深圳跟上!为何北上深仍保留核心区域住房限购?

继广州全面解除限购，北京、上海优化外围区域政策之后，深圳正式发布分区放松限购的新政，成为最后一个调整楼市限购政策的一线城市。

2025年9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，该政策自9月6日起正式实施。

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深圳楼市新政重点梳理

深圳具体措施划重点如下：

一、限购政策：大幅放松，分区调控

全面放开区域：盐田区和大鹏新区这两个区域完全取消限购，不再审核购房资格，意味着任何人在这两个区买房都不再受限制。

不限套数区域：在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区这六个行政区的大部分区域，对于符合本市购房条件的家庭（包括深户家庭，以及非深户但能提供购房日前连续1年及以上社保或个税证明的家庭），取消购房套数限制，可以购买任意套数的住房。

部分放宽区域：对于无法提供社保或个税证明的非深户家庭，在上述六个区内仍然可以购买，但限购2套。

政策保持不变区域：福田区、南山区以及宝安区的新安街道仍执行原有的严格限购政策，未作调整。

单身人士政策：成年单身人士的限购标准与居民家庭保持一致，不再区别对待。

二、企业购房政策：有条件放开

允许企事业单位在本市购买商品住房用于解决员工住房需求，但也实行分区管理。

在福田、南山和宝安新安街道购房，企业需满足“成立满1年、累计纳税满100万、员工人数10人及以上”三项条件。

在本市其他所有区域购房，企业不再受任何资格限制。

三、信贷政策：统一利率定价

不再区分首套房和二套房的利率。各银行将根据市场利率定价自律机制以及自身的经营和风险状况，自主决定每笔贷款的具体利率。这意味着二套房贷款的利率成本有望降低。

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北上深政策对比：异同梳理

加之六月广州全面放开限购、限贷、限价等措施，至此，北上广深四大一线城市均对楼市限购政策作出了显著调整。那么，北上深政策措施有哪些异同点呢？

相同点：

三地均对非核心区域放开或大幅放宽限购：

深圳：盐田区、大鹏新区完全不审核购房资格；罗湖、宝安（部分）、龙岗等6区对符合条件的家庭不限套数。

上海：外环外区域对符合条件的家庭和单身人士不限套数。

北京：五环外区域对符合条件的家庭和单身人士不限套数。

均对成年单身人士按家庭标准执行限购政策。

取消首套与二套利率区分

深圳和上海明确银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率，由银行根据市场利率自律机制、经营状况和客户风险等因素自主定价。

北京虽未直接提及，但政策重点在公积金贷款优化，商业贷款政策未明确调整。

支持公积金用于首付款

三地均允许提取公积金支付新建商品住房首付款，且不影响后续公积金贷款额度（“又提又贷”）。

支持多子女家庭

上海和北京明确对多子女家庭公积金贷款额度有额外上浮；深圳虽未明确提及多子女家庭，但也在首付提取和贷款政策上向首套和二套住房倾斜。

不同点：

深圳政策更注重分区调控，对不同行政区实施差异化限购和企事业购房政策，灵活性更强。

上海政策更系统全面，涵盖限购、公积金、信贷、房产税等多方面，尤其在对绿色建筑和多子女家庭的支持上更明确。

北京政策聚焦五环外和公积金优化，通过扩大首套房认定、提高贷款额度等方式刺激需求，尤其注重职住平衡和产城融合。

三地均体现出从“控”到“促”的转变，通过放松限制、支持融资、减轻税负等方式刺激合理住房需求释放。

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为何北上深仍保留核心区限购？

北京、上海、深圳在放宽外围区域的同时，仍保留中心城区限购政策，可以理解为一种 “精细化分区施策”。

其核心背景是市场出现分化，核心区热度犹存，但外围区域承压明显。政策的目的就是“因区施策”，为外围“输血”，激活滞销项目，稳定整体市场大盘。这既是应对当前挑战的必要之举，也符合发展郊区新城的战略方向。

核心区资源稀缺、房价敏感，全面放开易引发投机炒作和房价剧烈波动，不符合“房住不炒”基调，也可能带来金融系统性风险。

通过限制核心区购房，推动人口与住房需求向新城、郊区转移，缓解“大城市病”，促进资源均衡布局与职住平衡。

核心区土地资源紧张，限购有助于优先满足本地户籍、稳定就业纳税群体的刚需和改善型需求，并与保障性住房体系形成互补。

保留核心区限购相当于握有“最后工具箱”，可根据市场反应灵活选择后续是继续放松抑或适度收紧，增强调控的主动性与弹性。

总结而言，北上深不全面解除核心区限购，并非“不敢”，而是基于城市长远发展、风险防控与政策储备的综合考量。这也标志着一线城市房地产调控正式进入 “精准化、差异化” 的新阶段，核心区限购成为平衡市场与保障的关键“安全阀”。