H股上市公司达到367家，占全国约1/10。

而上海的发展，将继续坚持开放，建成先进的全球城市，带动形成具有全球竞争力的长三角高级城市群。

注：先进的全球城市一词，来源《国务院关于上海市城市总体规划（2017—2035年）的批复》

05.

另外一个点的话，就是。

对于目前的上海豪宅市场来讲，很多开发商的产品，简直像来自上个世纪。

我们来看一下，恒大滨江华府的户型图。

恒大滨江华府玺爵阁504㎡户型

再来看一下，云锦东方的户型图。

云锦东方474户型

关于这两个户型，其实就两个极端，一个是追求的功能性，简单点来讲，就是房间多；另外一个追求的是尺度感，简单来讲，就是房间大。

其实两者，严格上来讲，并没有谁好谁不好的概念。

但是对于现在的不断年轻化豪宅购房客群，和目前豪宅平均实际居住人数不多的现状来讲，后者更加能赢得市场的青睐。

是的，客户对于面积的需求越来越大，但功能性的要求，却在逐渐减少。

简单来讲，现在的年轻购房者，谁会在大平层里面（pentahouse除外），设置什么健身房、雪茄房、棋牌室这样的配套呐？

对大平层理解，随着掌握财富人群的变化，逐渐的开始了微妙的变化。

新的一代购房者，向往的是真正的大，真正的尺度感。

所以，还是建议真的想做豪宅的开发商，还是多参考一下云锦东方的户型设计。

而不要让每个房间，看起来都像是保姆房。

云锦东方hermes样板间实拍

06.

最后一个点，也是最关键的一个点。

那就是，400-800㎡才是真豪宅的面积段。

好好讲，对于现在的上海豪宅买家来讲，200多㎡只能算普通改善需求，300多㎡则属于改善太大、豪宅太小，所以真心要做豪宅还是400-800㎡比较合适。

这里不得不，再次感叹一下，汤臣一品的前瞻性。

主力面积是440-600㎡，以及大量770-1200的复式。

汤臣一品较新海报

是的，我现在服务的项目，融创外滩壹号院。无论从各个方面来讲，都是可以称得上是极粹型的豪宅产品。

但是，它较大的问题，也是最无法解决的问题，就是太小了。

300左右的面积，对于真正的塔尖人士来讲，已经不够了。

特别是，最近有自媒体爆料，古北壹号出来了一批485平的大面积。引发我马上和里面的开发商好朋友沟通信息，看看是不是自己消息滞后了。

是的，这就是格外真实，却分外残酷的世界。

对于古北壹号现在的在出售的245-255户型来讲，甚至有业主是用来买个司机助理保姆住的。

这批245-255户型的价格还是应该告诉你一下的：3700-4300万，差不多算下来均价16万左右。

当然，古北壹号，从来不缺粉丝。

毕竟，能拿出来18000平的面积用来做会所，上海没有了。要知道有的项目，占地也就2万多平而已。

作为福利，这张应该是全网少有的，古北壹号这次放盘的户型图，分享给你们。

但一想到，隔壁可能住着谁谁谁的司机保姆助理之类的，总觉得怪怪的。

古北壹号户型平面图

07.

没有关系，接下来，我们刚刚讲到的翠湖天地、云锦东方，都可能在今年下半年加推他们的全新产品。

云锦东方将会加推二期最后2幢楼王8#9#，80几套474户型。

有多少人能拥有这张魔都真顶豪的入场券呐？

云锦东方现场实拍

当然，不必担心，房房房务必会全力追踪这些先进豪宅的较新动态；排名前列时间，在社群内，分享给数万名魔都房房房的豪宅粉。

害怕大家等的太着急，先分享一些，关于翠湖天地五期的内容给到大家吧。

翠湖天地的第五期位于黄浦118地块，这块位置有多好呢？

北面直面太平湖景观、无限极荟、湖滨道和未来30万平方米的综合体步行1分钟可达，南面步行3分钟就是未来的12年制的康德双语实验学校。

也就是说翠湖天地五期的5分钟生活圈涵盖了未来魔都最先进的商业、教育、办公、环境资源。

翠湖天地地块总示意图

翠湖天地整体规划图

翠湖天地五期，为了较大的让业主感受到，太平湖的少有View，采用了合围式的整体布局，北侧规划高层，南侧规划小高层，中间是中央景观与会所。

翠湖天地五期建筑平面图

翠湖天地五期，占地面积1.8万方，住宅建筑面积7.85万方，但仅仅只有244位幸运儿能够入主。

整体算下来，这批房源户均321.7平，按照预估16万/平来算（仅仅是学长预测），套均价应该轻松超过5000万。

翠湖天地五期参数图

这次瑞安选择的是世界豪宅设计大师，耶鲁大学设计学院院长Robert Stern.

在设计上基本做到了，高层每户都能欣赏到太平湖view，然后，南侧的小高层配置了很多带露台的特色户型。

要知道，翠湖天地隽荟的带露台户型，基本是普通户型售价的两倍；而五期这批特色户的售价，估计会再次刷新翠湖的高度。

翠湖天地五期效果图

而未来，五期的北侧，新天地124、130、131地块的拆迁工作基本完成，预计较快明年年底会推向市场，三幅地块加在一起，总的可建面积超过了240000平方。

作为上海金字塔顶端生活风向标，翠湖天地在上海先进豪宅市场一直具有很强品牌影响力。

目前新天地板块只完成了规划的50%，未来规划中的市中心少有国际学校、升级改造后的东台路古董街等商业、娱乐、文化会相继落成，以及翠湖天地即将到来的五期，更加强了翠湖天地沪上先进豪宅的地位。

翠湖天地实拍

当然除了他们，新鸿基滨江凯旋门、壹公馆、华山公寓、恒大滨江华府这四个超强搅局者也将加入今年的战争，再加上九庐、泰禾上海院子、露香园、碧云尊邸这几个跃跃欲试的挑战者，

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