上海楼市:买房投资一定要买市中心吗?看看内行人的分析!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你说买房都要往核心区聚拢，那么投资就一定要买市中心吗？

回答:房产投资有两个派别，一个是市中心派，紧守市中心繁华地带核心地带买。另一个是郊区派，买那些能被城市生长包住的郊区，这两个派别都有非常成功的人。

但是作为一个初学者，或者作为一个房产还不是特别多的投资人，尽量去买市中心。市中心有个特点：有百利而只有一弊。百利就是市中心配套齐全；交通非常的发达；其他配套比如公园，或者其他各类基础设施，包括图书馆、博物馆、包括好的医疗，好的学校。这些配套导致市中心有大量的人流，居住体验就会非常的好。同时作为投资而言，抗跌性也会非常的好，几乎在大部分的上涨行情中，市中心都是领涨的，当然也有一些郊区领涨的现象。一弊就是可能市中心涨得不是较快的。

提问：成哥好。预算300-400，看了三个小区，13号线金运路附近的缘圆宝邸，万达城市公寓，17号线诸光路站附近的玉兰清苑，主要想投资保值，之后会置换，请问哪个小区比较值得买？

回答：一个是北虹桥，一个是徐泾，都是大虹桥的核心区，未来的板块势能没什么问题。你看这些房子除了万达，都是动迁房，需要找一点品质更好的房源。具体价值高的房源分析可见内部！

提问：成哥你好！我在上海浦东塘桥有一套三室两厅，嘉善有一套小公寓，30多平，想在浦东再买一套投资房，目前手里的资金有一百万左右。具体如何操作，能更有效地使我的财产增值，希望成哥给点投资方面的建议。

回答：建议考虑出手公寓。公寓是最垃圾的投资产品，没有学位，是商用水电，只有40年，杠杆还低，只能贷5成10年，还有30%到60%的土地增值税，直接决定公寓没有价值，投资回避。如果出手公寓后资金还有较大缺口，可以把目前自住房做截断抵押融资，还清剩余贷款，可以抵押6-7成资金出来，作为下一套买房首付。

上海市场正在回暖，二手成交量明显上升，投资可以选择继续加仓。比如内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了。上海隐隐约约正在迎来一波牛市，建议在这几个地方可以看起来了。上海投资买房建议详见内部！

提问：成哥你好，上海青浦徐泾，89平，房价+摩擦费用共计525万，作为纯投资可以上车吗？您认为还有涨幅吗？还有没有投资空间？有没有更好的推荐？

回答：西虹桥核心区是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。 早年以低密度大面积住宅开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较多待开发地块。 徐泾这板块可以入手，但你选的楼盘能不能买，要看具体选筹。上海适合上车的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，请问虹口北外滩板块海伦路附近和新江湾城板块，两边的次新房价格差不多，预算850W。从升值角度，您觉得哪个更有潜力呢？

回答：850万这两个板块都买不到一梯队的房子。反正都买不到一梯队了，一定要在两个里面选的话，北外滩确定性大一些。为什么不看看其他地方呢？我还有更好的板块选择，具体可见内部分享！

提问：你好成哥！武汉硚口古田解放大道附近的涨幅为什么不如白沙洲？这边配套挺齐全的呀，离市中心也不算远。

回答：硚口是汉口主城区中发展很慢地区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。

提问：成哥你好，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300万买房，月薪税前1万，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？

回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力，还有通勤强度的要求。

提问：成哥好，为什么很多人说买房较好能多贷款，还款时间越长越好？是不是贷款100万，供30年比供20年对购房者要好？

回答：关于买房贷款是做20年好，还是30年好。结论：贷款永远是越长越好，永远选择等额本息。因为贷款的本质目的是为了获得货币的时间价值。我们之所以做按揭，就是要负债套利，现在通货膨胀已经非常高了，多做按揭是可以赚钱的，因为物价涨了，你的负债没有涨，你就赚钱了。

提问：成哥好，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

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