上海楼市:这几类房子较好不要买,入手妥妥踩坑!

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提问：成哥，哪些房子是坚决不能买的？我姐夫之前买到个高价房，图了些便宜入手了，住进去那是一个糟心啊。后悔提前没问清楚！您作为这方面的行家能不能给避坑一下？

回答：其实这个答案因人而异，主要看个人的需求范围。但是有些房子本身就带有硬伤，几乎就是谁住都不行，所以有些答案是非常明确的。

1.产权不清晰的。一些如果被抵押被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房；2.看不到阳光的；3.前后左右有路的；4.南高北低的；5.在高架边上的；6.土地前身情况不好的；7.靠近高压电塔的；8.周边治安环境不好的。具体详细的分析详见内部资料！

提问：成哥您好，请问下购买有二次抵押的二手房会有什么风险，如何规避？

回答：赎楼有风险。我有一个朋友买了一套房，刚付完首付，房东的所有银行账户和房子都被查封了，到现在还没有打官司有结果。找专业人士做好尽调，吃不准的就别碰，世界上有那么多房子，干嘛非要买这套。别贪便宜，就不会有大坑。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，上海的三梯队学区房跟普通菜小有区别吗，这个梯队是谁发明的排名机制？

回答：还是有区别的，菜小就是民工子弟也可以入学的学校，三梯队是实在勉为其难可以接受孩子入学的学校，比菜小好。事实上，现在市面上很多被炒作的新房配套学校，比如虹庐湾、长风瑞仕还有前滩这一众新房对应的学区，我认为就是三梯队。这个梯队来自家长圈，管用的。

提问：成哥你好，请问三四线城市怎样快速卖出二手房？

回答：三四五线城市二手楼市有两大硬伤，一是承接力有限，购买二手房的人相对较少，二手房附带的价值较弱，像学位等。二是这些中小城市的房地产开发往往很活跃，很多小房企都在浪潮里博一把。没有什么好办法。你少有能尝试的是多给中介一些佣金，看看中介能不能努力帮你卖？多付中介一些佣金要比你降价要有效得多。这也是我为什么经常说只有大城市才有房地产。具体详细分析详见内部！

提问：成哥，什么样的房龄能买，什么样的不能买？能科普下吗？

回答：住房的房龄分成三个时代： 90年代以前的。基本都是老式小区，无电梯，多层夹杂着矮平房，这个年代的房子不能买，不是因为品质，而是因为不能贷款。只有icbc在放水期间愿意给贷按揭。按揭都这么难了，未来贷款还清，如果想做抵押消费贷款的话，基本上是不可能。所以建议果断放弃。

90年到2002年的。这个时期以多层为主，塔楼和部分板楼也有不少。这个年代的房子品质已经有了极大改善，很容易做出凤变冰。而且按揭贷款大部分银行都能做，抵押贷款略有困难，但用用劲还是可以突破的。性价比颇高，建议重点考虑。2002年至今。都板楼了基本随便选，无任何贷款限制，只要你预算够，几乎是闭眼买的。

提问：你好成哥，我想在上海二套投资，但是不知道怎么买，害怕买了吃亏，请问我考虑地铁房长期投资5-10年。按预算选了如下楼盘：新房为美兰湖，泗泾要开的招商和，淀山湖大道的，次新为17号线汇金路，嘉定新城或者白银路。请问这几个选择从投资的角度分析下？

回答：按照这几个地方来看，淀山湖周边的交通商业学校医疗等资源很齐全也很均衡和便捷，均好性强；泗泾虽没有这些均好性，但是胜在离市区较近，徐家汇和漕河泾工作的年轻购房者比较喜欢这区域，只是目前商业配套和学校资源一般；美兰湖的这个项目是地铁上盖，交通便利，未来有综合体，生活购物休闲比较方便，不过区域价值稍显单薄。如果预算够就选三房，功能性更强，接盘群体相对多一些吧。

提问：成哥，想问下北上海的通河新村板块怎么样？

回答：通河新村板块主要适合在北区上班通勤的人群，周边没有什么产业，街面相对来说有点杂乱，土方车和集卡太多了。但是配套还算成熟，去万达和绿地广场都挺近，1号线和18号线也能解决大部分通勤需求价格也不贵。适合预算不多的没有学区的自住需求。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好，请问桂林临桂新区的房子值得投资吗？

回答：个人认为桂林没有投资价值，广西少有还有点投资价值的只有南宁了。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，不是本地居民的内生力量，是不够稳当的。 并且旅游地产通常难租难卖，作为投资选择也不优质。

提问：你好成哥，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？

回答：你好，说下如何做解抵押1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押，解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证较好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

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