深度解读:热度不亚于前滩的置业神地,徐汇滨江

前不久“航拍徐汇”正式面世，作为上海文明之源，在视频里可以看到像徐家汇、国歌诞生地-百代小红楼以及衡复历史文化风貌保护区等多个极具历史底蕴的地标。

航拍上海 徐汇篇

另外，上海很多的花园洋房在这里、83座名人故居在这里、12座老牌领事馆在这里、6条代表上海的梧桐街道也在这里。除了上海中心城区的稀缺金贵，徐汇区更多一份的是文艺和浪漫。

如此“家底深厚”的徐汇，区域价值实属不低。所以一直到上世纪80年代中后期，在很多徐汇“土著”的眼中，依旧有：过了肇嘉浜路往南，就是乡下的观念。

但就在这样一个底蕴深厚的区域，却出现了一个十分年轻却身负大规划的板块：徐汇滨江。这意味着什么？先来看个例子：

前滩的二手房未来能卖到10万+对于大部分购房者来说，是心照不宣的事情，但需要时间来实现。而在实现的过程中，这里的新房均只能卖8万+，这样“捡皮夹子”的事情，何乐而不为。所以这个区域的爆红，毫无疑问。

比起前滩，徐汇滨江拥有相同层次的板块规划定位，并且“地盘”更大。同样的道理：徐汇滨江的价值还远远未达到顶峰，这里还有更大的晋升空间。无疑是个齐名甚至优于前滩的置业地。

所以我们从前世今生开始，一起来聊聊徐汇滨江的发展史。

前世

徐汇滨江段是中国近代民族工业的摇篮之一，早前因其特殊的地理位置，这里曾经聚集了远东较大的机场龙华机场、中国排名前列个水陆联运码头北票码头、中国排名前列个湿法水泥厂上海水泥厂、上海排名前列个货运车站铁路南浦站。是近代上海重要的交通运输、物流仓储和生产基地。脏乱的城市界面一直持续到2003年。

1946年8月2日航拍龙华寺、塔

1946年8月2日龙华机场跑道

之后徐汇滨江就被正式提上开发日程，上海政府部门开始积极与众多国际一线规划团队接洽寻求合作。最终，徐汇滨江板块被规划为徐家汇商业圈的延伸与升级板块，并且位列上海十二五期间“保增长”6大重点发展区域排名前列。

区域将打造成独具魅力的文化传媒区、国际商务商贸区及充满活力的滨水新城区。2008年，以举办世博会为契机，上海市启动地区城市更新，徐汇滨江也拉开了从生产型岸线向生活型岸线华丽转变的序幕。

今生

整个徐汇滨江地区规划总用地面积约731公顷。是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。

区域北起日晖港，南至关港，东临黄浦江，西至宛平南路-龙华港-龙吴路，紧邻徐家汇、龙华历史文化风貌区。与世博园区、后滩花园隔江相望。

经历了近10年的发展，现在徐汇滨江已建成8.4公里长、50万平方米滨江开放空间，布局成亚洲较大规模艺术集聚区。

徐汇滨江是近年来上海知名的“跑步胜地”

徐汇滨江的标志性市政道路：龙腾大道

徐汇滨江海事塔广场

并且在今年7月10日举行的2019全球水岸对话暨徐汇滨江核心区规划设计研讨会上，徐汇滨江给新十年定下一个新目标——对标巴黎左岸、伦敦南岸等世界知名滨水区，启动关于产业、艺术、生活三项有迭代意义的规划建设。

这样的定位以及规划强度，也让戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏坦言：徐汇滨江有可能是上海市中心最后一块成片开发的区域，而多种产业的导入，正在使徐汇滨江成为上海新的富人聚集区。

建设已近十年，如今什么样

当然，富人聚集区除了较高的板块定位，还有就是高端的住宅以及先进的配套了。与别的区域不同的是，徐汇滨江把核心竞争力锁定在了“文化”上。充分利用老工业厂房旧址，打造集居住、娱乐、休闲商务为一体的多功能配套。

首先作为高端创意文化产业聚集区的徐汇滨江集聚了一批国际一流美术馆：

当年的龙华机场早已没有航班在此出发，其机库工业遗址已然成为余德耀美术馆；

曾经的运煤码头成为了现在的龙美术馆；

当年的水泥厂厂房也变身为“星美术馆”

五个巨大的航空储油罐、周围的航空消防水池及其配套设施则经过改造成了如今的油罐艺术中心；

其次具体到商业配套

区域内有绿地缤纷城、保利时光里、正大乐城等购物中心已开业，并且能级都较高。特别是绿色缤纷城的业态打破传统商业模式，走去零售化的“混搭风”，满足对生活方式与品质有追求的消费群。

