大数据|从上海租赁数据看楼市未来趋势

自租购并举的住房方针确立以来，陆续已有48个城市出台租赁配套政策。上海的落地措施也堪称瞩目：自7月推出首宗租赁住宅用地至今，短短4个半月，成交了15宗租赁住宅用地，占地面积47.12万平方米，合计建筑面积近109万平方米，预计至少形成18100套租赁供应房源。市场层面，企业与资本相继涌入长租公寓市场，形成租住的新风向。

上海链家首席市场分析师张月认为，整个租住体系的构建到开展，动作快、效率高、信心足，新的租住格局正在形成。从2017年以来，上海租赁市场所展现的趋势，可以体会到租住的新图谱已徐徐展现，这不但影响着租赁本身，对整个城市的定位和居住，都会产生深刻变化。

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租赁地位：C端主导，但B端已对其有所增压

上海链家首席市场分析师张月认为，上海拥有2400万常住人口，有超大规模的租赁需求，租本身的供应量核心还是靠C端——房东来提供，B端和G端都是作为补充。目前来看，B端规模的成长和品质的提升，对区域租赁市场的C端（例如同一板块有超过1500套的长租公寓，一般供应会超过房东）、持有低配品类房产的C端（例如装修和配套较差的房子），构成的压力已经日益明显，降租金或重投入成为这类房东的重要选择趋势。

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租赁边界：城市变大，选择更多

上海链家首席市场分析师张月表示，租赁市场需求向周边区域扩散，尤其是低租金外围区域的占比扩大将成为趋势。目前在“外环外”租房已成为超三成租客的选择，尤其是随着轨道交通的发达，带动了沿线地区租赁市场的活跃，在一定程度上也分散了对于核心城区的需求。

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大分散小聚焦：更多选择与延伸、更聚焦的板块

根据上海链家市场研究中心统计数据，2017年1-10月，整体住房租赁市场成交平稳运行，其中，浦东、闵行、宝山三区的租赁成交量占据半壁江山，是整个租赁市场的主流成交区域，占比约为47.05%。

上海链家首席市场分析师张月表示，租住的“大分散、小聚焦”已经逐渐形成：大分散代表租住的可选择半径，可以选择更多的板块，可以延伸到一些更高端或者较为少有的社区；小聚焦是指形成了更多以板块为单位的活跃地带，尤其是优质板块，租住王者气质逐渐奠定。

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需求演变：效率、互联网应用、产品渗透都将成为重标签

上海链家首席市场分析师张月表示，“22-32岁”的“85后——95前”群体，成为是租赁市场主力军。群体迭代带来的是需求演变。普遍追求新鲜事物、追求快速匹配、热爱自由空间、超前消费的特点，让效率、互联网应用、产品渗透都将成为重标签。

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房东“出租品格”成为考量：从选房向“房+人”过渡

上海链家首席市场分析师张月表示，魅力房东的效应在变大，租户已从选房向“房+人”过渡，较受欢迎的房东，属于在房源和出租品格上都较好的群体：“上海本地熟男”房东本身对租户比较暖，出租的外环外住房普遍比较新，舒适度高；而“50+老年夫妇”房东，细致周到善于打理，所出租住房，普遍分布在中环至外环的中原板块、彭浦板块等较为成熟社区，小户型供应充足，恰好是租赁群体较为青睐的房源类型。

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产品力意识更强：向租金+产品的双重导向过渡

上海链家首席市场分析师张月表示，对于租赁房源本身的需求，已经从租金为核心的单一导向，向租金+产品的双重导向过渡，因此，小户型即使租金特别值与合租大户型相比，并不占优势，但其在产品力上紧凑、实用、相对独立等特质，依然让其保持上升趋势。

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升级意愿强烈：租住品质将赢得未来

上海链家首席市场分析师张月表示，搜索与关注指标，比交易选择更具有前沿性，更贴近租赁消费的真实愿望，租赁群体对品质的高关注度，说明租住升级是需要加快到来的必然趋势。

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租后服务：租赁服务红利时代将加速到来

上海链家首席市场分析师张月表示，租赁本质是基于“人”的服务，满足“人”的居住体验，租后服务时代将加速到来。

 注：数据统计周期为2017.1.1至2017.10.31

来源：界面新闻