上海楼市:想买新房,该如何买房优质板块和楼盘?一分钟读懂

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，我预算总价800-1200万，首套房，想买新房，该如何买房呢？帮我推荐下可选的优质板块和楼盘。

回答：你好，首先还是要了解政策规划，政策规划力度大、可实施性强的区域是买入重点。上海张江虽然位于中外环区域，但板块的产业十分发达，规划成为上海科创型城市副中心，前景非常不错。其次是周边配套，尽量选择配套成熟、生活便利的区域。南翔板块各项配套都比较均衡，交通便利，商业配套丰富，教育、医疗资源较为优质，生态环境优美，十分宜居。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔你好，坐标上海。手中有现金150万，家有一套住房在老公名下，已还清贷款。家庭月收入25k左右，想投资一个二套，看了一下华漕镇镇政府附近的二手房，房龄04年左右的，楼梯两房或三房，总价300-400万左右，值得入手吗？如果买需要将目前房产做DIY，具体应怎么操作？

回答：你好，华漕镇镇ZF附近，说明配套不错的，可以考虑。可参考圈子内部置顶文章。

提问：你好，曾叔，一个小区内相同产证面积的三房，复式是不是一般比平层便宜？复式以后出手是不是比较难？谢谢！

回答：你好，大面积一般比小面积单价便宜，上海有个总价限制，一般二手房超过1500万，就会比较难卖，进一步影响单价。

提问：你好，曾叔，锁定在大虹桥区域，主要是投资，可以持有5年以上，资金有450-750万。老师请问一下，如果只看升值空间，我优先选择大虹桥那几个区域的房子呢？因为是外地人，不太熟悉板块。

回答：你好，大虹桥比较有价值的我觉得是华漕CBD、南虹桥、徐泾，你这个预算可以买到次新三房了，而且我建议你把预算用足，现在大虹桥正处在风口上。

提问：曾叔，你好！请问现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价！流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型较好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：您好！曾叔，主要问题就是觉得保值意义不大，住的话我在五街也有套房子可以住，花源也有一套都是地铁旁边，少有的一个是想买个大平层投资也可以做办公室。主要就是觉得花500万的话增值属性不明显，就觉得很犹豫

回答：你好，投资的话，要考虑未来谁来接盘。所以100平左右的流通性会更好一些，涨得也比较快；大面积流动性相对弱一点。办公不如租房子好。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，排名前列，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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