还有像上海梦中心这样大型城市综合体在建。

“梦中心”的总建筑面积达463,000平方米，由滨江高端办公、地标性国际化特色综合零售商业、文化创意办公及展示空间几个组成部分。

投资规模逾百亿，规划中有2万方滨水体验式商业中心，以航空、创意、艺术、互动、体验为特色打造集休闲、购物、餐饮、娱乐、亲子等于一体的文化演艺娱乐休闲商业综合体。

另外徐汇滨江还有三大中心的导入

西岸传媒中心：以“东方梦工厂”为旗舰，积聚现代传媒、创意产业、精品文化演绎、时尚发布等高端文化产业，将打开上海走向世界传媒舞台的大门；

华东民航服务中心：徐汇区与民航华东局合作，推动龙华机场功能提升，共同打造以适航审定、外航服务、金融租赁及资源配置为主要功能的华东民航服务中心；

西岸文化中心：汇集滨江开放空间优势，集聚一批美术馆、博物馆、收藏品展示交易及精品文化演艺中心等高端文化产业，形成独具特色的滨江文化创意产业带，成为上海文化新地标。

最后，徐汇滨江的交通历经十年的发展，也从原来的“死角”成为拥有众多隧道，轨道，快速道路交汇，四通八达的区域。

先说轨道交通：区域内拥有7、11以及12号线。

自驾方面：徐汇滨江现有打浦路、龙耀路、上中路三条隧道和徐浦大桥连接浦东，具有便利的越江条件。

区域楼市房价

不过相比于前滩九宫格里的九块宅地，徐汇滨江的纯宅地从2014年就全面停止了，这些年入市的项目一只手都能数过来，本地居民的置业需求被压抑，渴望入主徐汇滨江的城市新贵也缺乏机会。

当然，物以稀为贵，这也导致了目前这里较为火热的楼市情况以及较高的房价。

周边房龄在5年内的次新房有两个：

云锦东方锦园：房龄为3年，挂牌3套，均价约120359元/平

保利西岸：房龄5年，挂牌9套，均价约141299元/平

周边房龄在5-10年的二手房有两个：

海珀旭晖：房龄为6年，挂牌6套，均价约138126元/平

尚海湾豪庭：房龄为10年，挂牌57套，均价约117055元/平

10-20年房龄的二手房：

宏润花园：房龄16年，挂牌11套，均价约90666元/平

宜仕怡家：房龄为17年，挂牌7套，均价约92535元/平

龙兆苑：平房龄17年，挂牌5套，均价约81810元/平

房龄在20年以上的二手房价格分布在5.5万-7.5万元左右。

新房方面：去年8月徐汇滨江内的云锦东方项目拿证，推出82套406-480平大平层和少量顶复，均价10万/平，总价3000万起，开盘当天除了顶复基本售罄，成交相当不错。

也从侧面佐证了一点：徐汇滨江的置业价值在购房者心中是高于3000万的。

之后徐汇滨江又进入到了日常的断供期，直到本月29日，百汇园的拿证才正式宣告断供期的结束。并且百汇园把徐汇滨江的热度一举推到了顶峰。

据安保人员介绍：在百汇园正式认筹的排名前列天，也就是这周一。凌晨五点多就有客户在售楼处门口等待，这种情况自前滩热潮退却后，在上海楼市所有热门楼盘中都没有出现过了。

均价9.8万／平，徐汇滨江百汇园今日认筹，早晨5:30排名前列组客户到达！（全套一房一价表发布）

总结了一下，热门的原因有两点：

项目推出300余套建筑面积约90-200平1-4房，均价约9.1万/平左右。总价约675万元起，比起去年徐汇滨江的门槛下降了近2000万。并且项目前期的二手房房价约11.5万/平米，这次的新房价格无限接近于“捡皮夹子”。

这个项目临江不足百米，是全上海观赏前滩较好的住宅平台，在占有滨江资源上甚至要优于云锦东方。

除此之外，据小胖看房团粉丝爆料，位于徐汇滨江核心段的新房项目衡源西岸壹号近期或有动作。

重磅！徐汇滨江#衡源西岸壹号#即将竣工，主力户型面积段约140-220平！

同样是临江不足百米的项目，北面还靠近西岸传媒港和梦中心，地段价值很高。

根据项目已公布的规划，项目是个总建筑面积约19万方的综合体，包括9栋10-17层住宅、3栋商业及办公。住宅房源合计439套，主力户型面积段为140-220平方米。

项目目前暂无售楼处，对项目有兴趣的朋友，可以关注小胖看房。

综上所述：

徐汇滨江与前滩一样，都是“年轻”的置业板块，年轻就代表着更明朗的未来、更加适合于改善居住的城市界面，以及更加时尚高端的配套。

并且这里基于“文化”的规划定位，在上海是少有的。

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来源：小胖看房

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