光明墅、光明九胤等盘去化艰难,光明地产上海四盘销售“扑街”

当下，似乎整个上海都充斥着楼市火热的话题。但是，真实的楼市却并非如此……

不可否认，今年上海热点板块“千人摇”、“日光盘”层出不穷。但也有不少楼盘认筹惨淡，去化艰难。楼市两级分化，正愈发明显。

根据网上房地产的数据梳理发现，光明地产今年4大新盘新增供应2498套，然而项目入市却纷纷折戟，多次因认筹人数太少索性直接放弃公证摇号，实际去化率17.85%-54.38%不等，平均去化仅3成。

光明4盘去化情况

作为一家拥有国资背景的老牌上市房企，光明地产上海新盘项目销售却集体遇冷，到底是何原因？

光明墅：区域供应量大 购买力不足

位于崇明陈家镇板块的光明墅，于10月1日首次开盘，推出381套叠加别墅，主力户型为90-120㎡2-3房，均价31000元/㎡，总价227万起。

然而，项目在认筹期间仅取得69组认筹，认筹率18%。如今，开盘一个半月，仍有313套房源可售，去化率17.85%，为光明4盘中卖得最差的一个。

光明墅摇号结果

光明墅去化情况

究其原因，光明墅地处远郊崇明，尽管项目宣传“5站直达金桥CBD”，然而轨交崇明线去年年底才刚刚动工，建设工期为5年，短期无法兑现。如果每天自驾往返成本居高，对于不在崇明工作生活的非本地客群来说，交通出行效率及成本是硬伤。

光明墅广告

此外，崇明东滩板块当月同期还有东滩云墅、海和院两个项目加推二期，产品类型均以低密叠加、别墅为主，其中东滩云墅由招商&碧桂园&仁恒打造，海和院为中信泰富&仁恒打造。短时间内三盘连发，区域供应量大增，透支购买力；而且，光明墅品牌知名度不及后者，同样的条件，购房者更愿意选择其他项目。

光明九胤：2%优惠也无济于事

位于奉贤南桥的光明九胤于4月18日首次开盘，推出288套房源，主力户型为85-98㎡3房、106-132㎡叠墅，均价40904元/㎡。项目在认筹期间仅取得31组有效认筹，认筹率10%。

光明九胤一期摇号结果

项目二期于9月30日开盘，推出202套房源，均价37479元/㎡。由于认筹数过低，此次未公开摇号。

网上房地产较新数据显示，两次开盘数月之后，目前光明九胤仍有332套房源可售，去化率32.24%。

光明九胤去化情况

值得一提的是，光明九胤在首开认筹时还曾放出优惠，“认筹截止前验资可优惠1.5%，认筹还有0.5%的优惠，合计可优惠2%”。只是可惜，颇具诚意的2%优惠力度也未能打破销售低迷的境况。

光明九胤认筹优惠

总体来看，光明九胤产品总价、面积段和户型格局没什么大毛病，项目去化惨淡的原因主要和其尴尬的地理位置不无关系。

光明九胤位于奉贤新城东侧区域，距离南桥成熟商圈有一定的距离，休闲购物极为不便。另外，距离最近的地铁站5号线望园路站约4公里，距离BRT奉浦快线齐贤站约3公里，交通出行是一大短板。

光明九胤区位

光明金山府：推盘量大 去化步履维艰

位于金山新城的光明金山府，于9月29日开盘，推出617套高层，认筹20+组，认筹率3%，因乏人问津未公开摇号。项目此前于5月10日开盘，推出462套高层，同样也没有公开摇号。

光明金山府六期认筹情况

从产品来看，项目主力户型为90-116㎡2-3房，均价27000元/㎡，总价243万起，户型和价格都适合刚需。

然而，项目地处远郊金山新城北面，距离金山卫站5.3公里，距离金山万达约2公里、金山百联约5公里，出行高度依赖自驾，对于刚需购房者来说是短板。

再加上光明金山府自身推盘量大，区域本地客群短时间内根本消化不了推盘房源。据了解，项目自2019年2月至今共开盘4次，推出1839套房源，如今尚有1238套可售，仅去化601套。

光明金山府总体去化情况

光明雲庐：距离9号线5公里

位于松江洞泾的光明雲庐，于4月30日首次开盘，推出288套房源，收获65组认筹，认筹率22%。项目二期260套房源，于8月18日开盘，收获114组认筹，认筹率44%。

项目产品为89-135㎡洋房、叠墅，洋房均价40530元/㎡，叠加均价47895元/㎡。

作为光明4盘中最“能打”的一个，光明雲庐还有250套可售房源，去化率54.38%。

光明雲庐去化情况

项目直线距离最近的轨交9号线泗泾站约5公里，门口有公交车可换乘至9号线洞泾站，但单程至少半小时左右。而且9号线在早高峰时人流量较大，挤不上地铁可能是家常便饭，这对于来往市区通勤的上班族们并不友好。同时，项目周边缺少商业配套，到松江大学城万达商圈约10公里。

总体来说，光明这4个去化较“惨”的新盘均位于远郊板块，地理位置并不算好，都远离轨道交通，出行高度依赖自驾；项目产品都为中小户型，以洋房、叠加为主，偏向刚需上车。总价虽然不高，但是刚需这个价位段，全市范围可选择的空间较大；而且，与同区域新盘相比，光明新盘在产品上缺乏明显的优势。这些原因，都导致了项目认筹惨淡、去化艰难。

上述项目卖不动，只是光明地产项目销售惨淡的一个缩影，整个集团都在面临业绩、利润严重下滑多重压力。Wind数据显示，今年前三季度，光明地产实现营业收入49.64亿元，同比下降41.76%；实现归母净利润-0.78亿元，同比下降113.66%；扣非净利润为-1.78亿元，同比下降132.52%。可见，归母净利润及扣非净利润均呈亏损状态。

光明地产难见“光明”，由盈转亏前途未卜。