大上海周,浦西楼盘调研纪要!

整体观点：

受到限价和预售证严控等因素影响，市场成交和价格数据均表现冷淡。目前整个浦东新区新开楼盘屈指可数，预售证挤压明显。土地成交看，优秀位置推地较少，土地集中偏远区域，以上原因将造成后期销售均价整体稳定。

整体看，上海优秀商品房住宅项目供应偏少，虽市场整体数据下行，但更多属于结构性原因，真实热点并未明显回落。限价因素造成新房一旦开盘即热销（群众还是看得清的，现在属于政府给大家打折），部分区域新房限价后低于二手房价。

土地市场，优秀位置大多长租，商品住宅集中郊外环

2017年以来，政府进一步严控非标资金进入土地市场。招拍复合，对“国”字等背景房企更具优势，但在沪“生存”难度将大大增加。此外，近期较好位置土地更多为租赁用地，商品房项目基本没有。而租赁用地，目前全部为上海国资企业自持，政府属于零和交易（既是资产出让方，又是资产接收方。）

17年上海土地供求量达到了14年以来较低值，供应节奏明显放缓，但上海基准地价还是在上涨，只是溢价率下跌。从成交情况来看，上半年出让与成交的地块，均围绕“郊外环”，上半年6幅出让与11幅成交无一位于“外环内”，土地质素非常一般。

预售证积压明显，等待会后逐步解决

2017年上半年是历年年供求量级最少的周期，供应和成交均同比下跌50%，价格达到历史较高点 4.8万/平，2016至今成交价格相对稳定，波动在1000元/平以内。

上半年，内环内积压多个高价楼盘，因为等待预售证而没有入市。考虑大会临近，预计短期保障平稳为主，等待大会后看市场变化。

需求依旧旺盛，短期政府限价，等同打折。

从上半年具体楼盘销售情况来看，热销项目的开盘价远低于早期预期价格或周边价格。上半年虽然供应不足，但需求仍然强劲，客户在政策调控的大势下仍然保有饥渴度。

上半年全市的高端项目预售证价格普遍被压10%-20%，预售证价格10万以上的项目仅瑞虹新城悦庭一个。

------浦西踩盘纪要-----

【金融街融府】

项目位于新静安不夜城板块，项目周边立体交通网环伺，至多15分钟车程轻松抵达浦西各大核心商圈。项目为35万方大型综合体，集合品质住宅、高档超甲级、甲级办公、立体都会商业及文化产品为一体。其中项目商办部分由美国GP、香港LEAD8、SWA、ACLA、等高级设计团队高质打造；住宅部分则由天华、丹健、梁志天设计。

项目占地面积2.26万平米，建筑面积6.79万平米，容积率3.0，总共445户。主力户型为87-89平的2室2厅1卫、118平的2室2厅2卫、130平的3室2厅2卫、168平的3室2厅3卫。项目靠近1/3/4号地铁线，临近上海火车站，周边商场、银行、公园、医院、学校齐全。项目已经结构封顶，精装交付，预计18年底可以竣工交付，预售证尚未获取，价格待定。

【融创香溢花城】（香溢天地三期）

融创香溢花城位于上海市内环沿线的普陀区光新版块，石泉东路168弄，毗邻老静安交界处。所在地块由中山北路、石泉东路、光新路以及交通路围合而成。项目交通：距离人民广场直线5公里，距南京西路、静安寺等CBD4公里。步行可达轨交地铁3、4号线中潭路站、7号线镇坪路站。紧邻内环干道中山北路。

整体46万方大型综合体开发了10年，一二期为住宅，一期2007年上市，二期2010年左右上市，1872户已交付入住。目前在售三期综合体香溢天地。三期综合体为融创香溢花城3期共规划25万方，有商业中心、金融中心、星际酒店、高端住区、九年一贯制学校、3.5万方城市绿地等多种业态。商业业态方面已引入雅诗阁酒店品牌和幸福蓝海影院。并联合普陀区教育局引入上海理工大学附属实验学校打造九年一贯制名校，将于2017年9月开学。3.5万方城市绿地也将于2017年秋季开园，届时将成为市中心不可多得的园林之一。

三期住宅共210套已于4月开盘，剩余40多套，主要剩的户型为195平的4室2厅3卫（40多套）、180平的4室2厅2卫，均价10万元/平米。

【中骏天悦】

中骏天悦位于上海四大城市副中心之一的真如副中心，上海西大门，坐拥内中环核心资源，东靠静安、南接长宁、西临大虹桥枢纽。中骏天悦周边轨交7号线、11号线、规划中14号线、15号线等多达六条轨交融贯城市各大核心商圈；中环、内环高架零距离出行，可接驳沪宁高速、沪嘉高速，以及毗邻上海西交通枢纽、咫尺间通勤长三角；天汇广场、星光耀广场、长江实业地标综合体、绿地合景泰富等高级高档商业环绕左右，时刻畅享便捷丰富的现代都市高品质生活；真如寺、真如公园、桃浦河、铜川路规划大型绿地、规划文化商务中心及文化艺术中心等文化与生态资源。

中骏天悦规划了中心城区稀缺的都市洋房、公寓、SOHO、国际甲级办公以及商业等复合业态。小区目前在推花园洋房5/6/7/8栋，一梯两户，中间套为118平的三房，边套为129平的四房，得房率86%，算上附赠得房率可以到91.3%，均价在10.5万元/平米。项目不需要摇号，精装修交付，18年12月交付，剩余20多套。

【静安府】

静安府位于新静安CBD核心区域，紧邻新静安黄金中轴万荣路，由华发华润联袂打造，是上海市中心近十年来、排名前列近70万方超大体量一次性整体开发的国际住区。静安府融合精工府邸、低密院墅、总部办公，以静安百年风情打造社区景观十字中轴；同时，社区内还囊括精品菜场、邻里中心等多元生活配套于一体，真正将静安CBD繁华融于社区之中。

静安府西区是由WATG（米高梅豪宅建筑设计）、L&A（凯宾斯基酒店景观设计）、Wilson（阿玛尼酒店室内设计）、HBA（丽思卡尔顿酒店软装设计）、10Design五大国际设计大师团队联袂巨献，建筑设计荣膺“英国BREEAM认证”，由华发开发。

南边排名前列排为写字楼和人才公寓，中间别叠加别墅，毛坯2000万元左右。北边为高层和小高层。此次开盘的为高层和小高层，得房率在76%-78%。户型包括95平的2+1房（总价约800万），120平的3房（总价约1060万），135平的4房（总价约1250万）。叠加别墅1/2层一户送地下两层，180平赠送到300平，总价2000万。3/4层一户送地下车库和顶楼露台，170平送到280平，总价1800万，毛坯交付，预计明年开盘。