【企业报】景瑞旗下悦樘公寓,疯狂收购“类住宅”实现规模扩张

景瑞悦樘

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景瑞集团的租赁局

景瑞集团作为房地产公司2017年上半年94.5%营收来源于出售物业。虽然租赁物业和物业管理服务业务版块占总营收比例较小，但2018年上半年物业管理和租赁物业都是大幅上涨，出售物业的收入有所下降。

▲2018年上半年，集团租金收入约人民币51.4百万元（2017年同期：人民币15.4百万元），较去年同期增长233.8%。租金收入增加主要由于集团公寓平台业务和办公平台业务搭建完成使得租赁业务规模增加所致。

从集团在租赁物业扩张路线来看，在发展的初期，悦樘主要的模式是以低门槛的包租模式为主, 悦樘排名前列批开业2家店（上海杨体店和杭州杭州城西银泰店）是轻资产拿地模式，剩余10家房源全部都是通过购买外部“类住宅”项目的重资产模式。

悦樘发展背景

2017年，景瑞控股集团确立了五大板块业务，其中包括了公寓平台，集团旗下公寓品牌“素舍”正式进军长租公寓领域。2018年公寓平台品牌改名“悦樘”，并确立了2+2+X的战略布局，悦樘负责景瑞持有型公寓业态产品的投资、开发/改造、持有运营及项目退出等相关工作。

悦樘品牌由来

悦 – 由内心感受表现的较高愉悦居住状态和心灵境界；樘 – 一门一窗代表着家的方向，更是快乐生活的所在，一门一窗皆用心为都市人群撑起快乐之家。

相比其他竞争者，景瑞的优势在于其开发商背景资源和品牌支持——景瑞地产1993年成立，25年的运营管理经验助力公寓业务发展。

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悦樘经营现状

区域型迅速布局

截止2018年9月，悦樘于2017年从景瑞集团大本营上海出发，在短短一年时间内布局长三角、北京等经济发达区域，瞄准核心一、二线城市，已经运营的项目入住率很短时间就可以达到95%，全国TOP15地产公寓品牌。

目前，悦樘在上海分布6个项目、北京分布4个项目、杭州、苏州各1个项目，2018年计划开业26个项目，管理总房间数6000间。已经拿到房源的项目中，有10个中端的香草系产品，2个高端的玲珑系产品。

在产品设计上，悦樘针对中低高不同的人群提供了薄荷系，香草系，玲珑系三种不同的产品系列，目前看来中端的香草系产品最多。

悦樘客群分析

以香草系悦樘徐家汇店为例，租客年龄集中在25-29岁，其次为19-24岁。毕业后工作2-3年租客是悦樘香草系列的主要客群，另外毕业1年的租客也占很大比重，在校生主要是项目边上的复旦大学附属医学院的学生客群。

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悦樘商业模式

拿房模式：轻重并举

景瑞公寓平台自成立以来，目前已在四城拥有了12个项目，房源获取上轻重资产并举。其中景瑞排名前列轻资产公寓平台项目——上海杨体中心、北京首单长租公寓 CMBS——北京三全项目（重资产）、景瑞公寓平台杭州排名前列项目——杭州城西银泰（轻资产）、景瑞公寓平台排名前列重资持有项目——上海徐家汇四个项目已投入运营。

▲目前已有的12个项目，较先开业的是2个轻资产项目，后面10个都是重资产，可以看出景瑞坚持轻重并举的战略发展目标；最早开业的上海，杭州门店均为租赁改造而成，大大地减少了公寓发展初期的拿房成本；目前重资产模式基本都是外拓项目。

盈利模式：成本由表内承担

由于悦樘还处于刚起步的阶段，目前最主要的收入组成就是公寓租赁的租金收入。悦樘现在暂时没有在运营的委托管理项目，但从景瑞的目标由传统开发商向资产管理服务商转型，推测后期应该会有。

悦樘成本组成主要由前期装修改造、物业租金、以及日常运营管理几部分组成。因为悦樘作为业务部门由景瑞集团直接管理，其所有成本费用，包括外拓项目重资产拿房的一次性投入成本都由表内承担。

融资模式：发行公司首单资产证券化产品

2018年3月，“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”拟发行规模7.2亿元期限12年（3+3+3+3年），成功发行北京首单长租公寓CMBS.未来，景瑞将继续发挥综合性平台的优势，做好、做强地产主业的同时，积极投入到长租公寓事业的发展中来，并将以资产证券化的方式持续增持一线城市核心地段的优质物业，享受物业增值的同时，推进公司“轻资运营”战略转型。

运营模式：利用内外资源，提升集团公寓平台业务发展

悦樘已经拿到房源的项目中，有4个已经在目前进入运营阶段，入住率都都达到85%以上。3个项目属于中端的香草系，租金价格在4000-7000元/月，高端的玲珑系项目租金在30000元/月左右。

悦樘签约租期最短一个月最长一年，根据付租方式租金折扣力度有差别，一次性付租时间长，优惠力度大。服务费包含在租金内，不额外收取。

悦樘以上海已开业运营的两个门店为例，各门店有店长一名，管家两名，兼职很多。除此之外，保洁、保安、维修工都是外包给物业公司。

悦樘在项目运营和推广上，都是利用内外部资源，将景瑞公寓平台打造成与景瑞地产、优钺资产、合福资本、锴瑞投资（办公平台）齐头并进局势，五大业态平台将更加关注资源互补和协调发展。尤其在地产平台、公寓平台和办公平台三大业务之间建立投资、项目开发和运营的协同机制，互通有无，共同发展，推动景瑞由传统开发商向资产管理服务商转型。

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